マンション売却の仲介手数料を値引き出来るか教えます！ 「それは意味がない!!編」
2017/02/22
仲介手数料を安くしたい!?
くまった君
僕もリーちゃんに言われるまで、知らなかったんだけど仲介手数料は安ければ良いという訳ではないみたいなんだな。ここらへんについて、僕が勉強したことを解説していくからみんなもチェックしていって欲しいんだ。
リーちゃん
基本的には、上のマンガで説明したとおり仲介手数料はもし安く出来たとしても、マイナスなこともあったりするんだよね。
くまった君
このページでは更にもっと詳しい解説をしているから、興味がある人は読み進めてみるといいんだな。
このページではこんなことを解説しています！
☑仲介手数料は通常「マンション価格 × 3％ + 6万円」で算定される金額になる。
☑ただし、仲介手数料の割引や値引きはOKだし、無料でも問題ない。
☑手っ取り早く仲介手数料を安くしたいなら、仲介手数料割引や無料をアピールしている不動産会社を利用する。
☑仲介手数料割引をアピールしてなくても、中小の不動産会社なら交渉次第で仲介手数料割引に応じてくれる場合がある。
☑割引交渉は、売却依頼の契約前にする。
☑仲介手数料割引や無料をアピールする不動産会社を利用すると適用条件が厳しいことがある。
☑仲介手数料を安くしてもらえたとしても、不動産会社側に優先的に扱ってもれなくなる可能性がある。
☑仲介手数料以外に広告費を要求してくる場合は要注意。
☑仲介手数料は通常「マンション価格 × 3％ + 6万円」で算定される金額になる。
☑ただし、仲介手数料の割引や値引きはOKだし、無料でも問題ない。
☑手っ取り早く仲介手数料を安くしたいなら、仲介手数料割引や無料をアピールしている不動産会社を利用する。
☑仲介手数料割引をアピールしてなくても、中小の不動産会社なら交渉次第で仲介手数料割引に応じてくれる場合がある。
☑割引交渉は、売却依頼の契約前にする。
☑仲介手数料割引や無料をアピールする不動産会社を利用すると適用条件が厳しいことがある。
☑仲介手数料を安くしてもらえたとしても、不動産会社側に優先的に扱ってもれなくなる可能性がある。
☑仲介手数料以外に広告費を要求してくる場合は要注意。
くまった君
もっと詳しく！という人は、ここからちょっと長くなるけど見ていって欲しいんだな。手数料がいくらかかるのか？という基本的なところから解説していくクマよ。
➡イエイのマンション査定はこちらから
☆机上査定（マンションへの訪問無し）もしてくれるから手軽に利用できるのがポイント♪
マンションを査定してもらうときに、逆に不動産会社の対応をチェックして、より誠実に対応してくれるところを選ぶのがマンション売却成功のコツだよ！机上査定なら多くの不動産会社に依頼して、訪問査定の場合は3社程度を選ぶのがおすすめの利用方法♪
＜目次＞
仲介手数料ってそもそもいくら支払うの？
仲介手数料は「マンション価格 × 3％ + 6万円」になる
くまった君
仲介手数料は、一定の金額ではなくて、売ろうとしているマンションが実際にいくらで売れたのか？という金額を元に算定されることになるんだ。
リーちゃん
つまり、仲介手数料は一律で○○円と言えるものでは無いんだよね。
くまった君
マンションの売却価格が高くなればなるほど高くなるのが、仲介手数料ということになるんだよ。
そして、その仲介手数料の上限を求める計算式は以下の通りになるんだ。
マンション価格 × 3％ + 6万円 = 仲介手数料（税抜き）
＊簡易計算式となります。
くまった君
例えば、マンションが2,000万円で売れた場合で見ていくと…
リーちゃん
2,000万円 × 3％ + 6万円 = 66万円
となって、この66万円に消費税を足したものが実際に支払う仲介手数料の上限となる金額になるってことだね。
くまった君
こうしてみると、マンションを売る仲介手続きを依頼するだけで、数十万円から場合によっては100万円を超える金額がかかることになるから、結構な負担になるんだな。
ここに注意！
ここで紹介した仲介手数料の計算式で求められる金額はあくまでも、仲介手数料の上限を求めるものになるんだクマ。そのため、仲介手数料を安くする分には問題ないんだ。
もし、不動産会社が「仲介手数料は法律で決められているんです！」とか言ってきたとしても、それはちょっと間違いで、決められているのは上限だけで、下げる分には規制は無いってことになるんだ。
マンションを売るときの仲介手数料を値引きしてもらう方法は？
仲介手数料の割引を謳っている不動産会社を利用する
くまった君
マンションを売るときの仲介手数料を安くする方法として、一番手っ取り早いのはこの”仲介手数料の割引を謳っている不動産会社を利用する”方法なんだ。
リーちゃん
「仲介手数料を割引して！」とか言う必要もなくて、こういった不動産会社では最初から仲介手数料の割引をしてくれたりするんだよね。
くまった君
最初から値引きすることを約束してくれているということなんだ。
リーちゃん
ただし、残念ながら売却を依頼するときの仲介手数料を割引したり、無料にしたりする不動産会社は基本的には少ないんだよね。逆に”購入時の仲介手数料”を割引とか無料にしてくれる不動産会社は意外と多いんだけど…
くまった君
そして、もし仲介手数料の割引や、無料という不動産会社があったとしても、ちょっとした落とし穴が用意されているかもしれないんだ。この点については、もうちょっと後で解説するんだな。
仲介手数料の割引を要求する
くまった君
仲介手数料の割引を謳っていない不動産会社だとしても、仲介手数料の割引を要求することは出来るんだ。
リーちゃん
ただし、注意しないといけないのは、仲介手数料の割引を要求する自由があるとしても、それに応じるかどうかは不動産会社側次第ってことなんだよね。
くまった君も断られたしね…
くまった君
そして、基本的に大手の不動産会社では仲介手数料の割引を要求したとしても、まず応じてはもらえないと思ったほうが良いんだな。
リーちゃん
当たり前なんだけど、不動産会社にとって仲介手数料というのは仕事をする対価として受け取る儲けなのだから、そんな簡単に割引に応じてもらえるとは限らないんだよね。
くまった君
とはいえ、中小の不動産会社であれば割引手数料の割引にも柔軟に対応してもらえることはあるんだな。
リーちゃん
仲介手数料の割引をどうしてもしてもらいたい場合は、他不動産会社への依頼と天秤にかけて駆け引きしてみるという方法もあるんだよ。
くまった君
ただし、この方法は交渉相手の担当者が余計意固地になる可能性もあるから、上から目線で「他の会社に依頼するぞ！」という言い方は絶対止めたほうが良いから注意して欲しいんだな。
割引の交渉はいつするの？
くまった君
仲介手数料の割引を交渉するとしても、それをいつするのか？という問題があるんだな。
リーちゃん
結論を言うと、この割引交渉はマンション売却を依頼する前にする必要があるんだよね。
くまった君
つまり、依頼の段階で契約書に仲介手数料の割引についても明記してもらうようにするんだな。
場合によっては、実際にマンションが売却出来てから仲介手数料の割引を要求するような例もあるかもしれないけど、これはあまり好ましいことでは無いんだな。
リーちゃん
なぜかと言うと、不動産会社側としては売却依頼を受けた時点で、仲介手数料をどのくらいもらえるかという前提で動き出すことになるもんね。
くまった君
それなのに、いざ売れたとなったら割引を要求するとなると、契約通りではなくなるし、不動産会社側からすると不意打ちをくらったような形になるんだ。
リーちゃん
もちろん、この場合でも不動産会社側が割引をOKするのであればいいんだけど… ただ、あまり好ましいことでは無いということになるよね。。
くまった君
以上から、マンション売却の仲介手数料の割引は実際に、依頼をする前の段階でするようにする必要があるってことになるんだな。
仲介手数料が安くなると損をする!?
仲介手数料割引や無料を、最初からアピールする不動産会社は条件付きという場合が多い
くまった君
仲介手数料を安くする方法として、最初から仲介手数料割引や、無料を謳っている不動産会社を利用するという方法を紹介したんだな。
リーちゃん
でも、実はここにはちょっとした落とし穴があるんだよ。
くまった君
まず、大前提として不動産会社というのは仲介手数料をもらえる相手というのは、マンションを売却しようとする売り手側だけじゃないんだ。
リーちゃん
不動産会社は、買い手を自社で見つけてくれば買い手からも仲介手数料をもらうことが出来るんだよね。つまり、不動産会社が買い手を自社で見つけてきた場合は、仲介手数料は2倍もらえるということになるんだね。
くまった君
もし、売り手側の仲介手数料を割引や無料にしたとしても、買い手側からきちんともらうことも出来るということになるんだな。
ということは… 仲介手数料割引や、無料の条件として買い手も自社経由で見つけた場合だけという制限を付けられることが多いんだ。
リーちゃん
この場合は、売却を依頼した不動産会社以外の、不動産会社が買い手を連れてきたとしても、その買い手が購入した場合は仲介手数料は割引にも無料にもならないということになるんだよね。
くまった君
それに、売却を依頼した不動産会社が見つける買い手を待つということは、マンションの販売機会を大きく損している可能性があるってことになるんだ。
リーちゃん
結果として、仲介手数料が安くなった！ということになったとしても、それ以上に優良な買い手候補を逃している可能性だってあるんだよね。
くまった君
マンションが売れないことで、売出価格を下げたとしたら、仲介手数料が安くなった以上に損をしていることだってあるんだよ。
交渉で仲介手数料を安くしてもらったとしても、損をする場合がある
くまった君
仲介手数料の割引を謳っていない不動産会社でも、大手じゃなければ交渉次第で仲介手数料を値引きして安くしてもらえる可能性があることを先ほど説明したんだな。
リーちゃん
でも… ここにも落とし穴があるんだよね。
くまった君
というのは、交渉の上で仲介手数料の割引をしてもらったということは、交渉をしていない普通のお客さんからは正規の仲介手数料をもらっているということになるんだ。
リーちゃん
これが何を意味するのか？というと…
・きちんと正規の仲介手数料をもらえるお客さん
・安い仲介手数料しかもらえないお客さん
・きちんと正規の仲介手数料をもらえるお客さん
・安い仲介手数料しかもらえないお客さん
以上の2通りのお客さんが存在するということになるんだよね。
くまった君
こんなときにマンションを探している買い手候補が不動産会社を訪れたとして、どちらのお客さんを優先するかは一目瞭然だと思うんだ。
リーちゃん
不動産会社からすると、同じ労力をかけるのなら、より高い仲介手数料をもらえるほうを優先するのは当然なんだよね。
くまった君
それに、仲介手数料の割引交渉を持ちかけてくるお客さんというだけで、イメージとしてはマイナスになっている可能性は十分あるんだ。
仲介手数料が安いとしても、普通に広告費を要求してくる不動産会社には注意
くまった君
もし、仲介手数料が安くなったとしても、広告費を要求されてそれを支払ってしまっては意味がないんだな。
リーちゃん
基本的には仲介手数料には広告費も含まれていると考えるべきで、不動産会社は受け取る予定の仲介手数料で賄える範囲で営業活動をするべきなんだよね。
くまった君
ところが、悪質な不動産会社は仲介手数料には上限が決められていることから、別の名目でお金を取ろうとするところもあったりするんだ。
リーちゃん
結論を言えば、もちろんこんな広告費を支払う必要は無いんだよ。
くまった君
ただし、例外的に
・特別な広告掲載を自分から要求した場合
・費用の支払いについて同意していた場合
・特別な広告掲載を自分から要求した場合
・費用の支払いについて同意していた場合
以上のような場合は、仲介手数料とは別の広告費を負担する場合があるんだ。
リーちゃん
例えば、対象地域の全世帯に特別なチラシを配布して欲しいとか、地元TVでCMを流して欲しいというような、通常では考えられないような特別な広告をお願いするような場合は、広告費を負担する必要があるってことになるんだね。
まとめ
くまった君
ここまで仲介手数料を安くするために、割引や値引きをしてもらうことが可能なのかどうか、それで得するのか？という問題について解説してきたんだ。
リーちゃん
仲介手数料は安ければ良いという訳ではないし、安くなったとしても結果として損をしている場合だってあるってことが分かってもらえたらいいよね。
くまった君
不動産会社にとっては、貴重な収入源となるものだし、マンションを頑張って売るための動機にもなるのが仲介手数料なんだ。これを安くした場合のデメリットというのも理解して欲しいんだな。
リーちゃん
もちろん、仲介手数料を安くした上で、きちんとした対応をしてくれる不動産会社だってあるんだよ。でも、それを見極めるのは正直なところかなり難しいから、仲介手数料は不動産会社側の規定に従って支払ったほうが無難かなというのが僕の結論になるんだよね。
くまった君
例え、仲介手数料が安くならないとしても、満足いく形でマンション売却が成功するといいんだな。
➡イエイのマンション査定はこちらから
☆机上査定（マンションへの訪問無し）もしてくれるから手軽に利用できるのがポイント♪
➡
こちらもおすすめ！イエイとは違う不動産会社が参加していたりするから、イエイとは違う不動産会社に査定してもらいたいときはぜひ利用してみて！