マンションの販売価格＝売出価格はどうやって決まられるの？
マンションを売りだすときに、とても重要となるのが最初にマンションの販売価格をいくらにするのか？ということになるんだな。
ちなみに、中古マンションを実際に売りに出すときの価格のことは、不動産業界では”販売価格”ではなく、”売出価格”と言うんだよね。
もちろん、販売価格でも間違いではないんだけど、ここからは売出価格という言葉で説明していくことにするんだな。
その他にもマンションの売出価格を決めるのに役立つ情報をたくさん紹介していくよ！
このページではこんなことを解説しています！
☑売出価格を決めるのは自分自身。
☑不動産会社に出してもらった査定価格を参考にして決める。
☑売出価格は以下の3パターンを決める。
①自分が売りたい価格
②実際に売れそうな価格
③ここまで下げればほぼ売れそうな価格
☑売出価格から値下げを要望される場合もある。
☑売出価格の値下げは、内覧数などの様子を見ながら3か月～半年程度で。
というわけで、ここからちょっと長くなるけど、マンションの売出価格を決めるまでの過程について解説していくクマよ。
マンションの売出価格のは誰!? 決まるまでの過程は!?
売出価格の決定するのは自分自身！
マンションの売出価格を決定するまでの過程を解説する前に、一番の疑問である「誰が売出価格を決定するのか？」という疑問に答えておきたいと思うんだ。
結論を言えば、売出価格を決めるのは他でもない、マンションを売り出す自分自身なんだよね!!
商品を売るときに、かなり重要な要素となる価格は不動産会社が決めてくれる訳ではないってことなんだ。最終的には自分自身で決断をして、決めるってことになるんだよね。
マンションの売出価格が決まるまでのステップを分解して解説！
STEP1 不動産会社にマンションの査定価格を出してもらう
さて、マンションの売出価格を決めるために最初にすることは、不動産会社にマンションの査定価格を出してもらうことになるんだ。
ん？結局、不動産会社が売出価格を決めるのか？っていう疑問を持った人も多そうだよね。
そうではなくて、ここで不動産会社に出してもらうのは、あくまでも”査定価格”なのであって、 ”売出価格”ではないんだ。
つまり、マンションの売出価格を自分自身で決めるのに、参考にするために査定価格を出してくれるということなんだよね。
当たり前なんだけど、いくら売出価格を自分自身で決めて良いと言われたとしても、売出価格を決める基準を何も知らない状態では「売出価格を決めて！」と言われても困るだけなんだな。
ということで、まずは不動産会社側の意見を聞くという意味で、マンションの査定価格を出してもらうのが必要ってことになるんだよね。
ちなみに、不動産会社による査定は、マンションまで訪問しないで色々な情報を元に査定価格を出す”机上査定”と、マンションまで訪問してもらって査定価格を出す”訪問査定”があるんだよ。
まだ、売るかどうか迷っている人は机上査定でも良いと思うけど、マンションの売出が確実なのであれば訪問査定してもらうことをおすすめするよ。
不動産会社への査定依頼は、ネットで簡単に申し込みできるところを紹介しておくんだな。出来る限り複数社に査定依頼することを強くおすすめするんだな。
➡イエイのマンション査定はこちらから
☆机上査定（マンションへの訪問無し）もしてくれるから手軽に利用できるのがポイント♪
マンションを査定してもらうときに、逆に不動産会社の対応をチェックして、より誠実に対応してくれるところを選ぶのがマンション売却成功のコツだよ！机上査定なら多くの不動産会社に依頼して、訪問査定の場合は3社程度を選ぶのがおすすめの利用方法♪
➡check! 「不動産会社は査定価格をどうやって決めてるの？」
不動産会社はマンションの査定価格を決める際は、基本的には同じマンションもしくは周辺マンションの取引事例を元にして、査定価格を導きだすんだ。
つまり、同じような物件が過去にどんな価格で実際に売れたのか？という部分をチェックするということになるんだ。
あくまでも、”このくらいの価格で過去に売れた”というものを元にした査定価格になるから、当たり前だけど不動産会社の出した査定価格で必ず売れるというものでは無いことに注意して欲しいんだ。
STEP2 不動産会社を選ぶ
先ほどマンション査定を不動産会社にしたことで、それを元に売出価格を決めたいところだけど、それはまだちょっと早いんだ。
マンションの売出価格を決めるよりも、売却を依頼する不動産会社を決めるのが先なんだよね。
なぜならば、マンションの売出価格をいくら自分が決めることが出来るとは言っても、実際に売却活動をする不動産会社側の意見は必ず聞いたほうが良いからなんだな。
ちなみに、複数の不動産会社に査定依頼をしたことで、複数の査定価格を知ることが出来たと思うけど、ここで重要なのは査定価格で不動産会社を選んではダメということになるんだよ!!
不動産会社側としては、売却手続きの依頼を受けたいから、わざと売れそうにない高い査定額を出してきて売却手続きの契約をゲットしようとしたりするところもあるんだ。
複数社に依頼をして、明らかに他社よりも高いところがあって、その査定価格の根拠を説明出来かったり、根拠がいまひとつという場合はその不動産会社には依頼しないほうが良いんだよね。
不動産会社選びの鉄則は、担当者の熱意と知識量、対応力を見極めることにあるんだ。担当者がいい加減なら会社自体に問題がある可能性が高いと思った方が良いんだな。
STEP3 売出価格を決める
さて、ここでようやくマンションの売出価格を決めることになるんだ。まず、依頼をした不動産会社の担当者からも色々と聞いてると思うから、そちらも参考に出来る部分は参考にするようにして欲しいんだな。
まず、売出価格を決める前に以下の3パターンの価格を出すんだ。
☑自分が売りたい価格は？
☑実際に売れそうな価格は？
☑ここまで下げればほぼ売れそうな価格は？
以上の3パターンを決めて、マンション販売活動のスケジュールを考えてみるんだ。
そして、基本的には売出価格は”自分が売りたい価格”に決めると良いんだよね。
ただし、”自分が売りたい価格”があまりに現実離れしていたら、売り出したとしてもまず売れることは無いだろうし、そこらへんは常識の範囲内で、不動産会社の出した査定価格を基準に考えてみるといいんだな。
これで、マンションの売出価格を決めることが出来た!!!
でも… これは売れればラッキーくらいに考えておいたほうが良いんだよ。
そこで、しばらくして売れなければ次は”実際に売れそうな価格”に値下げをするんだ。ここで売れれば、無難な結果という感じになるんだな。
ところが、ここでも売れないということはあるんだ。そこで、次は”ここまで下げればほぼ売れそうな価格”に値下げをするということになるんだよね。
流れを分かりやすくすると以下のような感じになるんだな。
以上のようにマンションの売出価格は、状況に応じて下げていくという形を取るといいんだな。
ただし、ここまで紹介した値下げの順番というのは、人によって変わってくることもあるんだよね。
例えば、住宅ローンを完済する必要があって、「これ以上は下げられない！」という場合には”ここまで下げればほぼ売れそうな価格”にまで下げることをしないで、じっくり売っていく必要がある場合もあるんだ。
とにかく売り急いでいる場合は、最初から”実際に売れそうな価格”で売りに出して、早期売却を目指すという場合もあり得るよね。
以上のように、状況に応じて価格の決め方が変わる可能性があることも分かって欲しいんだ。
売出価格を決めるときにちょっとしたコツ！
売出価格を決めるときは、少しでもお得に見せられる価格を付けられると良いんだな。
例えば、売出価格として2,500万円を考えているのであれば、2,480万円という形なんだな。
特に効果を発揮するのが、500万円と1,000万円間隔のときになるんだ。
例えば、2,000万円と1,980万円は買い手側に与える印象がまったく違ってくるんだ。
そして、この効果は単純にお得感があるというだけではなくて、不動産紹介サイトで物件検索をするときにも威力を発揮するんだ。というのは、不動産紹介サイトでは物件検索するときに価格を入れて検索することが多くて、多くが500万円や1,000万円刻みで検索されることになるんだな。
つまり、不動産紹介サイトで2,000万円未満のマンションを探している人は、2,000万円は検索の対象外になるけど、1,980万円は検索の対象に入ってくることになるってことなんだ。より多くの人の目に触れるようにするためには、売出価格の設定にはこういったことにも気を配ることをおすすめするんだな。
売出価格で売れるとは限らない!?
ここまででの過程で、売出価格の決め方がわかったと思うんだな。
でも… 売出価格で売れるとは限らないことにも注意して欲しいんだ。
マンションの売出価格というのは、いわば
定価みたいなものなんだよね。
そして、買い手側は必ずしも売出価格で購入宣言をしなくても良いんだもんね。
買い手側は、「このマンションを購入したい！」と思ったら”買付証明書”などの書類で、購入希望の意思表示をするんだけど、この中で「売出価格は3,000万円だけど、こちらの希望は2,500万円です」などと伝えてくることもあるんだな。
つまり、値下げ交渉をされる可能性もあるってことなんだよね。
当たり前だけど、この値下げ交渉に応じるかどうかは自分次第なんだなけど…
嫌だと思えば、断る権利があるし、相手の提案額との間を取るって形で逆提案をすることだって出来るんだ。
基本的には、内覧希望が定期的に入ってくるような売れる気配がある場合は、安易に値下げに応じない方が良いよね。
でも、内覧希望もほとんど無いような場合など、今後売れる見込みが低そうであれば真剣に検討する必要があるんだ。
以上から、売出価格を決める権利は自分にあるんだけど、買い手側がそれに従うかどうかは別問題になるってことなんだな。
売出価格はいつ下げると良いの？
3か月～半年程度は様子を見ると良いが、鍵は”内覧数”になる
売り急いでいる場合は、別として、当面は”自分が売りたい価格”というちょっと高めの金額での売出をしばらくは続けることをおすすめするんだ。
概ね3か月程度の期間様子を見て、内覧の数が多少でもあるのであれば、そのまま”自分が売りたい価格”で様子見を続ければいいよね。
つまり、売出価格を下げる時期を図る目安として、内覧希望者がどの程度いるのか？を目安にするといいってことなんだな。
例えば、売れていないとしても1か月に5件以上も内覧があるなら、かなり多い方になるから例え3か月間売れないとしても、そのまま様子を見るという手を取ればいいんだよね。
逆に、1か月の内覧が1件とか0件の場合は、早期の売出価格の値下げを検討したほうが良いんだな。
まとめ
ここまでマンションの売出価格を誰が決めるのか？を中心として関連する問題を解説してきたんだ。
ここまでくまった君が解説してきた通り、基本的には売出価格を決めるのは自分になる訳なんだよね。
マンションの売出価格を決めるというのは、人生で早々は無い重要なことになるから、ぜひこのページの情報を参考にしてより高い価格で売れるようにしてみて欲しいんだな。
売出価格は絶対的なものじゃなくて、将来的に値下げする可能性もあるものだから、一つの価格にこだわり過ぎないことも重要なんだよね。
というわけで、これでマンションの売出価格を決める問題についての解説を終わるよ!!
-マンション売却にまつわるアレコレ
