築15年を超えたマンション売却は苦労するの？ 「開かずの部屋が怖いから売る!!編」
2017/02/24
築15年を超えたマンションを売りたい！
くまった君
僕もマンションを購入して、まさか扉を開けないまま15年以上も経ってしまうなんてことが起こるとは思っていなかったんだ。不思議なもので、特に霊的な問題が無くても、15年も開けていない扉は開けるのが怖くなってしまうんだな…
リーちゃん
さっさと開ければいいじゃん… 本当に面倒くさい熊だなぁ…
くまった君
僕の話はこのくらいにしておいて、今回は肝心の築年数が15年を超えてしまったマンションを売る場合について考えていきたいと思うんだな。
このページではこんなことを解説しています！
☑築15年と築16年では不動産情報サイトで、検索された場合に大きな差が出る
☑築15年になると修繕積立金が数倍になっていて、売却の障害になることがある
☑大規模修繕がされて、多少なりとも綺麗になっていれば売却活動では有利になることもある
☑大規模修繕後も含めたこれまでの管理状態が一目瞭然になるので、管理状態によっては買い主を見つけやすくなる
☑住宅ローン控除をフル活用できる最終年になる
☑住宅ローンを売却によって、完済できるかどうかも要チェック
☑築15年と築16年では不動産情報サイトで、検索された場合に大きな差が出る
☑築15年になると修繕積立金が数倍になっていて、売却の障害になることがある
☑大規模修繕がされて、多少なりとも綺麗になっていれば売却活動では有利になることもある
☑大規模修繕後も含めたこれまでの管理状態が一目瞭然になるので、管理状態によっては買い主を見つけやすくなる
☑住宅ローン控除をフル活用できる最終年になる
☑住宅ローンを売却によって、完済できるかどうかも要チェック
くまった君
とにかく早く、今のマンションの価値を知りたいという人は、ネット査定の利用をおすすめするよ。訪問無しでの簡易査定（机上査定）もしてくれたりするから、査定結果を見てから売るかどうするか決めたいという人も使ってみるといいんだな。
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＜目次＞
築15年を経過したマンションは売りやすい？売りにくい？
築15年と築16年で差が出る場合がある
くまった君
築15年のマンションというのは、築年数からすると売るのが段々と厳しくなっていく段階になっていると考えられるんだな。
リーちゃん
中古マンションを探している人で築浅を希望している場合に、築15年のマンションを購入するということはまず無いだろうねー（予算との折り合いで購入する場合は別として）。
くまった君
ただし、中古マンションを購入しようとしている人は、とにかく購入しやすい価格帯のものを求めている人も多い訳だから、買い手は十分に見つかると考えられるんだな。
そして、ここがポイントになるんだけど、“築15年と築16年”は大きな差が生まれてくるんだな。
リーちゃん
不動産会社の担当者に「築15年程度の物件ありますか？」と聞けば、築16年のマンションでも紹介してくれる可能性は十分にあるよね？
くまった君
そうそう。一昔前の不動産会社を直接訪ねて、マンションを探すのが主流だった時代なら“築15年と築16年”にそんなに違いは出てこなかったんだな。
でも、これがネットでマンション検索をする場合だと“築15年と築16年”でまったく違うことになるんだ
リーちゃん
確かに現在では、マンションを購入しようとしたときに、まず何を見るかのか？というとネット上に出ているマンションの売出情報になるもんね…
くまった君
そして、実際にネット情報を調べるときは、次のように表示されるんだ。
＊画像はYahoo!不動産のマンション検索画面より。
くまった君
↑これを見ればわかるとおり、それぞれ築年数のカテゴリが分かれちゃうんだ。
☑“築15年”は… 築11～14年と同じカテゴリで紹介される
☑“築16年”は… 築17～20年と同じカテゴリで紹介される
☑“築15年”は… 築11～14年と同じカテゴリで紹介される
☑“築16年”は… 築17～20年と同じカテゴリで紹介される
という形で分類されることになってしまうから、ネット上の不動産検索では築16年というだけで、見てもらうことすらできないことがあったりするんだな。
リーちゃん
実際には、きちんとした不動産会社に依頼出来れば、ネット経由だけじゃなくてチラシや、既存顧客への売り込みとかで築16年とか関係なく売ってくれる場合も多いけど、ネットでの閲覧という点に関して言えば築15年と築16年には差があると認識しておいたほうが良いってことだね。
くまった君
マンションの売却活動というのは、どれだけ多くの人の目に触れるのか？が売却価格や、売却時期に大きな影響を与えることが多いから、築15年ではなく、築16年の場合はこの点は理解しておいて欲しいんだな。
築15年を超えると、修繕積立金がマンション売却の障害になるかも
くまった君
修繕積立金は分譲当初はかなり低めになっているんだな。分譲当初は数千円というところが多いと思うんだ。
リーちゃん
でも、修繕積立金はどんどん高くなっていって築15年を経過する頃になると、当初の2倍や3倍になっているなんてことも普通にあるよね。
くまった君
そうすると、当然だけどマンション購入を考えている人にとっては、毎月の支払額が多くなってしまって敬遠されてしまうこともあるんだ。
リーちゃん
でも、修繕積立金が高めだとしても、マンション価格が築浅物件と比較して低ければ十分に買ってもらえる可能性は出てくるよね。
くまった君
そうなんだな。だから、築浅のマンションと、修繕積立金が高めということも含めて比較されたときに勝てるような条件を揃えておきたいところなんだな。
くまった君
その条件はほとんどの場合で「価格が安い」ということになるけど、その他にも周辺環境や、内覧対応で差をつけて修繕積立金が多少高くても売れる可能性はあるってことなんだな。
築15年なら大規模修繕が完了して多少はキレイになっている（ことが多い）
くまった君
築15年を経過しているマンションでメリットになりそうなのが、大規模修繕が完了していることが多いという点になるんだな。
リーちゃん
特に外壁修繕に関してはマンションの見た目にも関わる部分だけど、これは多くのところが12年目以降にしているから15年目となると外壁もキレイになっていることが多いよね。
くまった君
これはマンションを売るという点で言えばメリットになるんだな。
リーちゃん
それに、購入する側から見ると、キレイになっているという以外にも大規模修繕がきちんと行われているか、修繕積立金がきちんと積みたてられているのかを把握できる築年数になっているよね。
くまった君
逆に言えば、築15年を過ぎても大規模修繕が行われていなかったり、修繕積立金が足りていないような状況だと、買い手からは敬遠されてしまう可能性が十分にあるんだな。
リーちゃん
ということで、築15年を経過していると買い手側からするとマンションの管理が上手くいってるのかどうかを見極められる年数ということで、マンション管理が上手くいっているのであればとても大きなセールスポイントになるってことだね。
くまった君
これは築浅のマンションでは作ることができないアピールポイントになるんだな。
住宅ローン控除を最大限活用できる最終年になる
くまった君
マンションを買う多くの人にとって、家計を助けることになる住宅ローン控除なんだけど、これを最大限に活用できるのが築15年までのマンションになるんだ。
リーちゃん
住宅ローン控除が適用されるマンションの基準が築25年までになるんだよね。
そして、住宅ローン控除の期間は10年になるんだよ。
そして、住宅ローン控除の期間は10年になるんだよ。
くまった君
つまり、築15年であれば住宅ローン控除の最大期間10年（築25年になったときに10年経過している）を活用できるということなんだ。
リーちゃん
これが、築16年になると活用できる期間が1年減ってしまうし、以後築年数が1年増えるごとに住宅ローン控除の活用期間は1年減るんだね。
住宅ローンを完済しないと売却はできません！
くまった君
ここまで築15年を経過したマンションを売却できること前提で話をしてきたけど、住宅ローンの問題で売却が出来ないケースも十分に考えられるんだ。それが住宅ローンに関する問題をクリアできるかどいうことになるんだな。
リーちゃん
住宅ローンの返済期間は大体が30年か35年になっているよね。
くまった君
つまり、築15年の時点では繰り上げ返済をして完済をした場合を除けば、住宅ローン返済中ということになるんだな。
リーちゃん
マンションの売却額が住宅ローン残債より低くても、残りの住宅ローンを返済できる余裕があれば良いけど、資金的な余裕が無い場合は住宅ローン残債よりも高い価格でマンションを売る必要があるということになるんだよね。
くまった君
築15年ということは、15年間も返済を続けているんだから、住宅ローン残債もかなり減っていると思いがちなんだ。でも、15年も返済を続けていても想像以上に住宅ローンが残っているというケースもあるんだな。
例えば、次のような条件での15年時点での住宅ローン残債を見てみると…
・借入金額2500万円
・返済期間35年
・固定金利2％
↓
15年後の住宅ローン残債は… 1,681万円！
くまった君
何と1,700万円近くも住宅ローンが残っているんだ。
リーちゃん
15年も返済し続けてきて、なんでこんなことになっているかというと、それはこれまで“利息をたくさん払ってきたから”なんだよね…
くまった君
つまり、15年も返済を続けてきたにも関わらず、その中で利息が大きな比重を占めていたということになるんだ。
リーちゃん
この返済方法を“元利均等返済”と言うんだけど、住宅ローンを組む人のほとんどがこの返済方法になっているんだよね。
くまった君
分かりやすく、図にすると次のようになっているんだよ。
くまった君
もし、住宅ローンの返済方法が図の元利均等返済じゃなくて、元金均等返済の場合は、住宅ローン残債が数百万円は低くなっているはずなんだ。
リーちゃん
築15年を超えているから、住宅ローンも減っているだろうという思い込みは“元利均等返済”で住宅ローンを返している限りは、禁物ってことだね。
くまった君
☑住宅ローンがいくら残っているのか？
☑マンションの価値はどのくらいなのか？
☑マンションを売っても住宅ローンを返せない場合は、追加で資金を用意できるのか？
☑マンションの価値はどのくらいなのか？
☑マンションを売っても住宅ローンを返せない場合は、追加で資金を用意できるのか？
ということを慎重に検討する必要があるということなんだ。
リーちゃん
理想は住宅ローンの残債を気にしなくていいくらいマンションが高く売れる形だよね。
くまった君
こればかりは、実際に売り出してみないとどうなるか分からないけど、住宅ローンの残債がどうなるか不安という場合は、まずはマンションの査定額を把握するところからスタートするしか無いんだ。マンションの査定額は”売れる金額”とは違うんだけど、ある程度は住宅ローンを完済できるかどうかの目安は分かるはずなんだな。
まとめ
くまった君
というわけで、ここまで築15年を経過したマンションを売却する場合について、ぜひ知っておきたい情報をまとめて紹介したんだな。
リーちゃん
あと一つ知っておいてもらいたいこととして、築15年以上のマンションに限らないけど、結局のところマンション売却が成功する否かは、不動産会社にかかっているという部分もあるってことだよね。
くまった君
そうそう不動産会社選びは本当に大事なんだな。
不動産会社選びで最初に出来ることが、マンションの査定依頼になるんだ。この査定のときに不動産会社の担当者の対応や、熱意をきちんと見る必要があるんだな。
リーちゃん
これで良い不動産会社と巡りあうことが出来れば、満足いくマンション売却の成功確率も大分高まるはずなんだよ。
くまった君
理想の不動産会社と出会うためには、複数の不動産会社の話を聞くことが大切だから、ちょっと大変だと思うけど、ここが踏ん張りどころだと思って頑張って欲しいんだな。
築15年を経過したマンションが更に築年数が上書きされない内に、売却が完了することを祈ってるよ！頑張ってクマ！
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