マンション買い替えのために高く売却したい!!　「なんでここに買い替えるの!?編」

マンションを高く売って、新しいマンションを買いたい!!

 

 

マンション買い替えはどうやってするの？

Q.買い替えに向けて、まず最初にするべきことは？

A.現在のマンションがいくらで売れるのかを調べる

マンション買い替えを考えたときに、まず把握しないといけないのがマンションの査定相場になるんだな。

どのくらい大事かというと、査定相場を知らないで買い替えようとするのはこんな感じになるんだ！

おおげさじゃなくて、財布を持たないで買い物をしようとしているのと同じってことなんだな。

それでは、肝心のどうやって査定相場を知ればいいのか？っていうことについては簡単な解決策があるんだ。今のこのページを見て人が、すぐにそのままマンションのネット査定に申込みができるサービスを紹介しておくよ。

ネット査定サービスは、簡単な手続でマンションの査定相場を把握することが出来るから、マンションを買い替えるための最初のステップを簡単に乗り越えることが出来るんだな。

注意して欲しいのは、近くの不動産屋や、今のマンションを購入したときに利用した不動産屋とかで安易に不動産屋を決めるのはやめたほうが良いということなんだ。マンションの売買というのは得意としている地域が不動産会社によっていろいろと違いがあるってことなんだな。ネット査定サービスを利用した場合は、複数業者の感触を確かめられるところもあるし、不動産会社側の対応の善し悪しも見極めることができるんだ。

そして、このネット査定サービスはマンションをより高く売るためにも、ぜひおすすめしたいものになるんだ。査定サービスによっては業者間でより良いサービスを提供して、マンション売却のための媒介契約を得ようと頑張ってくれるから、より熱心により高くマンションを売ろうとしてくれる不動産会社を見つけやすいということなんだ。

僕のおすすめを紹介しておくから、マンションの買い替えをしたい人は、ここでマンションの査定額を知ることから行動を開始するといいんだな。

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マンションを査定してもらうときに、逆に不動産会社の対応をチェックして、より誠実に対応してくれるところを選ぶのがマンション売却成功のコツだよ！机上査定なら多くの不動産会社に依頼して、訪問査定の場合は3社程度を選ぶのがおすすめの利用方法♪

Q.買い替えが出来るかどうかは住宅ローンも関係すると思うんだけど？

A.住宅ローンが買い替えできるどうかに関係するので、マンション査定相場と住宅ローン残債を比較する

マンションの査定額がわかったら、現時点で住宅ローンがどの程度残っているかをチェックしてみて欲しいんだ。手元に返済予定表があれば、それをチェックすればいいし、インターネットバンキングのシステムで住宅ローン残高がチェックできるんだよ。手元に書類が無い、インターネットバンキングで確認も出来ない場合は、金融機関の窓口で相談して残高証明書を発行してもらうことも出来るんだな。

マンションの査定額が住宅ローン残高を大きく上回っている場合は、マンションを売却して住宅ローンを完済できることになるから、次のマンション購入がとてもスムーズにできるんだ。住宅ローンの負担も少なくて済むから一番理想的な形になるんだな。

マンションの査定額が住宅ローン残高を下回っている場合は、マンションを売却したお金で住宅ローンを完済できないから手元資金もプラスして、住宅ローンを完済しない限りはマンションは売れないということになるんだ。

お金を貸している金融機関としては、住宅ローンが完済されない限り抵当権を抹消してくれないということになるんだ。抵当権付きのマンションなんて買う人はいないし、いたとしても契約違反で住宅ローンの一括返済を迫られて大変なことになるってことなんだな。

Q.住宅ローン残債が発生する場合は、買い替えは無理？

A.“買い替えローン”を利用することでマンション買い替えも可能

さきほど、マンションの査定額が住宅ローン残高を下回っている場合はマンションを売却することは出来ないということを説明したんだな。

でも、“買い替えローン”というものを利用することで、マンション買い替えも可能になるんだ。この買い替えローンは、金融機関によっては名称はちょっと違っていて、例えば三井住友銀行やりそな銀行などは“住み替えローン”という名称になっていたりするんだ。名称は違っても、内容は同じものになるんだよ。

この買い替えローンというのは、簡単に言えば新しく契約する住宅ローンで旧住宅ローンの残債も含めて借りることが出来るというものなんだ。

イラストにするとこんな感じのイメージになるんだ。

買い替えローンを利用すれば、今のマンションを売却して残債が発生するとしても、買い替えローンで返済してしまえるから、マンション買い替えも実現するということになるってことなんだな。

マンションを買い替えるときは、マンション売却で前の住宅ローンを全部完済してしまうのが、望ましいのは事実だけど返済できる見込みが高いのであれば買い替えローンの利用をぜひ検討してみるといいんだよ。

Q.買い替え手順でおすすめは？

A.マンション売却で住宅ローンを完済できるなら先に売るのがおすすめ！

マンションを売ることで、住宅ローンを完済できる場合は先に売ることに集中することをおすすめするんだ。

先に売ることに集中することで、売り急ぐということが無くなるんだな。

ただし、デメリットとしては買い替えるマンションが見つかるまでは、アパートなどで仮住まいをしないといけない期間ができるということがあるんだ。売却が決まりそうな段階で、早めに買い替えるマンションを見つけて契約してしまえば、仮住まい無しで売却するマンションから新マンションへの引越しができるんだな（スケジュールはかなりタイトになるけど…）。

 

マンション売却で住宅ローンを完済できない場合は住宅ローンの二重払いに要注意！

マンション売却で住宅ローンを完済出来ればいいんだけど、実際のところは住宅ローンに残債が発生してしまうことが多いと思うんだ。

となると、注意しないといけないのは住宅ローンを二重に抱えてしまうという最悪な状態を避けるということになるんだ。

どういうことかというと、マンション売却とマンション購入を同時に進めている場合は、マンション売却が決まらないのに、マンション購入だけが決まってしまって住宅ローンが二重という状態になってしまうことがあるんだ。

これを避けるためには、買い替えるマンションの購入契約に“買い替え特約”を付けてもらう必要があるんだな。この買い替え特約は、「もし今住んでいるマンションが売れない場合は、悪いけどキャンセルするよ！」という契約をするというものなんだ。

ただし、この買い替え特約はマンションを購入しようとするあなただけに、有利なもので売り手側から断られることがあるということは理解しておく必要があるんだよ。

Q.買い替え候補のマンションはどう決める？

A.マンション売却時の査定額を把握して、全体の予算を計算した上で決める

買い替え候補のマンションの決め方としては、何よりもまずはマンション購入に投下できる予算を把握することが大事なんだ。

忘れがちなこととしては、買い替えに伴って仮住まいを用意しないといけないときは、その予算もきちんと計算しておく必要があるんだ。仮住まい先の敷金・礼金・家賃だけではなく引越し代までかかってくるから合計すればそれなりの金額になるんだな。

また、既にマンション購入経験があるから理解していると思うけど、マンション購入時はマンション価格の他に諸費用として100~200万円程度はかかってくるからこれも考慮する必要があるんだ。ちなみに買い替えローンを利用する場合は、諸費用も含めて借りることができるんだな。

中古マンションで探すのが無難

買い替えの場合は、資金的に余程余裕があるのであれば別だけど中古マンションで探すのが無難な選択肢と言えるんだ。

マンションを買い替えるということは、子どもが増えた（成長した）とか、引越しをするとか何らかのライフスタイルの変化があったんだと思うんだな。

中古マンションをお得に変える築年数のラインとしては、築20年くらいをおすすめとしてあげることが出来るんだ。築20年と聞くとかなり古いという印象を受けるかもしれないけど、管理さえしっかりされているマンションであればまだまだ十分に住むことは出来ると考えられるんだな。ただし、1981年（昭和56年）6月以前に建てられたマンションは、建築基準法が厳しく改正される前の耐震基準で建築されたものになるから避けたほうが無難なんだな。

まずは、修繕がしっかりされているかを確認するためには重要事項に関わる調査報告書を発行してもらうと良いんだ。この重要事項に関わる調査報告書には、修繕がどの程度されているのかが記載されているんだな。また、修繕積立金がどの程度積みたてられているのかも把握できるから、将来的な大規模修繕への備えがきちんとされているかもわかるんだ。更に、修繕積立金や管理費の支払いがきちんとされているのかも把握できるようになっているから、これをチェックしておけば中古マンションを購入して未払いの管理費等の支払いを請求されることも無いという形にできて安心なんだな。

築20年くらいのマンションは大規模修繕を経ていたりするから、大規模修繕がきちんとこれまできちんとされてきたのか、更なる大規模修繕への備えはされているのかをチェックしやすいということなんだ。

当たり前だけど、買い替え資金に余裕があるとか、これまで住んでいたマンションが高額で売却できるような場合にまで、築20年の中古マンションをおすすめする訳じゃないから誤解しないで欲しいんだな。

中古マンションを購入しようとする人たちに人気なのは、築10年未満の物件になるんだ。でも築10年未満は人気がある分、値下がり幅は低いし、築年数が浅い分修繕がきちんとされていっているのかを把握することが出来ないというデメリットもあるんだな。

今のマンションで感じている不満を、買い替えマンションの購入時に活かす

これまで住んでいたマンションに住んできたことで、感じてきた不満があると思うんだ。まずは、これをリストアップしていってみて欲しいんだな。

例えばこんな感じなんだ。
☑高階層に住んでるけど、外に出るのに時間がかかって嫌だ
☑高階層に住んでるけど、地震の時に揺れすぎて怖い
☑近くに公園が無くて子どもを遊ばせる場所が無い
☑やっぱり角部屋がよかった
☑収納が少なくて不便
☑子どもの通学に不便で、子どもが可哀想
☑通勤時間が長くても平気だと思ってたけどやっぱりキツイ…

あくまでも、不満として感じやすいことの例になるけど、こんな感じで今のマンションに対する不満をあげていって、それに優先順位をつけていくと、買い替えたいマンションでどんなところを選べば良いのかが明確になりやすいんだな。

まとめ

さて、ここまでマンション買い替えのために必要なことを、詳細に解説してきたんだな。

色々と説明してきたんだけど、結局のところ最初の第一歩は現在のマンションの査定額を把握することから、全てがスタートするってことなんだ。

マンション買い替えを満足できるものに出来るかどうか？という部分いは、現在のマンションをどれだけ高く売れるかという要素がかなり大事になってくるから、最初のマンション査定で良い回答を得られるようにしてみて欲しいんだ。僕がおすすめするのは最初に紹介したとおり、ネット査定サービスを利用することなんだ。街で見つけた不動産会社を適当に選んで査定をしてもらうというのは、あまりおすすめはできないんだな。もし、街で見つけた不動産会社に依頼するという場合も、複数の不動産会社に依頼するということはきちんとして欲しいんだ。

というわけで、以上でマンション買い替えに役立つ情報の紹介は終りなんだ！ぜひ役立てて、より良い買い替えを実現することを祈ってるクマよ！

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