修繕積立金が値上がりするからマンション売却？ 「納得出来ないから売る!!編」
2017/02/25
修繕積立金が高いからマンションを売る？
くまった君
マンションを購入して快適に暮らしてきたけど、気が付いたら修繕積立金が2倍にもなってるなんてことは意外とあったりするんだ。
リーちゃん
くまった君みたいにやりたい放題やって、特別な請求される人は珍しいだろうね…
くまった君
例えば、新築でマンションを購入したときは数千円だった修繕積立金が、15年後には倍の1万円台になっているなんてことは普通にあるんだ。
リーちゃん
２倍くらいならまだマシで、場合によっては３倍・４倍になっているケースもあるから修繕積立金による家計圧迫は決して無視できない問題だよねー
くまった君
マンション購入当時に修繕積立金の値上げまで見越しているとしても、給料が思ったほど上がっていなかったりすると、家計が厳しくなっているなんてこともあるということんだ。
リーちゃん
家計を維持できないとなると、売るしか無くなるもんね…
くまった君
というわけで、今回は修繕積立金の値上げをきっかけに、マンションを売ることを考えている人の役に立つ情報を紹介していくよ！
修繕積立金に値上がりをきっかけにマンションを売りたくなった人で、今現在のマンション価値を知りたいという人も多いと思うんだな。
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＜目次＞
修繕積立金が値上げされたからマンションを売る
っていうか、そもそも何で値上げされるの？
くまった君
実は、新築マンションが売り出された時点というのは修繕積立金はわざと安く設定されていることが多いんだ。
リーちゃん
マンションを売る側からすると修繕積立金が高いと、とても売り辛くなるから新築のときは安く設定されるんだよねー。
くまった君
そして、そのしわ寄せがどこに行くかというと、当然のことながらマンションの購入者たちになるんだ。
リーちゃん
当初安く抑えられていた修繕積立金は、数年程度で値上げの話が出てくることが多いし、最悪なケースでは新築として購入して数カ月で修繕積立金の値上げがされる場合だってあり得るんだよね。
くまった君
修繕積立金を長い目で見て、均等に毎月積み立てていければいいんだけど、実際のところは新築当初はわざと抑えて、少しずつあげていくというのが現状では普通のやり方となっているんだな。
長期修繕計画書をチェックしよう！
くまった君
修繕積立金の値上げはされたけど、マンション売却を考えているけどまだ決めきれていないという場合は、購入時にもらっているはずの長期修繕計画書をチェックすると、修繕積立金の今後の値上げ見通しなども書いてるんだな。
リーちゃん
ただし、この長期修繕計画書はあくまでも、マンションが売り出された時点で試算されたものになるから、景気動向や、資材価格などの市場状況などにもよって大きく変わってくる可能性もあるんだよね。
くまった君
とはいえ、今後どの程度値上げしていくかの目安にはなるから、チェックしてみて今後の値上げによって家計にどの程度響くのかを考えておきたいところなんだな。
リーちゃん
もし、将来的に修繕積立金の値上げで家計が厳しくなっていきそうな場合は、値上げ前の売りやすいときにマンションを売るというのも一つの手と言えるよね
修繕積立金の値上げを阻止する方法はないの？
くまった君
基本的には、さっき説明したとおり修繕積立金は、当初が低く設定されているんだから、値上げしないと将来的な大規模修繕をすることが出来なかったりして、更に大きな問題になることがあるんだな。
リーちゃん
つまり、基本的には値上げはしないといけない場合が多いということなんだよね。
くまった君
でも、実は修繕積立金以外の部分に手を加えることで、修繕積立金の値上げをある程度補填することは出来るんだ。
それが管理費の部分なんだ。
リーちゃん
修繕積立金とは逆に管理費は多くのマンションが高く払い過ぎていることが多いんだよね…
くまった君
その理由としては、マンション販売会社の系列会社が当初の管理会社になっていて、何も比較検討することなく管理会社で居続けていることがほとんどなんだ。
そして、この管理費というのは高くなっていることが多いんだな。
リーちゃん
つまり、管理費を低くすることで、その分を修繕積立金に補填すれば修繕積立金は値上げされてるけど、管理費が安くなっているから全体の支払い額は急激には上がっていないという形に出来るってことだね。
くまった君
管理費を安くするためには、管理会社の変更が必要になるんだな。管理会社を変更することで年間で何百万円も管理費を低く出来る場合も多いんだよ。
リーちゃん
マンション管理組合の総会で最終的に決議しないといけないから、そこまでの段取りができるように理事を動かす必要があるんだよね…
くまった君
マンション管理費について無料で相談対応しているところもあるから、マンション管理組合の理事に相談を薦めて見るといいと思うよ。
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リーちゃん
これさえ実現すれば、管理費を値下げして、修繕積立金を値上げしたとしてもトータルの支払い額の増加を出来るだけ抑止することが出来るよね。
くまった君
問題点としては、自分一人がしようとしても出来ないことで、マンション管理組合の理事も巻き込んでいく必要があるからそれなりに行動力が無いと中々難しい手段なんだ。
リーちゃん
でも、これが上手くいけば家計も安定してマンションを売らなくて済むかもしれないよね。
くまった君
そうなんだな。これまで住んできたマンションを修繕積立金が原因で売らないといけないなんて、寂しすぎるからこれで解決出来れば僕も嬉しいんだ。
修繕積立金が値上げされたマンションの価値はどうなるの？
くまった君
修繕積立金が値上げされたマンションは、基本的には買い手が付き辛いのが現実なんだな。
リーちゃん
住宅ローンとは別に毎月数万円の支払いが加算されると、支払いは大変になるし、それなら修繕積立金が低いところを選びたくなるのが普通だよね…
くまった君
それに現実に修繕積立金が高額になっているマンションは、築年数が15年程度は経過していることがほとんどだから、いずれにしてもマンションの建物自体の価値も低下しているから、そもそもが価値は低くなりがちなんだ。
リーちゃん
基本的にはマンションを売るにあたっては不利な要素になるということを理解しておかないといけないね。
修繕積立金を滞納したままマンション売却はできるの？
くまった君
結論から言えば、修繕積立金を滞納したままでもマンション売却はできるんだ。
リーちゃん
ただし、当たり前のことだけど修繕積立金が滞納されていることは、買主に告知する義務があるから、滞納されていることを知ったまま購入してくれる人はほとんどいないよね。
くまった君
まあ、現実には滞納している修繕積立金を引き渡し前に精算する形で、滞納が無い形にしてから売ることになるんだな。
リーちゃん
滞納分がチャラになるのを条件にマンションを買ってくれる人がいるってことだね。
くまった君
ちなみに、滞納していることを黙ったまま売るのはダメなんだな。
リーちゃん
もし、黙って売ろうとしたとしても、不動産会社は普通マンション管理組合（又は管理業者）に事前に問い合わせて、滞納の有無をチェックするんだよね。
くまった君
万が一、不動産会社がそれを見逃して、購入者に告げないままマンションを売却してしまった場合は、今度は損害賠償請求をされたり売買契約を解除されたりする可能性もあるんだ。
つまり、どういう方法を取ったとしても大きなリスクを負うことになるから、滞納の事実を黙ったまま売ることは絶対に避けるべきということなんだな。
修繕積立金はマンション売却で返還されないの？
くまった君
修繕積立金をずっと支払ってきたのに、大規模修繕が実施される前にマンションを売却してしまった場合は、これまで支払ってきた修繕積立金を返してもらいたくなるんだな。
リーちゃん
ただ、残念ながら修繕積立金は返ってこないんだよね。
くまった君
まず、マンションの管理組合の規約で、「修繕積立金、管理費は返還しない」というものがあるのが普通だし、もし無いとしても、組合の財産となったものは組合が解散もしていないのに返還の請求は出来ないという民法の決まりもあるんだ。
リーちゃん
残念なことだけど、修繕積立金は賃貸マンションに住んでいる場合の家賃と同じように、一度支払ったものはもう返ってこないという認識をもっておく必要があるんだよね。
まとめ
くまった君
というわけで、ここまで修繕積立金があがってマンションを売りたくなった人のための情報を紹介してきたんだ。
リーちゃん
実際にマンションを売ろうかどうしようか決断する前に必要なことは、マンションの価値をきちんと把握することが必要だから、まずはマンションの査定をしてもらうようにするといいよね。
くまった君
査定額を把握した上で売却することで、今後の生活の方針を立てることが出来るのであれば、売却という決断をすればいいんだな。
リーちゃん
修繕積立金の負担で立ち行かなくなる前にマンションを売るかどうするのかを決断出来るといいよね。
くまった君
修繕積立金が原因でマンションを見限る人は多いとは言えないけど、これから老朽化したマンションが全国で増えていったら、修繕積立金を原因で売ろうとする人も増えるかもしれないんだな。
リーちゃん
修繕積立金というのは、最初は数千円という金額で「このくらいなら…」と思っちゃうことが多いんだけど、住む年数が長くなるといつの間にか「えっ？こんなに払ってるの!?」という状態になっちゃうんだよね。
くまった君
今回の解説が、修繕積立金の値上げで困っている人が、売るにしても売らないにしても今後の方針を決める参考になれば嬉しいんだな。
リーちゃん
そうだねー 売らないとしても何とか問題を解決してもらえたら嬉しいよね。
くまった君
それじゃ、これで終りになるけど売るにしても売らないにしても、きちんと将来のことを考えて決めて欲しいんだな。売ると決めた場合は少しでも高く売れるといいクマな!!
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