事例別のマンション売却問題
転勤で引越しするからマンション売却したい！ 「転勤に憧れています!!編」
転勤で引越しするからマンション売る？それとも売らない？
転勤を命じられたい僕だけど、残念ながらリーちゃんからも転勤を命じられることはなかったんだな…
気を取り直して、ここからは転勤でマンションを売却するときの注意点などを紹介していくんだな。
転勤でマンションに住み続けることが出来ない場合、将来的に戻ってくる可能性が無い（又は低い）場合はマンションを売ることを考えるだろうね。
今回はそんな場合も含めて、マンションを売却するかどうか迷っている人に向けても情報を紹介するから、実際にどうしようか迷っているという人も参考にして欲しいんだな。
このページではこんなことを解説しています！
☑転勤でマンションに住めなくなるとしても、売却金か、手持ち資金で住宅ローンを完済しないと売却手続を進めることは出来ない
☑高く売るためにはネット査定を活用する
☑転勤までに売れないと、住宅ローン+家賃の二重負担が発生する
☑転勤期限までに売りたい場合は、専任媒介契約を結んで早期に売れるように動いてもらう
☑転勤先から戻ってくる可能性が高い場合は、賃貸に出すのもあり
☑ただし、賃貸に出した場合は、転勤から戻ってきても賃貸人に強制的に出て行ってもらう方法は無いので、いつまた住めるようになるのかは分からないというデメリットがある
☑転勤までにどうしても売らないといけない場合は、不動産会社に買取をしてもらうと良い。ただし、買取金額は仲介で売る場合よりも安くなる
☑転勤でのマンション売却は”住宅ローン完済＋転勤までの早期売却”を実現する必要があることを理解する
それぞれの項目について更に詳しく知りたい場合は、読み進めてみるといいんだな。
転勤でマンション売却をするときの注意点は？
さて、ここからは実際にマンションを売却するときに注意するべきことをまとめていくんだな。マンションを売る時に気になることや、考えるべきことを順番に紹介していくから一つずつチェックしていって欲しいんだ！
Q.マンション売却で住宅ローンを完済できないとどうなる？
A.住宅ローンを完済できない場合は、手持ち資金で住宅ローンを完済しないと売却手続を進められない。
転勤で引越しをすることになって、マンションを売却しようと思ってもそこに立ちはだかる壁の一つが住宅ローンになるんだ。
もし、マンションの売却額が住宅ローン残債に届かない場合は、残った住宅ローンを何とか完済しないといけないことになるんだよね。
つまり、住宅ローンを返済できない限りはマンションの売却は出来ないということになるんだ。
転勤先へ引っ越しをするとしても、マンションは売れないということになって、住宅ローンも支払い続けないといけないという痛い状態になるんだな。
ということで、手元資金に余裕がある場合を除けば、転勤でマンションを売却する場合の最低限の目標は住宅ローン残債以上の金額を目指すということになるんだな。
Q.どうしたらマンションを高く売れるの？
A.ネット査定を活用して高く売ろう
さて、転勤をして住まなくなるマンションを売ろうとしても、住宅ローンを完済できないとマンションの売却が出来ないことをここまで説明してきたんだな。
となると、少しでもマンションを高く売却できるようにしたいところだよね。
そこで、活用するといいのがネットで簡単に出来るネット査定へ申し込むことなんだ。
ネット査定を利用すると、複数の不動産会社から査定を受けることも簡単に出来るんだ。色々な不動産会社の査定額を聞いて、その中から納得できる査定額のところを選んで売却を依頼するといいんだな。
査定額という金額の部分以外でも、一括査定サービスを利用する場合は、特に各不動産会社の担当者の対応も見極められるし、利用する価値は大きいんだよね。
いくら大手の不動産会社でも担当者次第という部分もあるから、相性の良い担当者にマンション売却を依頼すると良いんだ。
ネット査定でおすすめできるところを紹介するから、マンションの査定額を知りたい人は利用してみるといいんだな。
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☆机上査定（マンションへの訪問無し）もしてくれるから手軽に利用できるのがポイント♪
マンションを査定してもらうときに、逆に不動産会社の対応をチェックして、より誠実に対応してくれるところを選ぶのがマンション売却成功のコツだよ！机上査定なら多くの不動産会社に依頼して、訪問査定の場合は3社程度を選ぶのがおすすめの利用方法♪
ここに注意！
「不動産会社の査定額=実際に売れる価格」になる訳ではないんだ！不動産会社の中には、売却依頼の契約をゲットしようと売れる見込みが無い査定額を提示してくるところもあるんだな。
そのため、査定額が他社よりも極端に高い場合は要注意なんだ。その査定額の根拠となるような、同じような事例のマンション売却価格とかを聞いてみるといいんだな。他社よりも明らかに高い査定額を提示しながら、その根拠を説明出来ない不動産会社はちょっと危ないんだな。
Q.転勤でマンションを売るのは大きなリスクがある？
A.転勤までに売れないと住宅ローン+家賃の二重負担が発生する…
転勤をするときにマンション売却する場合の一番のデメリットは、時間的な制約があるということになるんだな…
転勤をするということは、恐らくは転勤先でアパートやマンションを借りて引っ越しの準備をすることになっているんだろしね…
となると、もしマンションを転勤までに売ることが出来ないと、“住宅ローン+家賃”の二重負担が発生してしまうということになるんだ。
もちろん、二重負担に耐えられるくらいの余裕があれば何の問題も無いことなんだけど、ほとんどの人にとっては二重負担はとても大きなダメージになるんだ。
不動産会社に売却を依頼するときは、転勤までのタイムリミットがあることを伝えて、早めに売却してもらう必要があるよね。
とはいっても、実際のところ転勤までに確実に売れるなんて保証は、どこの不動産会社に依頼しようと無いんだな。そこで、転勤後に“住宅ローン+家賃”の二重負担となることを前提として、資金計画を立てることをおすすめするんだな。
ここに注意！
不動産売却までのタイムリミットがあると、不動産会社によっては早い段階での値下げや、大幅な値下げをすることを打診してくる場合もあると思うんだ。加減は難しいところだけど売り急ぎ過ぎて、相場を大きく下回る金額で売ることが無いように注意したほうがいいんだな。
Q.転勤期限までにマンションを早く売る方法は？
A.専任媒介契約を結んで早期売却を目指してもらう
さっき説明したとおり、転勤に伴っての引越しというマンション売却までのタイムリミットがある場合は、早期売却を目指す必要があるんだ。
そこで、考えておきたいのが不動産会社との契約方法になるんだよね。
不動産会社にマンション売却を依頼するときの契約方法は大きく分けて、
☑専任媒介契約…1社にしか依頼できない
☑一般媒介契約…複数社に依頼できる
という2種類があるんだな。
専任媒介契約では、上記で説明したとおり1社にしか依頼出来ないんだけど、早めに売りたい場合は専任媒介契約のほうが良いってことが多いんだよね。
一見すると複数社に依頼する一般媒介契約のほうが良さそうなんだけど、一般媒介契約では不動産会社側としては一生懸命営業をしても、他社に売られてしまう可能性が高まるというリスクがあるんだ。
その点、専任媒介契約であれば安心して営業活動が出来るんだ。
ただし、専任媒介契約は最長で3か月の契約期間があるから、外れの不動産会社を選んでしまった場合に、契約期間が満了するまでは不動産会社を変えられないというリスクもあるんだよね。
だからこそ、転勤での引っ越しまでというタイムリミットがある中での売却活動を依頼する不動産会社は慎重に選ぶようにして欲しいんだ。
さっき説明したとおり、不動産会社を見極めるチャンスはマンション査定のときになるから、マンション査定は必ず複数社に依頼をしてより信頼出来そうなところを選ぶことが重要ってことだね。
Q.転勤時は売るより賃貸に出すほうがいい？
A.転勤先から戻ってくる可能性が高い場合は賃貸に出すのもあり
ここまで転勤で引越しをする場合に、マンションを売却することばかり触れてきたけど、その他にもマンションを貸すという選択肢もあるんだ。
でも基本的には、将来戻ってくることが不確定な場合は、賃貸に出すことよりも売却してしまうことがおススメなんだよね。
なぜかというと、賃貸に出したからといっても常に入居者がいるとは限らないから、入居者がいない時期は住宅ローンと、自分が住む家賃の二重負担をしないといけなくなるからなんだ。
家賃収入で住宅ローンを補てんできない時期が発生する可能性が高いから、賃貸に出すというのはリスクが高いもんね。
でも、将来的に転勤を終えて、戻ってくる可能性が高くて、更に今のマンションに住みたいという場合は賃貸に出すという選択肢も含めて考えればいいんだな。
分譲マンションは、賃貸マンション・アパートと比較すれば作りはしっかりしているし、周辺の家賃相場よりも高めに貸すことも出来るし、空き室リスクを下げる確実性を高めるなら同じくらいの家賃相場にすれば、入居者がいない時期を極力少なくすることも可能なんだよね。
そうそう。分譲マンションは賃貸市場でも強いんだな。
ただし、賃貸に出す場合に、注意しないといけない重要なことがあるんだ。
それは… いざ転勤先からマンションに戻ってくることになったとしても、入居者に出ていってもらうことが自由に出来る訳ではない！ということなんだ。
法律的にはマンションを借りている入居者のほうが厚く保護されているのが実情だから、例えマンションのオーナーが「出ていって！」と言ったとしても、家賃未払いなどの契約違反が無い限り、入居者は出ていく義務は無いもんね。
という感じで、マンションを賃貸に出すというのは、融通が聞かない面もあるから注意する必要があるんだな。
↓賃貸に出したい場合は、ここで家賃相場を比較するといいよ。
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将来出ていってもらえる賃貸契約もある!?
基本的には、賃貸契約というのはマンションオーナー側が勝手に破棄できるものではないなんだ。でも、定期借家契約を結んでいる場合は、契約で定められた期間しか貸さないという形にすることが出来るんだ。
ただし、定期借家契約はマンションオーナーに有利な契約となっている分、家賃は低くめに設定せざるを得ないというデメリットがあるんだな。それに、定期借家契約も契約した期間は返してもらうことが出来ないから、転勤先から戻ってくる時期が予想外に早買ったりしてもマンションを返してもらうことは出来ないってことには注意が必要なんだな。
Q.どうしても転勤での引越しまでに売りたいときはどうする？
A.不動産会社に買取をしてもらう方法もある
転勤後の住宅ローンと家賃の二重負担を避けたい場合や、なるべく早くマンションを売ってすっきりしたいという場合はマンションを仲介で売るんじゃなくて、不動産会社に直接買取してもらうという方法もあるんだ。
これなら、ほぼ確実にマンションは売却出来るし、売却契約も本当に素早く完了することが可能なんだよね。
転勤先への引越しが迫っていて早く売ることを最優先したいという場合には、とても有効な方法になるよね！
ただし… 大きなデメリットとしては仲介で売る場合と比較すると、不動産会社による買取はどうしても低めの金額になってしまうんだ。
当たり前なんだけど、不動産会社は買取したマンションを転売して利益を得ようとするから、その利益分は金額も低くなるんだよね…
転勤での引越しを控えて、とにかく売却の早さを優先したい場合には、おすすめできるけど、買取金額で住宅ローンを精算出来るのかどうかを検討して決めて欲しいんだ。
転勤での引越しに伴うマンション売却のまとめ
ここまで見てきたとおり、転勤での引越しを機に行うマンション売却は難しい部分が多いんだな。
住宅ローン完済＋転勤までの早期売却
を実現しないといけないから、難しくなるんだ。
通常のマンション売却よりも、どうしても売り急がざるを得ないということになるもんね。
だから、何より大事なことは、出来る限り時間を確保することになるということなんだ。
というわけで、もし転勤での引越しを控えていてこのページを見ているのなら、すぐに行動を起こして欲しいよね。
まず、最初にするべきことはマンションの査定額を把握することになるんだな。
査定額を把握出来れば、住宅ローンを精算出来るのかどうかということも分かるし、次の行動を取りやすくなるんだよ！
転勤までにマンション売却が成功するように、このページに書かれていることを実践していってみて欲しいんだな!!
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