デベロッパー（分譲会社）の倒産はマンション売却に影響する？ 「倒産よりも解散が気になる!!編」
2017/02/24
デベロッパー（分譲・販売会社）が倒産したけどマンションを売りたい！
くまった君
僕が応援していたグループが解散ということで、かなり狼狽しているんだ… こればかりは僕にはどうにも手の打ちようがないから、実際に解散するまで応援し続けるしかないんだ！
リーちゃん
だから、くまった君は解散よりも倒産の心配をしないと…
くまった君
うん… まあ、それもそうかもしれないから、本題のマンションを購入したときの売主となるデベロッパーが倒産した場合にどうなるかを解説していこうと思うんだな。
リーちゃん
いざ、マンションを売却しようとしたときに、デベロッパーが倒産していたら「マンションが売れなくなるかも？」という不安を持っちゃうよね…
くまった君
というわけで、デベロッパー倒産に関する不安を解消したい人は最後まで読んで欲しいんだな。
このページではこんなことを解説しています！
☑売り主とデベロッパーとの関係は売買契約が済んだ時点で終わり
☑管理会社はデベロッパーとは別会社になっている
☑ただし、管理会社はデベロッパーの関連会社であることが多いので影響がゼロとは言えない
☑デベロッパーが倒産すると、売れ残り住戸の管理費・修繕積立金が支払われないことがある
☑2009年10月以前に分譲されたマンションは、不具合が発生しても対応してくれるところが無くなる
☑2009年10月以降に分譲されたマンションは、デベロッパーは倒産に備えて保険加入が義務付けられているので、この保険により保障されることになる
☑デベロッパーが倒産するとマンションのブランドイメージが低下することがある
☑売り主とデベロッパーとの関係は売買契約が済んだ時点で終わり
☑管理会社はデベロッパーとは別会社になっている
☑ただし、管理会社はデベロッパーの関連会社であることが多いので影響がゼロとは言えない
☑デベロッパーが倒産すると、売れ残り住戸の管理費・修繕積立金が支払われないことがある
☑2009年10月以前に分譲されたマンションは、不具合が発生しても対応してくれるところが無くなる
☑2009年10月以降に分譲されたマンションは、デベロッパーは倒産に備えて保険加入が義務付けられているので、この保険により保障されることになる
☑デベロッパーが倒産するとマンションのブランドイメージが低下することがある
くまった君
取りあえず、ちゃっちゃとデベロッパーが倒産した状態で、マンションの査定額がどんな評価されているのか知りたいという人は、ネット査定を利用するといいんだ。簡易査定（机上査定）もしてくれるから、気になるならまずは査定をしてもらうといいんだよ。
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＜目次＞
売主のデベロッパー（分譲・販売会社）が倒産するとどうなる？
売主のデベロッパーとの関係は売買完了時点で終り
くまった君
マンションの買主であるあなたと、売主であるデベロッパーとの関係というのを解説しておくと…
リーちゃん
マンションを購入した時点で、デベロッパーは関係無くなる。というのが結論になるんだよね。
くまった君
つまり、マンションを購入して自分のものになった時点で、デベロッパーが倒産したとしても、マンションの持ち主はあなた自身になるからデベロッパーは関係が無いということになるんだな。
リーちゃん
ということで、デベロッパーが倒産したことで、今現在のマンションの持ち主であるあなたに、何らかのマイナスがすぐに起こるということは無いんだよね。
管理会社は別会社だから基本的には大丈夫
くまった君
デベロッパーの倒産で、もう一つ心配になることとして、管理会社の問題があるんだな。マンションは管理会社無しでは成り立たないんだけど、この管理会社はデベロッパーとは別会社となるからその点は安心しても良いんだ。
リーちゃん
ただし、管理会社が倒産したデベロッパーの子会社である場合や、関連会社というケースは非常に多いんだよね。
くまった君
これについては、例え親会社であるデベロッパーが倒産したとしても、子会社まで当然に一緒に倒産する訳じゃないことをまず覚えておいて欲しいんだな。でも、デベロッパーの倒産に伴って連鎖倒産する可能性がゼロとまでは言えないんだな。
リーちゃん
もし、デベロッパー倒産によって管理会社の経営状態に不安がある場合は、マンションの管理組合で決議して管理会社をデベロッパーと全く関係が無い管理会社にすること可能なんだよね。
くまった君
あと、管理費や修繕積立金が集められる口座については、法律ではマンション管理組合名義にするように定められているから、仮に管理会社が倒産ということがあったとしても、管理費や修繕積立金が無くなってしまうということは無いんだな（法律通りにきちんと運営されていればだけど…）。
売れ残り住戸の管理費、修繕積立金の支払いがされないこともある
くまった君
さて、ここからはデベロッパー倒産で発生しそうな悪影響についても触れていくんだな。
リーちゃん
まず、マンションに売れ残り住戸が発生している場合は、その住戸は基本的にはマンションの売り主であるデベロッパーが管理費と修繕積立金を負担することになるんだよね。
＊マンション管理規約によって、デベロッパーは支払い義務を負わないとされている場合もあり。
くまった君
ということは、売れ残り住戸が多いほど、管理費と修繕積立金がデベロッパーの倒産によって未納となってしまう可能性があるということなんだ。
リーちゃん
この状態に陥ると、マンションの管理状態には大きな影響が出てくることになるんだよね…
くまった君
マンションを売ろうとしているあなたが、管理費と修繕積立金をきちんと支払っているとしても、マンションを購入しようとする人は、マンション全体の管理費等の未納状態をチェックすることもあるから、未納があることを知ってマンション購入を見合わせる場合もあり得るんだな。
リーちゃん
ただ、この問題についてはデベロッパーの倒産が無いとしても、売れ残り住戸が多数発生しているようなところだと、いずれにしてもマンション売却は難航する可能性が高いとも言えるんだよね。
マンションの不具合発生で影響が出る場合も…
くまった君
売主であるデベロッパーが倒産した場合に、一番影響が出るかもしれないことがマンションに不具合が発生したときの対応になるんだ。
リーちゃん
デベロッパーさえ倒産していなければ、マンションに不具合が出たときはデベロッパーに対して「不具合に対応しろ！」と言えるんだけど、デベロッパーが倒産してしまうとこの「不具合に対応しろ！」ということを言う相手がいなくなってしまうもんね。
くまった君
まず、デベロッパーは「住宅の品質確保の促進等に関する法律」という法律によって10年間はマンションの不具合（瑕疵）に対して対応することが義務付けられているんだ。ところが、この法律ではデベロッパーが倒産した場合については、どうしようも無い状態になってしまうんだな。
リーちゃん
ただし、この点については2009年10月に「住宅瑕疵担保履行法」という法律が出来たことで、倒産した場合に備えて保険に加入するなどの対応が義務付けられたんだよね。
くまった君
つまり、2009年10月以降に分譲されたマンションについてはデベロッパーが倒産したとしても、保険等により補償されることになるから比較的安心出来るんだな。
リーちゃん
いずれにしても、10年を経過していたら関係が無いし、10年以内に分譲されたマンションだとしても今現在は多くが「住宅瑕疵担保履行法」によって、保険への加入等が義務付けられているから救済される場合が多いとは言えるんだよね。
くまった君
というわけで、影響が出る可能性が高いとは言えないけど、マンションの不具合によって問題が生じるかもしれないことになるんだな。この点は多少は、マンション売却にあたって影響する可能性はあるかもなんだな。
マンションのブランドイメージが低下することも…
くまった君
デベロッパーが倒産した場合に、マンション売却を進めようとするとこれが一番大きな問題になる可能性があるんだ。
リーちゃん
ここまで、紹介してきたことはある程度は具体的な心配事が起こるかも？ということだったけど、マンションのブランドイメージの低下という抽象的なことでのマイナスが発生することは多そうだよね…
くまった君
マンションの名称と、デベロッパーの会社名がまったく関連が無いように見えれば影響が少ないという場合もあるけど、マンションの名称が倒産したデベロッパーの会社名と同じだったり、似たものを使っている場合は影響が大きくなる場合もあるんだな。
リーちゃん
例えば、マンガみたいに「しまうま不動産」というデベロッパーが「しまうま」というブランド名でマンション分譲をしていた場合は、マンションを見る人からは「あっ！倒産したデベロッパーのマンションだ！」と丸わかりになっちゃうもんね。
結局のところマンション売却の影響はどの程度あるの？
くまった君
さて、ここまでデベロッパーが倒産した場合の影響について、色々と紹介したけど実際にマンションを売却しようとした場合に、どの程度影響があるのかが気になるところなんだな。
リーちゃん
これは正直に言って分からないよね。
くまった君
ここまで読んできた人に怒られそうなんだな…
リーちゃん
でも、デベロッパーが倒産したときというのは、ここまで紹介してきたとおり、何も問題が起こらないというケースも多いし、買い手側もそれを知った上で、普通に購入するという場合はあるんだよね。
くまった君
ただ、マンションのブランドイメージというとても抽象的な問題は、「そんなことない！」と否定もし辛いことだし、その他の具体的なデメリットについても、もしかしたら表面化するかもしれないんだ。となると、デベロッパーが倒産したマンションを避けようとする人も普通にいると考えられるんだ。
リーちゃん
もし、これまで何の問題も起きてないなら、売却を依頼する不動産会社の担当者にきちんと説明をしてもらうこともしたほうが良いかもしれないよね。
くまった君
例えば…
「管理会社はデベロッパーとはまったく関連が無いところです！」
「売れ残り住戸も無くて、デベロッパーはもう関係が無いんです！」
「築10年を経過しているから、デベロッパーの保証期間は経過していて倒産は関係ないんです！」
「管理会社はデベロッパーとはまったく関連が無いところです！」
「売れ残り住戸も無くて、デベロッパーはもう関係が無いんです！」
「築10年を経過しているから、デベロッパーの保証期間は経過していて倒産は関係ないんです！」
などなどをきちんと説明すれば、購入希望者も納得して購入しやすくなると思うんだ。
リーちゃん
デベロッパーの倒産は、マンションを購入した人にとっては一大事と捉えちゃうかもしれないけど、多くの問題が杞憂で終わることが多いんだよね。
ただ、マンション売却を進める時には多少の問題が出てくることもあるかもしれないから、その点は注意しないといけないんだな。
くまった君
倒産したことで、マンション価値がどうなっているのかを取りあえず知りたいという人は、マンションの査定をしてもらってから売却するかどうかを決めるのも良いと思うんだ。
リーちゃん
マンション査定にあたっては、デベロッパーの倒産という事情も織り込んで査定額を出してくれるから、この査定額を近隣のマンションの売出価格と比較することでデベロッパー倒産の影響がどの程度あるのかも多少は把握できるんだよ。
くまった君
マンション査定はネット申込みも出来るから、ぜひ試してみるといいんだな。
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