築20年を超えたマンションを売却したい！ 「可愛い子に旅をさせる!!編」
2017/02/24
築20年を経過したマンションを売りたい！
くまった君
築20年というのは、人間にすると成人になる年数なんだ（ちなみに熊も成熊になる）。というわけで、僕はマンションを旅に出す（売却する）ことに決めたんだな！
リーちゃん
これまで20年も過ごした可愛い可愛いマンションなんだから、少しでも高く売れてくれたら嬉しいところだよね。
くまった君
築20年のマンションを高く売るために必要なことは、売却手続を依頼する不動産会社の選び方が大事な部分になるんだな。
リーちゃん
築浅のキレイなマンションなら、余程ひどい不動産会社で無い限りは売りやすい物件だとは思うんだけど、築20年を超えてくると適切に売却活動をしてくれる不動産会社を利用したいところだよねー
このページでは、更にこんなことを解説しています！
☑築20年を超えると価値は大分低下している
☑築20年を超えても、立地によっては十分に買い主が見つかる。地方では厳しい
☑リフォーム・リノベーション目的の買い主が見つかる可能性がある
☑住み始めて20年を経過していても、住宅ローンの残債と売却価格によって売れないこともある
☑築20年を超えると価値は大分低下している
☑築20年を超えても、立地によっては十分に買い主が見つかる。地方では厳しい
☑リフォーム・リノベーション目的の買い主が見つかる可能性がある
☑住み始めて20年を経過していても、住宅ローンの残債と売却価格によって売れないこともある
くまった君
築20年を超えたマンションを売るために、最初にすることはマンションを査定に出して、そのときの対応で不動産会社を選ぶといいんだよ。
リーちゃん
マンション査定をネットで申込みすると、色々な不動産会社から査定を受けることが出来るから、不動産会社ごとの査定額の違いだけじゃなくて対応の違いもチェックすることが出来るんだよね。
くまった君
僕のおすすめのネット査定サービスを紹介しておくから、まずはここで査定することから売却活動はスタートするいいんだよ。
もっと詳しい情報を知りたい人は読み進めみて!!
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＜目次＞
築20年を超えたマンションを売るときのあれこれ
築20年を超えると、価値はとても低くなることを覚悟する
くまった君
築20年を超えたマンションは残念ながら、築年数からすると価値はあまり認められないことがあったりするんだな。
リーちゃん
マンションを買おうと考えている人でも、最初から築20年以上のマンションを購入しようとする人はかなり少数派と言えるんだろうねー
くまった君
基本的には厳しい売却活動になることが多いという認識を持って、売るための行動を起こすようにしたいところなんだな。
築20年超えでも、立地によってはすぐに買い手がつくこともある
くまった君
築20年を超えたマンションは基本的には、マンション自体の魅力では中古市場で勝負出来ないことが多いと考えたほうが良いんだ。
リーちゃん
残念ながら、マンションという建物自体の価値で中古マンション市場で勝負をするのはかなり厳しいのが現実なんだろうね。
くまった君
ただ、そんな中でも買い手がつく可能性が高くなる要素となるのが、“立地”なんだ。
重要となるのは、
☑駅から近い
☑都会の中心部に近い（もしくは中心部に出やすい）
という部分が満たされているかどうかという部分になるんだな。
リーちゃん
これが満たされているなら、築20年を超えててもそれなりに良い価格で早く売れることは多いってことなんだよね。
くまった君
「駅から近い」というのは具体的に言えば、徒歩10分以内が目安になるんだな。
リーちゃん
この駅からの距離は近ければ近いほど、有利になるよね。
特に都心では、駅近が大きなセールスメリットになるから、築20年というのはほとんどデメリットにならずにあっさりと売れちゃうことが多いんだよね。
くまった君
ただし、以上の“立地”で勝負できる築20年を超えたマンションというのは都心などの、人口が多い大都市だけの話になってしまうんだな。
リーちゃん
大都市ではない地方の場合は、残念ながら築20年を超えたマンション売却はかなり苦労する覚悟をしておいたほうが良いよね…
地方の場合は1年を超える長期戦での売却活動を考える必要があることが多いんだよね。
くまった君
人口の少ない地方では築20年を超えたマンションは売り辛いことは事実だけど、それでもスラム化しているようなマンションで無ければ、価格を下げることで買い手が付く可能性は十分高まるんだ。
築20年を超えたマンションでは、リノベーション・リフォーム目的の買い手が見つかる可能性がある
くまった君
築20年で一度もリフォームしていない築古マンションとなると、内装も大分イタミが目立ってきていると思うんだ。
リーちゃん
こういった築古の物件をあえて狙っている人というのもいるんだよね。
くまった君
それがリノベーションや、リフォーム目的の買い手になるってことなんだ。特に1981年6月の建築基準法改正以降に建築されたマンションであれば、耐震性能もある程度期待できることから、リノベーション・リフォームする人が狙ったりするんだ。
リーちゃん
ただし、ここで注意しないといけないのが「それならリフォームしてから売ろう！」というのは止めたほうが良いってことなんだよね。
くまった君
そうなんだな。そもそも、リノベーションやリフォームをしたい人というのは、自分の手でどういったリノベーションをするのか？を実現していきたい人が多いんだな。
リーちゃん
リノベーション目的ではない、キレイな部屋目当ての買い手が付く可能性はあるけど、それは確実なことではないし、売れない可能性も当然あるもんね。
くまった君
つまり、築20年のマンションを売却する場合は、築20年でそれなりに劣化があってもOKという買い手と、リノベーション・リフォーム目的の買い手の両方を狙うようにしたらいいということなんだ。
築20年経過してても、住宅ローンの問題で売却を進められないこともある
くまった君
築20年のマンションを分譲当時から住み続けている場合は、既に20年間も住宅ローンの返済を続けていることになるんだ。
リーちゃん
20年となると相当な年月返済を続けてきたことになるけど、まだ返済が終わっていない人も多い年月でもあるんだよね…
くまった君
人によっては、繰り上げ返済をして既に住宅ローンを完済してしまっている場合もあると思うんだ。住宅ローンを完済していれば問題無くてマンションの売却も可能になるんだな。
リーちゃん
でも、問題となるのは今でも住宅ローンの返済をスケジュール通りに続けている人になるんだよ。
20年も返済を続けていれば、住宅ローンもかなり減っていると思いがちだけど、恐ろしいことに住宅ローンは意外と減っていないということもあり得るんだよね…
くまった君
特にほとんどの人が利用する“元利均等返済”をしている場合は、住宅ローン残債が多めに残っているんだ。
リーちゃん
20年も経って住宅ローンが多めに残ってるとか怖いよね…
くまった君
例えば、“元利均等返済”を以下のようにしている場合は…
・借入金額2500万円
・返済期間35年
・固定金利2％
↓
20年後の住宅ローン残債は… 1,335万円！
くまった君
何と、1,335万円も住宅ローンが残っている計算になるんだ。
リーちゃん
どの程度住宅ローンが残っているのかは、当初の借入金額や金利にもよって違うけど、繰り上げ返済をしていない限りは、20年間払い続けていても住宅ローンはある程度残っているという結果は変わらないんだよね。
くまった君
こうなってくると問題となるのが、マンションを売却して住宅ローンを完済できるのか？ということになるんだ。
リーちゃん
売却額が住宅ローン残債よりも低い場合は、足りない分を補てんして住宅ローンを完済出来る状況でないとマンション売却を進めることも出来ないんだよね。
くまった君
築20年でそれなりに長く住んでいると、住宅ローンもそれなりに減っていると思いがちだけど、意外と残っていたりしてマンション売却を進める障害になることもあるから、住宅ローン残債のチェックは必須となるんだな。
結局のところ、どうやって築20年を超えたマンションの売却を進めればいいの？
くまった君
さて、ここまで築20年のマンション売却に関わる疑問や問題について解説してきたけど、ここまで「結局どうやって売却を進めればいいの？」と思った人もいると思うんだ。
リーちゃん
築20年のマンションは、普通の築浅のマンションよりも売却が順調にいく可能性が低いもんね。
くまった君
だからこそ、冒頭でも説明したけど信頼できる不動産会社に売却依頼をするということは欠かせないんだ。
リーちゃん
不動産会社を選ぶといっても、何をしていいか分からない人もいると思うけど、冒頭でも説明したとおり最初は、マンションの査定申込みから不動産会社を見極めるという形をおすすめするんだよ。
くまった君
マンションを査定してもらいながら、不動産会社側の対応を見極めることが出来るし、マンションの売却依頼をしたとしてどんな手を売ってくれるのかも確認していくといいんだな。
リーちゃん
良い不動産会社が決まれば売却手続は完全に任せることになるんだよね。
でも、ここでもまだ売り手として出来ることはあるんだ。それが内覧への協力なんだよ。
くまった君
マンションに住んだまま売却する場合は、内覧への協力は絶対にするべきだし、売るには内覧は不可欠なものになるんだ。築20年以上も経過しているんだから、買い手も内部を見ないと不安で買える訳が無いんだな。
リーちゃん
水回りをキレイにするのは、もちろんなんだけど、それ以外にも内覧時には出来る限り生活臭を消して、少しでも見栄えがするようにすると買い手側の印象というのはまったく違ってくるんだよね。
くまった君
更に、内覧をしている人が見たい場所が見れるように出来る限り、見せられる状態にしておくというのも必要なんだ。
築20年を超えてると、劣化具合を確認したい部分だって当然増えてくると考えたほうがいいんだな。
リーちゃん
生活の場を見られるのに抵抗がある人もいると思うけど、マンション売却を成功させるために内覧への対応は大きな比重を占めていると考えたほうが良いんだよね。
こればかりは不動産会社側に頼ることも出来ないから、売り手であるあなた自身が頑張る必要があるんだよ！
くまった君
さて、これで築20年のマンションを売りたいときの問題や疑問についての紹介は終りなんだ。
リーちゃん
マンション売却は簡単に出来ることじゃなくて、特に築20年のマンションとなるとマンション以上に立地の問題が重要となるし、価格的にも満足いく価格では売れない可能性もあるんだよね。
くまった君
それでも、ここで紹介したことを一つでも参考にしてもらえれば、少しでも売却を成功に出来る可能性は高まると思うから参考にして欲しいんだな。
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