築10年を超えたマンションを売却したい！ 「自分を変えるために!!編」
2017/02/25
築10年のマンションを売りたい！
くまった君
僕は10年前にマンションを購入したときは、バラ色のマンションライフが待っているかと思ったら、まさかの「どうぶつの森」をやり続けただけの生活になってしまったんだ…
リーちゃん
マンションのせいじゃなくて、くまった君が悪いんだからね…
くまった君
というわけで、今回は僕みたいにマンションを築10年を超えてから売ろうとしている人に向けて情報を紹介していくんだな。
このページではこんなことを解説しています！
☑築10年を経過すると、予算に余裕がある買い手候補は少なくなる
☑築11年になると不動産情報サイトでは更に不利な扱いになる
☑修繕積立金の値上げ幅が大きいと、買い手側にとってデメリットになる
☑マンション売却によって、住宅ローンを完済できないと手持ち資金が無ければ売却手続を進めることは出来ない
☑築10年のマンションは、中古マンションを探している人にとっては丁度よいお手頃感が出てくる
☑築10年を経過すると、予算に余裕がある買い手候補は少なくなる
☑築11年になると不動産情報サイトでは更に不利な扱いになる
☑修繕積立金の値上げ幅が大きいと、買い手側にとってデメリットになる
☑マンション売却によって、住宅ローンを完済できないと手持ち資金が無ければ売却手続を進めることは出来ない
☑築10年のマンションは、中古マンションを探している人にとっては丁度よいお手頃感が出てくる
くまった君
ゴチャゴチャと説明はいらない！という人は、取りあえず現在のマンションの価値を査定してもらって、自分に合う不動産会社だったらそのまま契約して売っちゃえばいいと思うんだよ。
リーちゃん
査定申込みはネットで簡単に出来るから楽でいいよねー
くまった君
ネット査定では、マンションがある地域の不動産会社が査定もしてくれるから、対応が良ければそのまま売却手続を依頼するといいんだな。不動産会社探しの手間が省けてかなり楽になると思うよ！
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＜目次＞
築10年でマンション売却を進める？
築10年経つと売却は不利になる？
くまった君
築10年を経過してしまうと、基本的には予算に余裕がある買い手は少なくなるのが現実なんだな。
リーちゃん
予算に余裕があるマンション購入希望者は、基本的には築浅のマンションを探すことが多いもんね。
くまった君
この時の目安になる年数が築10年になることが多いんだ。分かれ目になるのが“築10年”と“築11年”になるってことなんだな。
リーちゃん
築浅の中古マンションを探している人は「築10年以内！」という指定をすることがほとんどだろうからね…
くまった君
ということは、築10年と11年はほとんど差が無いのに、築11年というだけで探す対象から弾かれてしまうことが多くなってしまうということなんだな。
リーちゃん
こういった時に、気の効く不動産会社の担当者なら「築10年超えてるけど築11年の良い物件ありますよ！」とか言ってくれるかもだけど、不動産情報サイトで検索をするときは最初から除外されちゃうんだよね…
くまった君
リーちゃんの言うとおりで、不動産情報サイトで検索する場合の選択肢は築10年以内の次は築15年以内になっているんだ。
＊画像はYahoo!不動産の検索結果画面より。
くまった君
というわけで、より多くの購入希望者の目に触れたいということであれば、築11年となる前の築10年の段階で売りに出すというのも一つの手として有効になるんだ。
リーちゃん
中古マンションを売る場合は…
築10年以内と築10年超は大きな違いが出てくるってことなんだよね。
くまった君
とはいえ、これはあくまでも不動産情報サイトで探されている段階で、露出が多少減るというだけのことなんだな。
リーちゃん
中古マンションの主要な購買層は、お手頃なマンションを探している人たちになるし、そういう人に不動産会社の担当者が上手にアピールしてくれれば十分に売れる可能性が出てくるもんね。
くまった君
そうそう。築10年前後の中古マンションを探している人に情報を届けてくれる不動産会社ならまったく心配ないってことなんだな。
築10年はマンション自体の節目になることもある
くまった君
マンションは築10年を節目に大規模修繕を行うかどうかという段階に入っていくんだ。10年を節目に行われる可能性がある大規模修繕としては、“屋上の防水修繕”と“外壁修繕”になるんだな。
リーちゃん
ただ、これらの修繕については昔は10年周期ということが多かったみたいだけど、最近では12～15くらいの周期で着工することが多いという感じになっているんだよ。
くまった君
まあ、確かに築10年を超えてすぐに外壁修繕というのは、タイミングとしては少し早いかもしれないんだな。
リーちゃん
でも、マンションを売ろうとしている側からすると、見た目が一気にキレイになるからマンション売却では有利になることも当然あるよね。
くまった君
そうなんだな。大規模修繕が行われることで、内覧に来た購入見込み客にアピールする効果も多少は出てきそうなんだな。
リーちゃん
でも、屋上の防水修繕については、正直なところしっかりチェックをしている人以外は、実際に見ることも無いから売却に向けたプラス要素にはならないことも多いだろうね…
修繕積立金がマイナス要素として働くことがある
くまった君
修繕積立金は基本的に、築年数と共に上がっていくケースがほとんどなんだ。
リーちゃん
築10年程度でも修繕積立金が倍になっているようなケースもあって、そうすると購入希望者からすると大きなマイナスポイントになっちゃうよね。
くまった君
マンションを購入するときは、住宅ローンの支払いだけじゃなくて、管理費と修繕積立金の合計額もチェックするのが普通なんだな。
リーちゃん
管理費というのは、分譲直後でも築10年でもほとんど変わらないということが多いけど、大きく変わってくるのが修繕積立金だもんね。
くまった君
そして、頭が痛いのがもし修繕積立金がそんなに上がっていないとしても、そうすると今度は大規模修繕に向けて、修繕積立金が足らない状態に陥っている可能性があるんだな。
リーちゃん
勉強してからマンション探しをしている人は修繕積立金の積立状況もチェックしたりすることがあるもんね。
くまった君
築10年を経過しているということは、さっき説明したとおり大規模修繕の実施がもうすぐという時期になるんだ。そんな時期に、修繕積立金が足らないということになると、大規模修繕の時に一時金として追加でお金を徴収される可能性もあったりするんだ。
リーちゃん
そうなると、修繕積立金が不足しているマンションというだけで敬遠されてしまう可能性が出てくるよね。
くまった君
つまり、修繕積立金が高くてもそれが敬遠される材料になるし、修繕積立金が低くても敬遠される材料になり得ちゃうという、頭が痛すぎる状態に陥っちゃうんだ。
リーちゃん
まあ、基本的には修繕積立金は安いほうが売りやすけど、そうじゃない場合もあるから難しいところだね。
くまった君
そうなんだな。修繕積立金は自分で解決が出来る問題じゃないから、対応の仕様が無いところになっちゃうから、それ以外の部分で購入見込み客にアピール出来ればいいんだな。
忘れちゃいけない住宅ローンの問題
くまった君
最後に考えておきたいのが住宅ローンの問題なんだ。
リーちゃん
ほとんどの人が住宅ローンは完済出来てないだろうね…
くまった君
築10年を経過したマンションというのは、余程地価が上がっている場合を除けばその価値は下がっているんだ。
となると問題になるのが、マンションを売却したお金で住宅ローンを完済できるのか？ということになるんだな。
リーちゃん
築10年を経過したということは、住宅ローンも10年以上返済しているはずで、それなりに住宅ローン残債も減っていると思いたいところだけど、意外と住宅ローン残債が減っていないということもあるんだよね。
くまった君
例えば、以下のような条件で住宅ローンを借りている場合を見てみるんだな。
・借入金額2500万円
・返済期間35年
・固定金利2％
↓
10年後の住宅ローン残債は… 1,990万円！
くまった君
こんな感じで、10年も返済を続けてきているのに住宅ローンはほぼ2,000万円残っているということになるんだ。
リーちゃん
うわぁ… 10年も返済を続けてたったのこれだけしか返済出来てないって驚いちゃうよね…
くまった君
つまり、マンションが2,000万円以上で売れないと、追加でお金を出さないと住宅ローン完済が出来なくなるからマンションを売ることも出来ない。ということになるんだな。
リーちゃん
住宅ローンは完済しないといけないもんね…
くまった君
なぜ、こんなことになるかというと、そこには返済方法の仕組みの問題があるんだ。
住宅ローンを組むときは多くの人が、元利均等返済で住宅ローンを組むんだけど、この返済方法では返済当初は利息の支払いが多くなってしまって、肝心の住宅ローン残債はほとんど減らないということが起きてしまうんだな…
くまった君
↑こんな感じで、返済額が一定なのが元利均等返済のメリットところなんだけど、デメリットとして返済当初は元金（住宅ローン残債）がほとんど減らないというものがあるんだ。
リーちゃん
返済当初は利息の支払いばっかりって感じだもんね…
くまった君
というわけで、築10年のマンションを売ろうとする場合は、本当に住宅ローン完済が可能なのかどうかを見極める必要があるということなんだ。
リーちゃん
首都圏の地価が上がってるような地域では、住宅ローンも全て完済出来るどころか、購入したときよりも高く売れる可能性があるだろうけど…
くまった君
地方では購入価格を下回ることがほとんどだと思うんだな。
リーちゃん
売却金で住宅ローンを返済出来るのか、住宅ローンの状況についてはきちんと確認しておく必要があるってことだね。
築10年のマンション売却についてのまとめ
くまった君
というわけで、ここまで築10年を経過するマンションを売ろうと思っている人のための情報をまとめて紹介したんだな。
リーちゃん
これから築10年のマンションを売ろうと思っている人にとっては、マイナスなことも結構あったね。
くまった君
マイナスな情報もあったんだけど、現実問題としてマンション売却は必ずしもハッピーエンドばかりじゃないから、現実を見て少しでも良い方向に向かうようにして欲しいんだな。
リーちゃん
色々な問題が起こったとしても、対応をしっかりしてくれる不動産会社（というか担当者）を見つけることが出来たら心強くていいよね。
くまった君
不動産会社探しの第一歩として、手軽に色々と分かるのがマンション査定をしてもらうことなんだ。マンション査定を通じて、不動産会社の対応や売却に向けた熱意を見極めて、納得できる不動産会社と契約できるといいんだな。
リーちゃん
築10年のマンションは、ここまで説明したとおり多少は売り辛くなる部分があったとしても、中古のマンションを探している人にとってはお手頃だったりしてまだまだ需要は強いと考えていいもんね。
くまった君
築10年程度の中古マンションは不動産会社側から見ると、まだまだ魅力がある物件として売り出せるから不動産会社側も積極的に動いてくれるはずなんだな!! 良い不動産会社と出会えるように、祈ってるよ!!
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