権利証が無くてもマンションを売れる？ 「権利証失くしても大丈夫です!!編」
2017/02/24
権利証が見つからない場合のマンション売却はどうする？
くまった君
権利証と言えば、良くドラマなんかでも「権利証とハンコを出せ！」なんてシーンもあったりして、とても重要なものだというのは誰でも認識しているんだな。
リーちゃん
そんな大事なものを持ち歩いちゃだめでしょ…
くまった君
このページを見ている人はマンションを売ろうと思い立ったのに、権利証が無くて困っている人たちだと思うんだ。
リーちゃん
結論から言えば、権利証が失くしてしまったとしてもマンションを売るのに問題はないんだよ。
くまった君
でも、ちょっとした手続きが必要になるだけなんだ。とは言っても、基本的には不動産会社や手続きに関わる司法書士が段取りをしてくれるから安心していいんだな。
これで、安心してマンションを売れる！という人は、マンションの査定額をチェックして売却に向けて動き出したらいいんだよ。
このページでは、更にこんなことを解説しています！
☑権利証は正式名称ではなく、「登記済証」「登記識別情報を通知する書類」のことを権利証と一般的に言っているだけ
☑「登記識別情報を通知する書類」の場合は、大事なのは書類があることではなく、英数字の組み合わせ（パスワード）の情報が大事
☑権利証を失くしても再発行はしてもらえない
☑権利証を失くした場合は、以下の制度を利用してマンション売却手続を進めることが出来る
①事前通知制度
②司法書士による本人確認情報制度
③公証人による本人確認
☑費用や手軽さでは「③公証人による本人確認」がおすすめだけど、実際には「②司法書士による本人確認情報制度」で手続をする不動産会社が多い
☑権利証は正式名称ではなく、「登記済証」「登記識別情報を通知する書類」のことを権利証と一般的に言っているだけ
☑「登記識別情報を通知する書類」の場合は、大事なのは書類があることではなく、英数字の組み合わせ（パスワード）の情報が大事
☑権利証を失くしても再発行はしてもらえない
☑権利証を失くした場合は、以下の制度を利用してマンション売却手続を進めることが出来る
①事前通知制度
②司法書士による本人確認情報制度
③公証人による本人確認
☑費用や手軽さでは「③公証人による本人確認」がおすすめだけど、実際には「②司法書士による本人確認情報制度」で手続をする不動産会社が多い
くまった君
もっと詳しく知りたい！という人は、以下の解説に目を通してみるといいクマ。
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＜目次＞
権利証ってそもそも何？
権利証は正式名称ではない
くまった君
マンションの権利証とかって言われることが多いけど、これは正式な名称では無いんだな。
リーちゃん
ちなみに、”権利書”と言われることもあるけど、こちらも正式名称ではなく通称みたいなものなんだよね。
くまった君
一昔前（平成17年の法律改正以前）は、マンションの登記が完了したときに登記済証が発行されてたんだけど、この登記済証がこれまでは権利証と言われていたんだ。
そして、現在では登記識別情報を通知する書類が権利証と言われてるんだ。
リーちゃん
まとめると…
一昔前（平成17年の法律改正以前） ⇒ 登記済証が権利証
現在 ⇒ 登記識別情報を通知する書類が権利証
一昔前（平成17年の法律改正以前） ⇒ 登記済証が権利証
現在 ⇒ 登記識別情報を通知する書類が権利証
ということになるんだよね。
くまった君
現在では、登記識別情報に記載されている12桁の英数字の組み合わせ（つまり、パスワード）が権利証の役割を果たしているんだ。
現在の権利証（登記識別情報の通知書）はこんな感じなんだ。QRコードも記載されているんだよ。
＊上記の見本画像の元データは法務省HPより。
大事なのは書類じゃなくて英数字の組み合わせ（パスワード）
くまった君
平成17年の法律改正以前に発行されていた権利書（登記済証）の場合に、必要なのは紙の書類になるんだ。
リーちゃん
でも、登記済証が発行されなくて登記識別情報が通知される制度になってからは、この通知されたときの書類が大事なのではなくて、その書類に記載された英数字の組み合わせ（パスワード）の情報が重要になるんだよね。
くまった君
つまり、もし登記識別情報が記載された権利証と一般的に言われる書類を失くしていたとしても、記載されていた英数字の組み合わせ（パスワード）を覚えていればOKということになるんだよ。
リーちゃん
ということで、権利証として持っているのが登記済証なのか、登記識別情報の通知書なのかによって書類を持っている必要があるかどうかは違ってくるということになるんだな。
くまった君
登記識別情報の通知書なら、手もとに登記識別情報となる英数字の組み合わせ（パスワード）をどこかにメモしていないかもチェックしてみて欲しいんだな。
失くした時に再発行はしてもらえない！
くまった君
英数字の組み合わせ（パスワード）さえ覚えていればOKとは言っても、実際のところ権利証を失くしたけど、英数字の組み合わせ（パスワード）が分かるなんて人は少数派になると思うんだな。
リーちゃん
「権利証は紛失した。英数字の組み合わせも分からない。」という人が大多数になるだろうね…
くまった君
権利証を失くしたときに最初に思いつくのが「再発行してもらおう！」ということになると思うんだけど、これは残念ながら出来ないんだ。
リーちゃん
どんな理由で失くしたとしても、再発行はしてもらえないということで、これは訴えても無駄なので諦めるしかないということになるんだよね。
権利証を失くした場合のマンション売却はどうすればいいの？
くまった君
権利証を失くした場合でも、色々な制度を利用してマンションを売ることが出来るんだな。より正確に言うと、”売買契約後の所有権移転登記手続きが出来る”ということになるんだ。
リーちゃん
利用できる制度は次のとおり3つあるんだよ。
①事前通知制度
②司法書士による本人確認情報制度
③公証人による本人確認
①事前通知制度
②司法書士による本人確認情報制度
③公証人による本人確認
くまった君
ここから、順番に3つの制度について解説していくから参考にして欲しいんだな。
①事前通知制度を利用する
くまった君
権利証が無いまま、マンションを売却して所有権移転登記をした場合に利用できる制度として事前通知制度というものがあるんだ。
リーちゃん
ただ、この制度はほぼ使えない制度で、利用されることはほとんど無いんだよね…
くまった君
なぜかというと、この制度では所有権移転登記がすぐに出来ないという大きなデメリットがあるんだ。
リーちゃん
この制度を利用した場合は、マンションを売却して所有権移転登記申請をした後に、法務局から売り主へ
「マンションの所有権移転登記申請されてますけど本当にいいんですか？」
「OKなら2週間以内に返事をくださいよ」
というお尋ねの文書が送付されるんだよね。
くまった君
つまり、買主の立場に立つと、マンションを購入して代金も支払ったのに所有権移転登記が2週間程度も保留とされてしまうということなんだ。
リーちゃん
もし、売り主側が裏切ってしまった場合は、OKの返事を出さないままにして、更に他の人にマンションを売却されるかもしれないというリスクまであるんだ。
くまった君
というわけで、事前通知制度を利用するという選択肢は基本的には無いということになるんだよね。
②司法書士に持ち主であることを証明してもらう
くまった君
家の登記手続きをする専門家が司法書士なんだ。この司法書士が権利証が無い人に対して、様々な質問をしてマンションの所有者であることを証明してもらうという方法があるんだな。
リーちゃん
この方法を”資格者代理人による本人確認情報制度”と言うんだ。
くまった君
簡単に言えば、司法書士が「マンションの権利証を失くした！」と訴えている人が、本当にマンションの持ち主なのかどうかを聞き取りをして確認したことを書面にまとめてくれるというものなんだ。
リーちゃん
この制度を利用する場合は、司法書士本人（事務所スタッフはNG）が、売り主本人（代理人はNG)と直接面談をして色々な確認をして書類を作っていくということになるんだよね。
くまった君
そして、作られるものが”本人確認情報”の書類として権利証の代わりの役目を果たしてくれるということなんだな。
リーちゃん
司法書士がどの程度の質問をしてくるかは、司法書士によって違いはあるんだけど、かなり細かいことまで突っ込んで聞かれる可能性があるんだよね…
くまった君
プライバシーに関わるような質問は嫌かもしれないけど、万が一でも偽の売り主であったりしたら司法書士の責任問題に発展するから司法書士も慎重に本人確認をしてくるってことなんだ。
リーちゃん
この司法書士による本人確認情報を利用するために、マンションを売る人が司法書士を手配する必要があるのか？というとその必要は無いんだよ。
くまった君
基本的にはマンション売却の仲介を手掛ける不動産会社には懇意にしている司法書士がいるのが普通だから、法務局への所有権移転登記手続きも含めて丸々依頼することが出来るように手配をしてもらえるんだな。
リーちゃん
もちろん、知り合いとかで信頼できる司法書士がいる場合は、その司法書士でも問題ないんだよ。不動産会社に自分で司法書士を手配したいとお願い伝えてみるといいよ。
くまった君
この制度を利用するデメリットもあって、司法書士への報酬が必要ということがあるんだ。報酬額としては5万円～10万円程度が多いみたいだよ。
リーちゃん
権利証が無い場合には、この方法が良く使われるから費用的な面が問題無ければ、司法書士による本人確認情報を使うといいんだよ。
＜司法書士による本人確認情報利用時の流れ＞
③公証人に本人確認をしてもらう
くまった君
実際のマンション売買の現場で一番使われているのが、恐らく②の司法書士による本人確認情報を利用する方法なんだけど、それよりも安価で簡単に利用できるのが公証人による本人確認になるんだな。
リーちゃん
公証人というのは、公証役場に勤務する強制力のある法律書類を作ることも出来る専門家なんだよ。
弁護士や司法書士ほど有名ではないし、法律関係の専門家としてはかなり特殊な人となるんだよね。
くまった君
公証役場というのは、どこの街でもある訳ではないんだけど、全国の主要都市にはあって、その他大き目の街にはあることが多いんだ。
⇒公証役場所在地の確認はこちら
⇒公証役場所在地の確認はこちら
公証人による本人確認は次の手順で行うことになるんだな。
STEP1 公証役場の予約をする
くまった君
まずは利用する公証役場に電話をして、委任状に認証してもらいたいことを伝えて、必要書類を確認するんだな。
リーちゃん
通常は、下記の書類が必要となるんだよ。
☑司法書士に登記手続きを委任する委任状（司法書士に用意してもらう）
☑運転免許証、印鑑証明書
☑実印
☑司法書士に登記手続きを委任する委任状（司法書士に用意してもらう）
☑運転免許証、印鑑証明書
☑実印
くまった君
概ね上記のような書類を指示されると思うけど、公証役場は公証人によって用意しないといけない書類が違う場合があるんだな。この他にマンションの登記簿謄本（登記事項証明書）を持ってくるように言われる場合もあったりするんだよ。
STEP2 公証役場に出向く
くまった君
公証役場は平日の日中しか開いてないし、昼休憩もあったりするんだけど何とかスケジュールを確保して予約をした時間に公証役場に出向くんだ。
リーちゃん
このときに運転免許証や印鑑証明書で本人確認がされるんだよね。
STEP3 公証人の目の前で委任状に署名・押印をする
くまった君
公証人が執務する机の目の前に行って、公証人が目の前にいるところで委任状に住所記入と署名・押印するんだ。
リーちゃん
注意点としては住所は印鑑証明書の通りに記入する必要があるんだよ。
例えば、「1丁目1番地」という場合に「1-1」と省略したらだめってことだね。
STEP4 公証人が委任状に認証文をつけてくれる
くまった君
委任状への署名・押印が完了すると、公証人がその委任状に
「本人ということを確認して、目の前でサインしてたよ！」
という認証文を付けてくれるんだ。
リーちゃん
そして、この認証文がついた委任状が権利証の代わりになるんだよ！
くまった君
最後に、公証役場で手数料を支払うことになるんだけど、この手数料がなんと3,500円と格安なんだ。時間的にも15分程度で終わるくらいのお手軽さなんだな。
リーちゃん
つまり、司法書士に本人確認情報の書類を作ってもらうよりも遥かに安上がりで、更に早いということなんだよね。
くまった君
ちなみに、STEP1～4の段取りが面倒くさかったり、慣れない公証役場ということで抵抗がある場合は、登記手続きをしてくれる司法書士に頼めばすべての段取りをしてくれる場合もあると思うんだな。
リーちゃん
段取りするだけで報酬が発生するかどうかは、司法書士によって違いがあると思うからその点はちゃんと確認する必要があるね。
くまった君
更に、公証役場への付き添いと立ち会いも依頼をすれば引き受けてくれる司法書士もいるんだよ。
さすがに立ち会いまでお願いすると報酬が発生しちゃうけど、報酬は1万円程度だと思うからそこまで高額にはならなくて、司法書士による”資格者代理人による本人確認情報制度”も安上がりになると思うんだな。
リーちゃん
公証役場は平日の日中しか開いてなくて、仕事の都合とかで時間を作るのが難しい人も多いと思うけど… でも、もし司法書士に本人確認情報の書類を作ってもらう場合だって、司法書士が平日日中しか業務をしていない場合は同じことって感じだよね。
くまった君
この公証人による手続きは利用していない不動産会社や、司法書士もいたりするんだけど費用的にも時間的にもお手軽さでは一番だから、僕は一番おすすめするんだな。
＜公証人による本人確認の流れ＞
まとめ
くまった君
ここまで紹介してきた通り、マンションの権利証を失くしたとしても、売却手続きは問題なく進めることが出来るから安心して欲しいんだ。
リーちゃん
基本的には売り主が「権利証を失くした」と不動産会社に伝えていれば、それに沿った段取りを組んでくれるはずなんだよね。
このときに不動産会社に言われた通りに進めれば、基本的にはそれはそれで問題ないってことなんだよ。
くまった君
でも、少しでも費用を節約したいという場合は、司法書士による本人確認情報の書類を作ってもらうよりも、公証人に本人確認してもらったほうが安いし、早いしでおすすめなんだな。
リーちゃん
権利証が無くて問題無いと知っていても、事前に不動産会社がどんな対応をするのか見てみたいという場合は、ネット査定に申し込むときの備考欄に「権利証が無いけど大丈夫ですか？」という質問をしてみるといいと思うよ。
くまった君
良い不動産会社なら司法書士の手続きだけじゃなくて、公証人による手続きも案内してくれたりすると思うんだな。
リーちゃん
まあ、司法書士による手続のほうが一般的だから、公証人による手続の案内をしないからと言って不親切とまでは言えないと思うけど…
くまった君
以上で、権利証が無い場合のマンション売却についての解説は終わりにするんだな。権利証が無いことの不安が解消したら、次は不動産会社選びからマンション売却はスタートするんだよ。
リーちゃん
不動産会社選びも難しいものなんだけど、一番のおすすめはネット査定に申し込みをして一番対応が良いところに決めるという形だと思うよ！
くまった君
僕がおすすめするネット査定サービスも紹介しておくから、マンション査定を利用したい場合はぜひ利用してみるといいんだな。
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こちらもおすすめ！イエイとは違う不動産会社が参加していたりするから、イエイとは違う不動産会社に査定してもらいたいときはぜひ利用してみて！