同じマンションで売りに出ている部屋の価格を参考にする？ 「セット売りはどうですか!?編」
2017/02/22
同じマンションで売りに出ている部屋がある場合の影響は？
☑売りに出ている他部屋が1～2戸なら価格設定で意識しすぎない。
☑売りに出ている部屋が3戸以上なら価格設定で参考にせざる得ないことが多い。
☑他の売出中の部屋の価格を気にするよりも、不動産会社に査定をしてもらおう。
☑他の売出中の部屋の価格から、自分の部屋の価格を算定するには1㎡あたりの価格から導き出す。
同じマンションで売りに出ている部屋がある場合は価格はどうやって決める？
➡check!＜同じマンションで売却中の物件があるのか調べる方法は？＞
同じマンションで売りに出ている部屋が無いかチェックするためには、suumoやYahoo不動産などの大手不動産サイトを利用して検索するという方法ではチェック漏れが出る可能性があるから注意して欲しいんだな。なぜかというと、売却中のマンションの中には地元不動産会社のHPにだけ売出情報を出している場合もあり得るからなんだ。そこで、もっと簡単な方法としてgoogleを利用して「マンション名 + 地域名 + 売買」で検索してみるといいんだ。すると、大手不動産サイトも含めた売出情報が出てくるクマよ。
Q.他部屋の価格を参考にするべきなの？
A.参考にするべき場合もあれば、そうでない場合もある。
なぜか？というと、同じマンションだとしても、マンションを売るに至る経緯も色々あれば、マンションの売却活動の目標もそれぞれ違うんだな。
Q.他部屋の価格を参考にしないほうが良い場合は？
A.同じマンション内で売り出されている部屋が1～2戸と少ない場合（総戸数が60戸程度の場合）。
☑転勤を控えていて価格は安くてもいいから、転勤までにマンション売却を完了してしまいたい人
☑マンションを買い替えるつもりで、出来る限りの早期売却を目指している人
☑売れれば引っ越せばいいやという感じで、のんびり売却活動をしている人
☑住宅ローンの残債を完済するために、○○円以上で売らないとダメ！という制約がある人
以上はあくまでも一例なんだけど、それぞれの立場によって、マンションが売れないといけない時期的な制約がある場合もあれば、価格的に高く売らないと困る人もいれば、安くても早く売れればいいという人もいたりという感じになるんだ。
ここに注意！
1～2戸程度でも、売り出されてからの期間が長ければ参考にしたほうが良いんだ。長い間い売れていないということは、その売出価格では売れないということになるから、もう少し安い価格を検討する必要も出てくるんだな。
1～2戸で売り出し価格を参考にしない！というのは、あくまでも売れ残りという状況ではない場合に限定するということを覚えておいて欲しいんだ。
Q.他部屋の売出価格を参考にしたほうが良い場合は？
A.総戸数60戸以上で、3戸以上の部屋が売りに出ている場合は、参考にせざるを得ない面もある。
Q.不動産会社のマンション査定とどちらを優先する？
A.まずは不動産会社の査定額を基準にして売出価格を決めてみるのをおすすめする。
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マンションを査定してもらうときに、逆に不動産会社の対応をチェックして、より誠実に対応してくれるところを選ぶのがマンション売却成功のコツだよ！机上査定なら多くの不動産会社に依頼して、訪問査定の場合は3社程度を選ぶのがおすすめの利用方法♪
ここに注意！
不動産会社の出すマンション査定額の中には、マンション売却依頼を取り付けるために、わざと売れそうもない高い査定額を出してくるような不動産会社もあるんだ。そのため、マンション売却を依頼する不動産会社選びは査定額が高いか、低いかだけではなくて担当者の対応や、実際にどんな営業をしてくれるのかを重視するようにして欲しいんだな。
他の部屋の売出価格を参考に自分の部屋の売出価格を算定する方法は？
STEP1 まず1㎡あたりの価格を出す
売りに出ている部屋の価格 ÷ 売りに出ている部屋の面積（㎡） = 1㎡あたりの価格
STEP2 ”売りに出ている部屋の1㎡あたりの価格”に自分の部屋の広さ（㎡）をかける
売りに出ている部屋の1㎡の価格 × 自分の部屋の面積（㎡） = 自分の部屋の価格
売りに出ている部屋と階数が同じで、角部屋かどうかも同じ条件であれば、このSTEP2までで自分の部屋の価格算定は完了なんだ。
STEP3 階数が違う場合の補正をする
・階数が上なら1階ごとに0.5％を足す。
・階数が下なら1階ごとに0.5％を引く。
＜計算例＞
10階で2,000万円で売り出されている部屋を参考にする場合
自分が15階の部屋を売りたいときは…
①2,000万円 × 0.5％ ＝ 10万円（←1階ごとの価格差）
②5階上 × 10万円 ＝ 50万円（5階上の部屋を売る場合の上乗せ分）
③2,000万円 + 50万円 ＝ 2,050万円（15階の自分の部屋の価格）
自分が5階の部屋を売りたいときは…
①2,000万円 × 0.5％ ＝ 10万円（←1階ごとの価格差）
②5階下 × 10万円 ＝ 50万円（5階下の部屋を売る場合の値下げ分）
③2,000万円 － 50万円 ＝ 1,950万円（5階の自分の部屋の価格）
STEP④ 角部屋かそうでないかの補正をする
つまり、以下のように計算してみるんだ。
・自分の売りたい部屋が角部屋なら…
STEP3までの計算で出てきた査定額が2,000万円で、角部屋ではない場合は10％アップさせて2,200万円。
・自分の売りたい部屋が角部屋じゃないなら…
STEP3までの計算で出てきた査定額が2,000万円で、角部屋の場合は10％ダウンさせて1,800万円。
まとめ
このページを参考にして、先に売り出した他の部屋より先に売却が決まると、僕にとってもとても嬉しいことになるクマなぁー
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