マンション買取と仲介売却を徹底比較でどちらが良いか解説！ 「買取が良いと思ったけど…編」
2017/02/24
マンション買取も検討してみる？
くまった君
マンションを売ることを考えたときに、普通は仲介での売却を考えることが多いんだな。
でも、中には様々な事情で仲介での売却と買取で迷っている人もいると思うんだ。
リーちゃん
くまった君みたいに不動産会社の担当者との関係で悩んじゃう人はいないと思うけどね。
くまった君
というわけで、今回はマンションの買取と仲介での売却のどちらが良いか詳細に解説していくよ！
このページではこんなことを解説しています！
☑買取は業者が直接買取をする形のこと
☑仲介は業者が買い手を探してくれる形のこと
☑買取はほぼ確実に売れる
☑買取は早く売れる
☑買取は、売った後にマンションの不具合に責任を持つ必要が無い
☑買取は手数料を支払う必要が無い
☑買取ならご近所に売却活動を知られることが無い
☑買取なら、買い手側の都合（住宅ローン審査等）に左右されることが無い
☑買取は仲介よりも安くしか売れないという大きなデメリットがある
☑「買取保証制度」がある場合でも、仲介での売却と買取依頼は別々の不動産会社にするのをおすすめする
☑買取は業者が直接買取をする形のこと
☑仲介は業者が買い手を探してくれる形のこと
☑買取はほぼ確実に売れる
☑買取は早く売れる
☑買取は、売った後にマンションの不具合に責任を持つ必要が無い
☑買取は手数料を支払う必要が無い
☑買取ならご近所に売却活動を知られることが無い
☑買取なら、買い手側の都合（住宅ローン審査等）に左右されることが無い
☑買取は仲介よりも安くしか売れないという大きなデメリットがある
☑「買取保証制度」がある場合でも、仲介での売却と買取依頼は別々の不動産会社にするのをおすすめする
くまった君
それぞれの項目についてもっと詳しく知りたい人は、読み進めてみて欲しいんだな。
リーちゃん
買取の場合と比較するために、取りあえずマンションの査定価格を知りたいという場合は、ネット査定を利用すると便利なんだよね。
くまった君
買取も同時に実施しているところもあったりするから、合わせて聞いてみるといいかもしれないんだな（注意点もあるから、気になる場合は本文を参照！）。
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＜目次＞
マンション買取と仲介売却の違いってなに？
くまった君
一般的にマンションを売ろうと考えたときに、多くの人が選択するのが”仲介”での売却になるんだ。
仲介での売却というのは、不動産会社がマンションの買い手を探してくれるというもので、マンション売却を仲介するというものになるんだな。
リーちゃん
個人から個人へ売る手伝いを不動産会社がしてくれる形になるってことだね。
くまった君
考え方としては、仲介での売却はヤフオク！やメルカリで物を売るのと同じような形になる（不動産会社はヤフオク！、メルカリ運営側というイメージ）ということなんだ。
リーちゃん
これに対して、”売却”というのは不動産会社がマンションを直接買取するというものになるんだよね。
仲介とは違って、個人の買い手を探すんじゃなくて業者に買取してもらうという形になるってことだね。
くまった君
考え方としては、マンションの買取は、ブックオフで物を売るのと同じような形になる（不動産会社はブックオフ側というイメージ）ということなんだ。
マンション買取のメリットとデメリット
メリットは？
マンション買取なら確実に売れる！
くまった君
マンション買取の最大のメリットと言えるのが、”確実に売れる!!”というものなんだ。
リーちゃん
仲介でマンションを売る人が大多数なんだけど、仲介での売却は買い手が見つからない限りは売れないという大きなデメリットがあるんだよね。
くまった君
それに対して、買取の場合は、確実に売れるんだ！
まあ… さすがにスラム化したマンションとかは買取NGという場合もあると思うけど、ほとんどの場合で買取OKとなるってことなんだな。
リーちゃん
買取の場合をブックオフ、仲介での売却をヤフオク！と考えてみると、ブックオフには商品を持っていけば確実に売れるけど、ヤフオクでは落札する人が現れない限りは売れることは無いというのと同じなんだよね。
くまった君
つまり、仲介での売却では買い手が見つかるまでは、やきもきしたりする期間がどうしてもあるけど、買取の場合はそんな期間も無くて、すっきりとマンションを売ることが出来るということんだな。
リーちゃん
特にマンション売却に伴って、住み替えをする場合や転勤をするなどの事情がある場合は、自分にとって一番都合の良いスケジュールでマンションを買い取ってもらうことが出来るんだ。
ここに注意！
買取の場合でも、自殺などが発生した事故物件は買取をしない不動産会社もあったりするんだ（買取OKの場合は買取価格がかなり低くなる）。それに、マンション自体の構造に大きな欠陥がある場合などのマンション全体に大きな問題がある場合や、売りたいマンションが共有物件で、共有者全員が買取に同意していない場合など買取をしてもらえないケースも少しはあるんだ。また、本文でも触れたとおりスラム化したマンションについても買取してもらえないケースも多くなると思うよ。
マンション買取なら早く売れる！
くまった君
”確実に売れる！”と重なる部分ではあるんだけど、”早く売れる！”というのも買取の特徴になるんだ。
リーちゃん
色々な事情から、マンションを売ろうと思った人の中には早く売れないと困る事情を抱える人も多かったりするもんね。
くまった君
そうなると、仲介での売却というのは買い手が見つからない限りは、いつまで経っても売れないということになるから困ったことになってしまうんだ。
リーちゃん
早く売れる！の具体的な目途については、1週間程度で買取してもらうことが可能になるんだよね。
ただし、買取をする対象物件の調査期間に要する時間や、買取を実施する業者によって期間は前後する可能性があるから注意してね。
くまった君
仲介で売却をしようと思うと、早くても3か月程度はかかるし、場合によっては1年経過しても売れないなんてこともあり得るから、この”早く売れる！”のメリットの大きさが分かってもらえると思うんだな。
マンション買取なら売却したマンションに責任を持たなくて良い
くまった君
売却したマンションの欠陥などがあった場合に、売り主が持たないといけない責任のことを”瑕疵担保責任”と言うんだ。
リーちゃん
マンションを仲介で売却した場合は、マンションの構造等に事前に伝えていない欠陥があったりすると、10年間は賠償しないといけない可能性があるんだよね（ただし、通常は契約で責任を負う期間を1年などの短期に設定していることが多い）。
くまった君
この欠陥というのは、建物自体の欠陥じゃなくても自殺や他殺などの心理的な欠陥も含むし、住むのに大きな影響がある外部的な要因を伝えていない場合も該当する場合があるんだな。
リーちゃん
つまり、仲介でマンションを売却するということは、売買契約を締結してマンションを引き渡して終了！という訳じゃなくて、瑕疵担保責任を負う期間が経過するまでは何が起こるか分からないということなんだよね。
くまった君
可能性は低いかもしれないけど、完全に安心できる訳じゃないということなんだな。
リーちゃん
その点、買取の場合は相手はプロの不動産業者なんだから、瑕疵担保責任というものは無いんだよね。
くまった君
プロならマンションに問題があるなら、買う前にちゃんと調査しろってことなんだな。これは売り手側としては、後腐れが無い形でマンションを売れるという点で大きなメリットになるんだ。
マンション買取なら仲介手数料を払わなくて良い
くまった君
マンションを不動産会社が直接買い取った場合は、仲介手数料は発生しないんだな。
リーちゃん
仲介手数料はその名称の通り、仲介をした場合に発生する手数料だから買取の場合には支払う必要が無いってことだね。
くまった君
仲介手数料の支払いが無いことで、どの程度お得になるのか？を確認するために仲介手数料がどの程度かかるのかを確認してみるんだな。
＜仲介手数料の計算式＞
マンションの売買価格 × 3％ + 6万円
＊仲介手数料には更に消費税が課税される。
＊上記計算式は仲介手数料の上限となるため、業者側が上記計算式より低く設定している場合はある。
くまった君
という計算式になるんだ。仮に2,000万円のマンションを仲介で売った場合を考えると…
2,000万円 × 3％ + 6万円 ＝ 66万円（+消費税）
ということになるんだ。
リーちゃん
仲介手数料ってかなりかかるんだよねぇ…
くまった君
この66万円という金額を買取の場合は、丸々支払う必要が無いということになるんだ。マンションの売却代金に比べればかなり少額だから気にしない人も多いけど、普通に見ればかなりの高額の報酬を不動産会社に支払ってるってことなんだな。
マンション買取なら、近所に知られること無く密かにマンションを売れる
くまった君
マンションを仲介で売るということは、不動産会社を通して広く買い手を募集するということなんだ。
リーちゃん
不動産会社のHPに乗るだけじゃなくて、チラシのポスティングもされたり、新聞折り込みの広告に入れられたりもするんだよね。
そうなると、当然ご近所にマンションを売りに出していることが知られる可能性が高くなるんだね…
くまった君
幸い（？）にもマンションの場合は、一軒家と違って”売り物件”という看板を出されることは無いんだけど、それでもチラシなどを通じて、ご近所さんがマンションが売りに出されていることを知ることは良くあることなんだ。
リーちゃん
その点、マンションを買取してもらう場合は、チラシがポスティングされることは無いし、新聞折り込みの広告が入れられることも無いんだよ。買い手を探す必要が無いんだから、チラシなどで広告をする必要が無いということなんだよね。
くまった君
ご近所にどうしても知られたくない！という人にとっては、この点は大きなメリットになるんだ。
リーちゃん
更に、広告をする必要が無いということは、内覧もさせる必要が無いということになるんだよね。
くまった君
マンションの査定をしてもらうために不動産会社の担当者には、部屋を隅々まで見せることになるけど、一般の購入見込み客の内覧と違って、気合を入れた内覧準備は必要無いんだな。それに、内覧は売れるまで何度も何度も繰り返される可能性があるけど、買取のための査定なら1回か2回程度、中を見せればOKだから負担はグッと軽くなるんだ。
マンション買取なら、住宅ローン審査で売買契約が白紙に戻されることが無い
くまった君
仲介でマンションを買う相手というのは、基本的には個人になるんだ。
そして、マンションを買う人の多くが利用するのが住宅ローンになるんだな。
リーちゃん
実は、仲介での売却というのは、この住宅ローンによって売買契約後に全て白紙に戻されてしまうということがあるんだよね。
くまった君
なぜかというと、売買契約をするときの契約書には多くの場合で、「住宅ローン審査に通らなかったら、売買契約は無かったことになるよ。」という記載があるからなんだ。
リーちゃん
つまり、仲介でマンションを売るときは、買い手が見つかって、売買契約も交わして、マンションを引き渡す準備までしていたとしても、買い手側が住宅ローンの審査に落ちたことで全てを無かったことにされてしまうこともあるんだよね…
くまった君
そして、また一から新しい買い手を探しを始める必要があるんだ。
リーちゃん
仲介での売買では、こういったリスクを認識した上で売却活動を進めていかないといけないということなんだよね。
くまった君
マンションを買取で売る場合は、不動産会社は住宅ローンを利用して買う訳ではないから、こういった突然白紙という心配は無いんだ（社内事情等により突然買取をキャンセルする悪質な不動産会社はいるかも…）。
確実に売りたいという場合は、買取は強い味方になるということなんだな。
デメリットは？
買取価格は仲介での売却より安くなる！
くまった君
ここまで、マンション買取のメリットをずらずらと並べてきたから「マンション買取をしてもらおう！」と思った人もいると思うんだな。
リーちゃん
でも… マンション買取は仲介よりもほぼ確実に安くしか売れないんだよ！
くまった君
これは致命的と言えるかもしれないくらいのデメリットになるかもしれないんだな。そして、これが買取の場合の唯一のデメリットになるんだ。
リーちゃん
具体的にどの程度の仲介売却よりも安くなるかというと、仲介での売却の6割程度の価格になるんだよね。
つまり、仲介での売却なら2,000万円で売れるマンションだとしたら、買取の場合は1,200万円でしか買取してもらえないということになるんだね。
くまった君
とはいえ、仲介売却での想定価格に対して、どの程度の割合になるのか？は物件にもよるし、不動産会社によっても基準は違ったりするんだな。
リーちゃん
人気物件で需要が確実に見込めるなら7割を超えることもあり得るし、事故物件などで立地も悪ければ5割をずっと下回る価格になる可能性だってあるってことだね。
くまった君
買取のメリットとして、”仲介手数料がかからない”というのもあったんだけど、仲介手数料で浮いた金額以上に安く売ることになるから、”仲介手数料がかからない”という部分はメリットとしては大分低めになるんだな。
マンション買取の疑問あれこれ
なんで仲介よりも安い買取価格になるの？
くまった君
なんで買取の場合は安い金額になってしまうのかというと、マンション買取というビジネスがどう成り立っているのか？を考えると答えははっきり見えてくるんだ。
リーちゃん
マンションを買取した不動産会社は、基本的にはそのマンションをリフォーム・リノベーションをするなどして、マンションの価値を高めてから、販売するんだよね。
くまった君
つまり、不動産会社としては
・マンションの仕入れ費用（←これが買取価格！）
・リフォーム費用
・会社の利益
など計算して、買い取ったマンションを再販売するということなんだな。以上のような形で不動産会社は利益を出すことになる訳なんだ。
・マンションの仕入れ費用（←これが買取価格！）
・リフォーム費用
・会社の利益
など計算して、買い取ったマンションを再販売するということなんだな。以上のような形で不動産会社は利益を出すことになる訳なんだ。
リーちゃん
ということは、市場価格で売ることになる仲介での価格相場と同じ価格で、買取をするなんてことは出来ないということなんだよね。
買取保証制度ってどうなの？
くまった君
不動産会社の中には、仲介での売却を進めるのと合わせて売れなかった場合に、事前に提示した価格で買い取る保証をしてくれるところもあったりするんだな。これを買取保証制度などと言ったりするんだ。
リーちゃん
つまり、仲介での市場価格に合わせた売却を狙いつつ、売れないときは価格は安くなるけど買取をしてもらうという二段構えでマンション売却を進めようというやり方なんだよね。
くまった君
この方法なら、マンションを確実に売りたいけど、高く売れるのなら売りたいという希望の人が、一度は仲介での売却にもチャレンジできるというメリットがあるんだな。
リーちゃん
注意点としては、”仲介での売却+買取保証”という形でセットで、不動産会社に依頼することで、不動産会社側には「仲介で売れなくても別にいいや…」という状態になることも考えられるということなんだよね。
くまった君
物件にもよるけど、不動産会社としては仲介手数料で100万円程度を稼ぐよりも、買取をして再販売をして数百万円を稼ぐ法が旨味があるというケースが多いんだな。
リーちゃん
本来であれば、不動産会社は仲介業ではマンションが売れない限り、手数料をもらうことが出来ないのに、”買取保証”というのを付けることによって、仲介で売れなくても問題無いという形になって、不動産会社の動きが鈍くなる原因にもなりかねないってことになるんだね…
くまった君
不動産会社が実施している買取保証制度の全てがダメという訳ではないけど、”仲介での売却+買取保証”をセットで依頼するというのはこういった悪影響が出る可能性は認識しておいたほうが良いんだ。
リーちゃん
もし、仲介での売却も買取も両方を検討したいというのであれば、別々の会社に依頼するという形が無難と思ったほうがいいよね。
くまった君
不動産会社には、仲介での売却を得意としているところもあれば、買取を得意（または専門）でやっているところもあるんだから、仲介と買取をそれぞれ得意とするところに依頼することをおすすめするんだ。
結局のところマンション買取と仲介のどちらが良いの？
くまった君
さて、ここまで見てきたもらったとおりマンション買取にはメリットが本当に多いんだな。ただし、致命的なデメリットとして買取価格は市場相場に対して6割程度にしかならないというのがあるんだ。
リーちゃん
どちらが良いのか？という問題については、マンションを売る目的や、売る人の考え方によるってことだね。
くまった君
ざっくり言うと、どちらが良いのかは次のように分類されるということなんだ。
☑とにかく確実に早く売りたい人 ⇒ 買取が良い！
☑ご近所に完全に秘密で売りたい人 ⇒ 買取が良い！
☑とにかく売却価格を高くしたい人 ⇒ 仲介での売却が良い！
くまった君
マンションの買取というのはメリットが多くて、利用しやすい制度ではあるんだけど、やっぱり安い価格でしか売れないというのはデメリットとして大きすぎるんだな。
リーちゃん
不動産以外の物では、基本的には買取が主流なんだよね。
不動産の次に高い買い物となることが多い車だって、業者の買取のほうが圧倒的に多くて、仲介での売却（個人間売買）は少数派になるし、本などの身近なものだってヤフオクで売る人よりもブックオフで買取をしてもらう人のほうが多いもんね。
くまった君
でも、それでもマンションの場合は仲介での売却のほうが主流になるというのは、高い価格で売れないといけない理由を多くの人が抱えているということなんだな。
リーちゃん
マンションを売る場合は、住宅ローンを組んでいるのであれば住宅ローンの残債を完済することが出来る価格でマンションを売却しないといけないし、住み替えをする場合も住み替え費用を賄うためには高く売る必要があるもんね。
くまった君
マンション買取には買取の良さがたくさんあるんだけど、利用できる人（安い価格でも良いと思う人）は少ないのが現状ということになるんだ。
リーちゃん
いずれにしても、買取自体はメリットもたくさんあるんだから、状況が許すのなら利用するのはまったく問題ないんだよ。
くまった君
というわけで、ここまで長くなったけどマンション買取のメリット・デメリットと仲介での売却との比較は終了クマ！
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