築30年を超えた古いマンションは売却できるの？ 「魅力が増すのは30を超えてから!!編」
2017/02/23
築30年を超えたマンションを売りたい！
くまった君
マンションを売ろうと考えているけど、築30年を超えるいわゆる築古マンションで本当に売れるのか？と不安を抱えている人も多いんだな。
リーちゃん
というか、このページを見ているということは、ほとんどの人が築30年を超えたマンションの売却で悩んでいたり、困ったりしているってことになると思うよ…
くまった君
僕としてはマンションは30年を超えたところから、魅力が増すと考えているんだけど、どうも世間とは認識が違うみたいなんだ…
くまった君
まあ、それはともかくとして、僕は30年を超えたマンションを売るときの疑問にお答えする知識もあるからしっかり解説をしていこうと思うんだな。
このページではこんなことを解説しています！
☑都心で駅近なら十分に早期売却が可能
☑郊外で駅から遠い、地方の場合は難しくなる
☑スラム化したマンションの場合は売却はほぼ無理
☑リフォームはしないほうが良いことが多い
☑仲介での売却が難しい場合は、不動産会社に買取してもらうという手段もある
☑都心で駅近なら十分に早期売却が可能
☑郊外で駅から遠い、地方の場合は難しくなる
☑スラム化したマンションの場合は売却はほぼ無理
☑リフォームはしないほうが良いことが多い
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くまった君
それぞれの内容について詳しく知りたいという人は、更に読み進むといいんだよ。取りあえず、築30年のマンションの価値を知りたいという人は、ネット査定サービスへ申し込むといいんだ。マンション売却の第一歩は査定から！ということなんだ。
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＜目次＞
築30年を超えたマンションの売却はどうなる？
築30年を超えても、立地によっては需要は十分ある
くまった君
特に東京都心に近くて、駅近（徒歩5分程度）であれば、比較的早く売れる可能性が高いと言えるんだ。
リーちゃん
東京都心で、マンションを購入しようとすると新築では手が届かない人というのはたくさんいるんだよね。
くまった君
それでも通勤に便利な都心又は都心近くでマンションを購入しようとする人たちにとっては、築30年であっても魅力がある物件と映ったりするんだよ。
リーちゃん
というわけで、ここまでの条件に当てはまる場合は、特に難しく考えることなくマンション売却を成功させられる可能性が高いということになるんだよ！
くまった君
実際のところ、中古マンションの築年数による売買比率で一番多いのは実は築30年超のマンションで、全体の24.3％にもなるんだ。
というのも、新規で売り出される（新規登録物件）割合も一番多くて全体の28.7％にもなっているくらいで、築30年超のマンションが売り出されることは珍しいどころか、たくさんある事例になるということなんだな。
リーちゃん
まあ売り出される割合が28.7％で、成約率が24.3％ということは売れないものが上回っているというデータでもあるんだけどね…
くまった君
ちなみに説明しておくと築20年までは売り出される物件数よりも成約率のほうが上回っているけど、築21年超のマンションから売り出される割合のほうが上回るというデータになっているから、築古になるほど売り辛いことを裏付けているデータでもあるってことなんだ。
＊以上の築年数による売買比率のデータは東日本不動産流通機構発表の「築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2015年）」より。
都会でも郊外で駅から遠い場合とか地方では、築30年のマンション売却は苦労する
くまった君
都心で駅近なら、築30年のマンションとは言っても、利便性の高さで売ることは難しくないんだ。
リーちゃん
でも、これが郊外で駅から遠いとか、車社会の地方では売却に苦労するケースが多くなるんだよね。
くまった君
最近では、郊外や地方でもマンションは乱立しているから、築30年というレベルの築古じゃなくても手が届く範囲の物件があったりするんだな。そして、築15年や20年のマンションと比較されたときにどうしても見劣りするという大きなマイナスポイントがあるんだ。
築30年のマンションは住宅ローンの審査が厳しくなる!?
くまった君
マンションを購入しようとする人たちの多くが、住宅ローンを使うんだけど、築30年のマンションでは住宅ローンの審査が厳しくなることが多いんだな。
リーちゃん
築30年ということで、担保価値をかなり厳しく見られちゃうんだよね。
くまった君
というわけで、買い手が見つかって、売買契約を交わしたのに、住宅ローンの審査に通らずに売買契約が白紙に戻されるなんて可能性もあるということなんだな。
リーちゃん
仮審査に通っていれば、本審査も通る可能性が高いとは思うけど、どちらにしても買い手が見つかったと思ったら仮審査で落とされた時点でがっかりすることになるから同じことではあるんだよね…
くまった君
築30年のマンションというのは担保価値もあまり認められないもので、資産としての評価はかなり低くなるという現実を突きつけられるということなんだ…
リーちゃん
ここで説明しているのは、あくまでも築30年のマンションは担保価値が下がるというだけで、担保価値が下がったとしても住宅ローンの借り手にしっかりした安定収入（公務員等）があれば審査に通る可能性は高いことになるんだよ。
築30年のマンション全体の状況によっては売却出来ない可能性も…
くまった君
築30年が経過しているマンションでも空き室率が低くて、マンション管理組合もきちんと機能している場合は買い手側としても購入しやすいんだ。
リーちゃん
でも、築30年を経過して空き室が増えてきて、マンション管理組合も機能していないようなマンションとなると売却はかなり難しくなるんだよね。
くまった君
特にスラム化が進んでいるようなマンションで、管理費や修繕積立金も滞納が相当あるとなるといくら価格を安くしても買い手が付かない可能性は十分にあるんだ。
リーちゃん
地域によっては中古マンションで数十万円で売り出されているなんてところもあったりするけど、そういうマンションは数十万円でもまったく買い手が付いてなかったりするんだよね…
くまった君
はっきり言ってしまえば「ただでもいらない！」というレベルのマンションの可能性もあるということなんだ。
リーちゃん
一度所有者になってしまうと、売ることも出来ない、住むにもマンション管理組合が機能していなくてマンションがどんどんダメになっていくというところを買いたいと思う人はいないということなんだよね。
くまった君
こればっかりはマンション全体の問題となるから、リフォームやリノベーションをしたからと言っても解決できる問題ではないということになるんだ。
築30年超のマンションで、旧耐震基準の場合は厳しい
くまった君
建築基準法に定められた耐震基準が大きく変わったのが、1981年（昭和56年）6月になるんだ。
リーちゃん
ということで、マンションの耐震基準が旧耐震基準なのか、新耐震基準なのかによって耐震性能が大きく違ってくるんだよね。
くまった君
もし、1981年6月以前に建築されたマンションであっても、その後に耐震補強工事がされていれば耐震性能は新耐震基準に沿ったもので心配はない可能性があるんだな。この点は過去の修繕履歴を確認してみてほしいんだ。
旧耐震基準のままだからと言って、売れないと断言する程では無いんだけど、敬遠される要素ではあるんだな。
築30年のマンションは、とにかく価格で勝負するという手を打ちやすい！
くまった君
ここまで色々と築30年を超えたマンションのマイナスポイントを紹介してきたんだけど、勝負しやすいところだってもちろんあるんだ。
それが価格なんだ。
リーちゃん
「そんな当たり前のことを…」と思われるかもしれないけど、築30年超ということは分譲当時から住んでいたとしても住宅ローンは完済していることも多いだろうし、途中で購入したという人も住宅ローンの返済が終わっている人は多いと思うんだよね。
くまった君
ということは、住宅ローンの返済が終わっている前提ではあるけど、住宅ローンの完済を目指しての売却活動をする必要は無いということになるんだ。
リーちゃん
築浅のマンションを売る人は、築30年のマンションと比較すれば高く売れるんだけど、それでも住宅ローンの残債を完済できるだけの価格で売らないといけなくて、買い手が中々見つけられないという人だっているんだよね。
その点、築30年のマンションは住宅ローンの完済を目指さないで価格を付けることが出来るという強みがあるんだね。
くまった君
もちろん、住宅ローン以外の問題で価格にこだわらないといけない人もいるかもしれないけど、現実問題として買い手が見つかる価格で売り出さないとお金にはならないんだからどこかで妥協しないといけないんだな。
リーちゃん
スラム化したようなマンションでは、いくら安くしても売れないということはあるけど、そうでなければ価格次第で買い手が見つかる可能性は十分あるってことだね。
築30年のマンションでも、リフォームはしなくてOK（という場合が多い）
くまった君
築30年のマンションを売るのが難しそうだし、価格を安くするのに抵抗があるという人は、リフォームやリノベーションを考えたりする人も多いと思うんだな。
リーちゃん
でも… リフォームは基本的にしなくてOKなんだよね。
くまった君
とは言っても、リフォームをしたほうが売りやすくのは事実なんだ。でもする必要は無いことが多いんだよ。
リーちゃん
一見するとあべこべのことを言っているようだけど、売りやすくなったとしてもリフォームにかけたお金以上に高く売れるなんて保証はどこにも無いということなんだよね。
更に詳しく➡マンションをリフォームして売ると得？損？徹底解説！
くまった君
300万円をかけてリフォームして、400万円高く売れるのなら100万円得することになるけど、そんな保証はどこにも無いんだな。
リーちゃん
リフォームして高くなると、「築30年でそんなに高いの？」というマイナス印象を与えることだってあり得るんだよね…
くまった君
高く売れるか保証が無いことに賭けるよりも、その分安く売り出しても買い手が見つかる可能性の賭けるほうが無難ということなんだ。リフォームをするよりも、価格を安くするほうがリスクを低く出来るということなんだな。
リーちゃん
それに、築古のマンションを探している人は、最初からリフォーム・リノベーションの素材となるものを購入しようとしていることが多いんだよね。
くまった君
既にリフォームされていて高いマンションよりも、これから自分たちで手を入れることが出来るマンションのほうが良いという場合もあるということなんだな。
くまった君
ただし、壁紙や床を張り替えるくらいのプチリフォームなら見栄えも良くなって、売りやすくなるも事実なんだ。ちょっとしたリフォームをしてから売りたい場合は、色々な業者に見積もりをもらって安く出来そうなら依頼するといいんだよ。
買取をしてもらうという手もある！
くまった君
築30年を超えるマンションでかなり売り辛い状況という場合は、マンションを不動産会社に直接買い取ってもらうという手段もあるんだ。
リーちゃん
仲介で買い手を探してもらうのではなくて、不動産会社が直接買い手になるという方法だから、買い手を探す苦労というのは無くなるんだよね。
くまった君
特に東京都心の不動産会社では、どんな物件でも値段をつけてくれるというところもあったりするから、基本的には買取を断られるということはほとんど無いんだな。
リーちゃん
そして、築30年ということで、色々なところに問題が発生している場合もあると思うんだけど、買取の場合は売渡後の問題に責任を持たなくて良いというメリットもあるんだよ。
これを瑕疵担保責任が無いという言い方をするんだけど、売渡後の責任を負わなくて良いというのは気持ち的にはかなり楽になるよね。
くまった君
と… ここまで買取のメリットばかり説明したけど、デメリットもあるんだ。それは買取は価格が安くなるということクマ。仲介での売却と比較すると6割程度の価格でしか買取はしてもらえないから、価格的に満足できるというケースは少なくなると思うんだ。
リーちゃん
不動産会社としては、買取をしたマンションをリノベーションするなどして、商品価値を高めてから再販売するというビジネスをすることになるから、どうしても仲介での売買価格と同じレベルでの買取は出来ないんだよね。
くまった君
とはいえ、価格が安くなるというデメリットさえ目を瞑れるなら不動産会社による買取は利用価値大なんだ。
まとめ
くまった君
さて、ここまで築30年を超えるマンションを売却しようとするときの疑問について解説してきたんだ。
リーちゃん
築30年も経っているとマンションは、本当に状態に差が出てきていると思うんだよね。管理組合がしっかり機能して、大規模修繕も計画的に行われている場合は、築30年とは言ってもそれなりの状態を保っていることは多いよね。
くまった君
「マンションは管理を買え！」とは良く聞くフレーズだけど、本当に管理が行き届いていたのかどうかの結果とも言えるのが築30年経過時のマンションの状態と言えるってことなんだな。
リーちゃん
マンションの状態、立地条件、地域条件によって築30年のマンションと一括りには語れない部分も多いんだけど、ここまでの解説を参考にマンション売却を成功させてもらえたら嬉しいよね。
くまった君
そして、最後にマンション売却に欠かせないのが仲介をしてくれる不動産会社の力になるんだ。資産価値も需要も高い築浅のマンションを売るときは、どんな不動産会社でもある程度の仕事はしてくれるかもしれないんだな。
リーちゃん
でも、築30年を経過したマンションとなると不動産会社の力によって、売却が成功するかどうかが大きく左右される可能性があるんだよね。
くまった君
不動産会社選びの基準は色々とあるけど、概ね次のようなことをチェックするといいんだ。
☑マンションがある地域が得意な営業エリア ⇒ 売買実績を確認する
☑マンションの扱いが得意
☑営業を色々な手段で展開してくれる
☑担当者が親身に対応してくれる
☑マンションがある地域が得意な営業エリア ⇒ 売買実績を確認する
☑マンションの扱いが得意
☑営業を色々な手段で展開してくれる
☑担当者が親身に対応してくれる
以上をどこでチェックするかというと、マンションを査定してもらうときになるんだ。
リーちゃん
つまり、マンションの査定をしてもらいながら、不動産会社を逆査定しちゃうということなんだよね。
くまった君
色々な不動産会社の査定を受ける必要があるから、査定の段取りがちょっと手間かもしれないけど、ネットの一括査定サービスを利用すれば比較的スムーズに複数の不動産会社から査定を受けることが出来るんだよ。
リーちゃん
色々な不動産会社を探して、更に各社に連絡するのは大変だもんね…
くまった君
というわけで、解説はこれで終わるけど、みんなは築30年超えのマンション売却を目指して、良い不動産会社と巡り合えるように頑張ってクマ！
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