マンションを高く売る方法をくまった君が教えます!!「高額売却のコツはこれです!!」

2016/10/17 2017/02/23

マンションを高く売りたいけど…　どうしていいか分からない!!

くまった君

僕の屋上を活用して、マンションを超高額売却するという方法は駄目らしいんだ…

リーちゃん

駄目に決まってるでしょ…　バカじゃないの!!

くまった君

でも、僕は屋上を利用出来なくてもマンションを高く売る方法は他にも色々と思いつくんだ。というわけで、今回はマンションを少しでも高く売る為に出来ることや、やるべきことなどを紹介していくよ！

リーちゃん

このページを見ているということは、「マンションを高く売りたい!!…　けどどうしたらいいのか分からない!!」という人だと思うから、くまった君はとにかく分かりやすく誰でも実践出来る方法を教えてあげてよ！

くまった君

取りあえず、簡単に内容を知りたい人に向けて、ダイジェストで大体の内容を伝えておくからチェックしてみて欲しいんだな。

このページではこんなことを解説しています！
☑高く売れるという明確な時期は無い。
☑高く売る為の第一歩はマンション査定。
☑マンション査定は3社くらいにはしてもらうと良い。
☑査定額が高いところではなく、対応が良いところに依頼すると良い。
☑不動産会社との契約は専任媒介契約がおすすめ。
☑専任媒介契約を結んでいても、契約期間が経過すれば不動産会社を変えることが出来る。
☑高く売る為のリフォームは基本的に必要無い。
☑住みながら売る場合は、高く売る為に内覧対応が大事になる。
☑売り出して3か月経過しても売れない場合は、高く売ることは諦める必要があるかも。

くまった君

さて、ここからは更に詳しく解説していくことになるから、ちょっと長くなるけどマンションを高く売りたい人は一つずつ順番にチェックしていって欲しいんだな。

リーちゃん

ちなみに、今回解説する「高く売る」ということの意味は、「相場よりも多少高く売る」という意味ということを前提になることを理解しておいてね!!

くまった君

法外に高く売るとかって話では無くて、現実的に出来る手を尽くして、少しでも高値売却を目指すための解説だと思って目を通して欲しいんだな。

＜目次＞

1 マンションを高く売る方法をくまった君が徹底解説！
2 まとめ

マンションを高く売る方法をくまった君が徹底解説！

Q.マンションを高く売れる時期を教えて！

A.特に無い。売りたい時期がある時を除いて、いつでも売却活動を始めてOK。

くまった君

マンションを高く売る為に、売り出す時期を気にする人も多いんだ。実際のところ新年度の始まりとなる4月に向けた1～3月はマンションを購入しようとする人も多少は増えると考えられるんだ。

リーちゃん

ところが、マンションを購入しようとする人が多いということは、新年度4月を目標にマンション売却を済ませようとする人だって多くなるってことになるんだよね。

くまった君

もし、マンションを売るのではなく、貸すのであれば確実に1～3月が借り手を見つけやすい時期になるけど、売る場合はまた違うというのが結論になるんだ。

リーちゃん

1～3月はマンションを売りやすくなる訳ではないという点については、買い手側の気持ちになってみれば分かりやすいよね。

例えば、会社から「新年度4月から転勤だ！」と言われたとして、「よしっ！転勤先でマンションを買おう！」とはならないし…
例えば、子どもが「新年度から中学だ！」という状況だとして、「よしっ！これを機にマンションを買おう！」とはならないし…

くまった君

つまり、マンションを購入しようとする人は、「マンションを買いたい！」と思い立ったら、時期は関係無くいつでも買いたいと思えるマンションを探しているということになるってことなんだ。

リーちゃん

というわけで、マンションを高く売れる時期というのは無いから、時期を気にして売る時期を先延ばしにする意味はないんだよね。

くまった君

売りたい時期がある場合を除いて、時期を気にしないでさっさと売却活動を始めるのをおすすめするんだな。

Q.マンションを高く売るのに最初にすることは何？

A.マンションの価値を知るために査定してもらうこと。

くまった君

マンションを高く売る為の第一歩としてすることは、マンションを査定してもらうことになるんだ。

リーちゃん

査定をしてもらうことで自分の売ろうとしているマンションが、どのくらいの評価をされているのかをある程度は把握することが出来るんだよね。

くまった君

ここで重要なことが、マンション査定は複数の不動産会社にしてもらうことが必要ということになるんだ。

リーちゃん

間違っても、チラシとかを配布している不動産会社を適当に選んで1社だけの査定で済ますということはしないようにして欲しいよね。

くまった君

査定をしてもらったところが1社だけとなると、その査定額が本当に相場に沿ったものなのかどうかを判断することが出来ないんだな。

Q.何社くらいの不動産会社に査定依頼すればいいの？楽に査定依頼はする方法はないの？

A.3社くらいを目安に査定依頼しよう。複数の不動産会社への査定依頼は、一括査定サービスを使えば楽できる。

くまった君

マンションを高く売るためには、ちょっと大変かもしれないけど最低でも3社程度は査定依頼をして欲しいんだ。

リーちゃん

3社の内訳は、出来れば大手と中堅、地元密着の不動産会社という感じでバランス良く選ぶといいよね。

くまった君

ただ、査定依頼をする不動産会社を探すのも手間はかかるし、1社1社に電話をして査定依頼をするのも大変なのも事実なんだな…

そこで、おすすめしたい方法が、ネットで利用できる一括査定サービスになるんだ。

リーちゃん

一括査定サービスを利用すれば、査定依頼が出来る不動産会社も自動で表示されて、査定依頼も一括して行うことが出来るんだよね。

くまった君

僕のおすすめを紹介しておくから、サクッとマンション査定をしてもらうといいよ。

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Q.査定額が高いところに依頼すれば、高く売れるの？

A.査定額が高いかどうかだけを気にしたらダメ。

くまった君

先ほど、マンションを高く売る為の第一歩として、査定をしてもらう必要があるということを伝えたんだな。

リーちゃん

ここで注意しないといけないのが、マンションの査定額が高ければそれで良いという訳じゃないってことだよね。

くまった君

なぜかというと、”マンションの査定額=売れる金額”では必ずしも無いからなんだ。

リーちゃん

そして、不動産会社側からすると、何とかして「マンション売却の依頼をしてもらいたい！」と考えていることから、売れる見込みの無い高い査定額を伝えてきたりすることもあるんだよね…

くまった君

つまり、高い査定額というのは、マンション売却依頼を取り付けるための”餌”という場合もあるってことなんだ。

リーちゃん

マンション査定で気にするべきは、不動産会社の担当者のやる気と、知識、誠実さの方になるってことなんだよね。更に不動産会社自身がどんな販売戦略を持っているのかも重要ってことなんだよ。

くまった君

査定額ももちろん大事な要素ではあるんだけど、そこだけに注目すると不動産会社選びとしては失敗する可能性も出てくるから注意する必要があるんだな。

ここに注意！
高い査定額だからと言っても、それに根拠があったり、きちんとした戦略があってのことであればそれは良い不動産会社という場合もあるから注意して欲しいんだ。

例えば、直近に同じようなマンションを取り扱って、高く売れたというデータがある場合や、最初は高い金額で売り出して市場の反応を見たいという場合（ただし、現実的な売れる可能性が高い金額を伝えてこないのであればダメな不動産会社の可能性が高い）というような、高い査定額に対しての根拠なり、戦略があれば高い査定額もOKということになるんだよ。

Q.不動産会社にはどんな形で依頼をすると高く売れやすくなる？

A.専任媒介契約を結ぶのがおすすめ。

くまった君

マンションの査定依頼をして、査定結果と不動産会社の対応を見て正式に依頼するところを決めたら、次は売却のための契約をする必要があるんだな。

リーちゃん

不動産会社にマンション売却を依頼するときの、契約というのは大きく分けて以下の2パターンになるんだよ。

☑一般媒介契約…複数の不動産会社と契約できる。
☑専任媒介契約…1社の不動産会社としか契約できない。

くまった君

このように紹介すると…　「複数の不動産会社と契約できる一般媒介契約のほうが有利だ！」と思いがちなんだけど、ちょっと待って欲しいんだ。

リーちゃん

マンションを高く売りたいのであれば、不動産会社に出来る限りの営業活動をしてもらいたいはずなんだよね。

それにも関わらず、複数の不動産会社に依頼が出来る一般媒介契約を結んだ場合は、不動産会社がどんなことを考えるのかを想像してみる必要があるよね…

くまった君

不動産会社が一般媒介契約を結んだときに考えることは…

「うちが頑張っても他社に持っていかれるかもしれないから、頑張って営業し辛いなぁ…」

ってことを考えてしまう可能性が高いってことなんだ。

リーちゃん

実際のところ、1社で独占できるAマンションと、他不動産会社も扱うBマンションがあった場合に、どっちを力を入れて営業するのか？と言えば説明するまでも無くAマンションになることは当然だよね。

くまった君

というわけで、マンションを高く売るために僕がおすすめする不動産会社との契約方法は、専任媒介契約になるんだ!!

Q.専任媒介契約を結んだ不動産会社が、マンションを高く売ってくれようとしない場合はどうすればいいの？

A.不動産会社は代えることもできる。

くまった君

先ほど、不動産会社との契約は専任媒介契約をおすすめしたんだけど、1社としか契約できない、専任媒介契約のデメリットとして契約期間が満了するまでは他不動産会社と契約出来ないというのがあるんだ。

リーちゃん

でも、裏を返せば契約期間が満了すれば、他不動産会社に乗り換えてもOKということになるんだよね。

くまった君

さて、契約期間がどのくらいになるかというと、多くの場合で3か月になるんだな。

つまり、最初の3か月間の不動産会社の動きを見て、事前に言っていた通りの営業活動をしてくれないとか、対応に誠実さが無いという場合は遠慮なく他不動産会社に変えればいいってことなんだな。

リーちゃん

ただし、注意して欲しいのは依頼してから3か月の間に、内覧客を定期的に連れてきてくれたり、問い合わせがあったことをきちんと報告してくれているような場合は、例え売れていないとしても不動産会社はきちんと動いてくれている可能性が高いから、もう少し我慢しても良いってことだよね。

くまった君

一般的にはマンションを売りに出して3か月以内に売れるというのは、かなり早い方なんだから売れないほうが普通とも言えるってことにもなるんだな。

リーちゃん

あくまでも、不動産会社の対応が悪い場合に他不動産会社に変えれば良いという話で、3か月で売れないからって次々と不動産会社を変えるのはあまり好ましくは無いんだよね…

くまった君

そして、裏技として専任媒介契約の期間を3か月じゃなくて、1～2ヵ月の短期にするようにお願いすることも出来るんだ。

リーちゃん

契約期間は3か月が多いというのは、法律の上限が3か月だからその上限で契約することが多いというだけのことなんだよね。

くまった君

ただし、大手の不動産会社はこの提案をしてもまずNGを出してくると思うから、このお願いをするとすれば地元密着で営業しているような不動産会社が良いんだな。OKしてくれればラッキーくらいのつもりでお願いしてみるといいんだから、あまり期待してお願いしないことをおすすめするよ。

Q.高く売る為にはリフォームしたほうが良いの？

A.基本的にリフォームは必要無し。

くまった君

マンションを高く売る為にリフォームは有効は有効なんだ。

リーちゃん

ただし、リフォームにかけたお金ほどに、リフォーム無しよりも高く売れるのか？というと、そうではないことが多いんだよね。

くまった君

それに、そこそこの築年数のマンションなら買う方も最初からリフォーム前提という場合が多いから、わざわざ綺麗にリフォームをして高くなったマンションを買うことは無いんだ。リフォームをしたことで多少の上乗せは出来たとしても、気持ち程度の上乗せにしかならないと考えたほうが良いってことなんだな。

リーちゃん

というわけで、原則論としてはリフォームは不要ということになるんだね。

くまった君

でも、場合によってはリフォームをしたほうが良い場合もあるんだな。それが、臭いが染みついているマンションの場合なんだ。

臭いとして買い手側が嫌がるのは、犬・猫の染みついた臭いや、たばこ臭などになるんだな。

リーちゃん

こういった臭いが染みついている場合は、臭いによって購入を敬遠されてしまうことも多いんだよね。高く売るどころか、買い手が付かなくてどんどん安くせざるを得ないケースもあるんよね…

くまった君

買い手としては、いざ買ったとして臭いが取ることが出来るのかどうか？というのを不安に思うものなんだ。

そこで、臭いが染みついている場合は、壁紙（天井含む）の張替えと床張替えをする程度のリフォームを施すことで、早い段階での高値売却も狙いやすくなるんだ。

リーちゃん

壁紙と床張替えを同時に行うと、10畳程度の広さで20～30万円程度はかかるから、決して安くは無いんだけど下手な広告を打つよりは効果が見込める可能性が高いことが多いんだよ。

Q.高く売る為に売り手側が出来ることは無いの？

A.内覧対応をしっかりする。

くまった君

マンションを高く売るのに、不動産会社の力だけではなく自分が力を発揮する場面だってあるんだ。

それが内覧への対応なんだ。

リーちゃん

引っ越してから空き室で売る場合は、内覧対応で出来ることは少ないんだけど、細かいところでは電気を付けられるようにしておけば、暗いところでもしっかり見てもらえるし、天気が悪いときや夕方以降の暗くなってきた時間帯でもしっかりと内覧をしてもらうことが出来るんだよ。

くまった君

住んでいないのに電気代はかかることになるけど、内覧をする人にとっては部屋をしっかり見ることが出来るから嬉しい配慮になるんだ。もちろん、電気を付けられても大丈夫なように、ハウスクリーニングをするなどしてマンションを綺麗にしておくことは必要なんだな。

リーちゃん

そして、出来ることが一番多くなるのが、住んだままマンションを売る場合になるんだよね。住んだままマンションを売るということは、内覧への対応も住んだまますることになるってことになるんだよ。

くまった君

住んだままでマンションを売るからと言って、内覧のときに何も気を使わないと購入を考えている人にとっては大きなマイナス要素になって、購入を見合わせられるということだって普通にあるんだな。

住んだままの内覧対応をどうするべきかは、次で詳しく説明するよ。

Q.マンションに住んだまま売る時に、高く売る為の内覧対策を教えて！

A.マンションを買う人の気持ちを考える。

くまった君

マンションに住んだまま売り出そうとしている人は多いと思うんだな。

リーちゃん

さて、この時に問題となるのが内覧への対応なんだよね。ここはとても重要で、内覧次第で購入するかどうかの結論を大きく左右することも多くあるんだよ。

くまった君

というわけで、ここでは住んだまま売る時に高く売る為に、必要な内覧対策を一つずつ紹介していくんだな。

＜内覧出来る部屋を出来るだけ増やす＞

くまった君

マンションに内覧に来る人というのは、購入するかどうするかの判断材料を得るのを目的として内覧をしようとしているんだな。

リーちゃん

そんな内覧者が「ここどうなってるんだろう？」と思うところが、見れなかったりすると判断材料が減ってしまうんだよね。

くまった君

最低限、必ず内覧出来るようにしておいた方が良い場所はリビング、水回り（キッチン、トイレ、お風呂など）となるんだ。

リーちゃん

そして、出来れば見せられるようにしておきたいところとして、見落としがちなんだけどクローゼットなどの収納部分になるんだよ。クローゼットの中を引っ越し前に片づけるのは中々大変だとは思うけど、中に荷物や服が入ったままでも見せられるといいよね。

くまった君

理想はどこを見てもOK！という状態だけど、寝室とか抵抗がある部屋もあると思うから、出来るだけ内覧できる部屋を増やすという形で頑張ってみて欲しいんだ。

＜生活感を少なく出来るように頑張る＞

くまった君

内覧で見せる部屋は出来るだけ綺麗にしておきたいところなんだな。理想はモデルルームみたいな感じではあるけど、それはさすがに無理だから、生活感を出来る限り無くせる方向で頑張ってみて欲しいんだ。

リーちゃん

とはいえ、やることはそんなに難しい事ではなくて、いつもより多少頑張って片づけるという感じで考えてみるといいよね。

くまった君

以下の部分に気を付けてもらえれば大分、見栄えのする部屋になるはず！

☑玄関に並べる靴は最低限にする
☑机の上、床に本、チラシ、新聞など余計なものは置かない
☑キッチンの食器（使わない皿や、コップ）は出来るだけ収納しておく
☑冷蔵庫にマグネットで貼り付けているものは取っておく
☑子どものおもちゃは出来るだけしまっておく
☑トイレは頑張って綺麗に掃除して、トイレットペーパーなどを積んだりしない
☑お風呂は水垢等の汚れを出来る限り取って、シャンプーやリンスなどのボトルを綺麗に並べる
☑バルコニーに余計なものを置かない。

リーちゃん

うんうん。まあ普段から気を付けていたら、そんなに大きな負担って感じじゃないよね。

くまった君

特に多くの人が見落としてしまいがちなのが、バルコニーになるんだな。内覧者はリビングには必ず来て、窓から外の景色もチェックするんだ。その流れでバルコニーも見られることが多いんだけど、ここが汚いと印象が悪くなったりしてもったいないんだな。

＜空気を綺麗にしておこう＞

くまった君

住んでいる本人はあまり気にならないかもしれないけど、人が住んでいる部屋特有の匂いが染みついている場合もあるんだ。

リーちゃん

そこで、内覧前には全ての窓を開けて換気を十分にしておくようにするといいんだよ。

くまった君

特にたばこを吸っていたり、犬・猫がいる場合は入念な換気は必須と考えて欲しいんだ。たばこに関しては、臭いの元となる灰皿は綺麗にして、しまっておくなどしておいて欲しいんだな。

＜内覧チャンスを逃さないようにする＞

くまった君

住んだまま内覧をしてもらうという場合は、空き家にする場合と違って不動産会社に鍵を預けて内覧を完全に任すなんてことは出来ないんだ。

リーちゃん

内覧をするときには内覧に立ち会う必要もあるし、内覧者のスケジュールに合わせないといけないことになるんだよね。

内覧希望の連絡は数日後とかってこともあるけど、「今日これから大丈夫ですか？」なんてこともあるし…

くまった君

そこで、注意したいのが共働きで平日日中に内覧への立ち会いが出来ないようなケースなんだな。

リーちゃん

そのために、可能であれば第三者（親族が望ましい）で平日日中の内覧に立ち会ってくれるような人を確保しておくといいよね。そうすれば、せっかくの内覧希望を逃すことが無く、そこからマンション購入に繋がる可能性があるもんね。

くまった君

第三者で立ち合いをしてくれる人を用意するのが難しい場合は、不動産会社から内覧希望の連絡があれば、仕事を抜け出せるように事前に会社側に相談しておくといいんだよ。

リーちゃん

こればかりは会社側がNGと言えばダメってことになるけど、マンションを売るなんて人生でそうそう無いことなんだから何とか理解を得たいところだよねー

くまった君

”高く売る”ということにこだわるのであれば、売るのに時間がかかって価格を下げざるを得ないことになるのは絶対に避けたいことだから、購入に繋がる可能性が高い内覧のチャンスは一つでも逃さないようにして欲しいんだ。

くまった君

マンション内覧をNGにすることで、ライバルの別物件の購入を決められてしまうことだって考えられるんだから、内覧への対応はきちんと出来るように頑張るんだよ。特に同じマンションで他部屋も売りに出ている場合で、そちらの部屋が内覧OKを出すと売却活動に大きなマイナスになってしまうんだな。

Q.高く売る為に必要な内覧件数の目安はある？

A.売出後の1か月で5件程度の内覧希望があれば高値で売れる兆しかも。

くまった君

マンションを高く売りたいと思って、売り出したはいいけど内覧希望者がまったく出てこないという場合もあるんだ。

リーちゃん

売出後にチラシ配布等もしてもらっているのに、1か月経過しても内覧希望が出てこないという場合は、そのままの高値での売却は難しいと考えたほうが良いだろうね…

くまった君

それに対して、売り出してから1か月の間に5件程度の内覧希望があれば、十分に内覧が多いということになるんだ。というか、1か月で5件も内覧希望があればそこで決まってしまう可能性も十分あるんだ。

リーちゃん

仮に、正式な売却決定に至らなくても1か月に5件も内覧希望があるのであれば、まだ強気で高く売れると思ってそのままの販売活動を継続してもOKだと考えていいよね。

くまった君

1か月1～3件程度の場合は、少ないということも無いけど、多くも無いからもう少し様子を見て、高く売ることを諦めて価格を下げることも検討したほうが良いかもしれないよ。

1か月間で内覧0という場合は、残念ながら現在の売出価格で、そのまま売るというのはかなり厳しいという感じになっちゃうんだな…

Q.売り出してから3か月経過しても売れないときは、高く売るのは諦めないとダメ？

A.諦めるか、原因を突き止めて改善する。

くまった君

マンションを売り出したはいいけど、3か月経過しても売れないとなると高く売るという目標達成はかなり難しいと考えたほうが良いんだ。

リーちゃん

3か月の間に、内覧も少ない（月1件など）という場合は、高く売るのは諦めて価格で勝負せざるを得ない状態ということが多いんだよね。

残念だけど、いくら「マンションを高く売りたい！」と思ったとしても、買う人がいない限りは絶対に売れることは無いもんね…

くまった君

しかし、3か月の間に売れていないけども、それなりに内覧があったという場合は、まだ価格以外で勝負できるかもしれないんだな。

内覧がそれなりにあるにも関わらず、売れないということは何らかの原因があるはずなんだ。この原因が価格なのであれば、高く売ることは諦めるしかないけど、その他の問題であれば解決できる可能性が出てくるんだ。

リーちゃん

例えば、典型的な問題として多いのが”臭いがきついマンション”などは、売れ残ることが多かったりするんだよね。臭いの原因がたばこにしても、犬・猫などにしても、住んでいる人には実感し辛かったりするものなんだよ。臭いが原因だとすれば、壁紙と床を張替えれば多くの場合で臭いの問題は解決することが出来るんだよね。

くまった君

内覧への対応をきちんとしてなかったとすれば、内覧への対応をきちんとするだけで購入してくれる人も出てくるかもしれないんだな。

リーちゃん

内覧への対応方法については少し前に解説したことを確認して万全の態勢を整えて欲しいんだ。

くまった君

また、内覧に来てくれた人に周辺の買い物が出来る場所や、公園、図書館、病院、学校などの位置関係が一目でわかる資料を渡すというのも効果的だと思うよ。内覧に来た人にとっては、購入後の生活がイメージし易くなるという効果があるんだな。

まとめ

くまった君

さて、ここまでマンションを高く売る為に効果を見込めそうなことを紹介してきたんだ。どの方法もやろうと思えば、取り組むことは出来るはずだから、ぜひ取り入れてみて少しでも高くマンションが売れるように頑張ってみて欲しいんだな。

リーちゃん

ただし、注意しないといけないこととして、マンションは買う人がいない限りは絶対に売れないという当たり前のことを忘れないようにして欲しいよね。

くまった君

キツイ言い方になるけど、商品価値が低いマンションを高く売れる魔法みたいな方法は無いんだな。

リーちゃん

マンションを購入しようと探している人に少しでも興味を持ってもらえるように、少しでも価値があると思ってもらえるように、部屋を綺麗にしたり、内覧対応をきちんとしたり、ちゃんと動いてくれる不動産会社に依頼したり…　という細かいことの積み重ねをしていくしか無いってことだね。

くまった君

というわけで、以上マンションを高く売る為の方法を解説してきたんだな。長くなったけど、ここに書かれたことを役立てて、少しでも高くマンションが売れたという人が出てきてくれれば幸いなんだなー！

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