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事例別のマンション売却問題

投資用ワンルームマンションを売りたい!! 「赤字でも売ることが出来ます!!編」

2017/02/21

<投資用ワンルームマンションを売りたい!!売却に関する疑問を解消します!  「赤字でも売ることが出来ます!!編」>マンガ1ページ目 <投資用ワンルームマンションを売りたい!!売却に関する疑問を解消します!  「赤字でも売ることが出来ます!!編」>マンガ2ページ目リーちゃんが協力してくれなくて残念がるくまった君のイラスト

投資用ワンルームマンションを売りたい!!

くまった君
自分の持っている投資用ワンルームマンションを売りたいと思っている人は意外と多いんだ。

リーちゃん
くまった君みたいに赤字という場合もあれば、赤字じゃないという場合でも「売りたい!」と思う人は普通にいるんだよね。

くまった君
現在の収入に不満を感じていたり、将来の年金代わりにするという目的で投資のためにワンルームマンションを購入したはいいけど、現実と理想は違うことが多いんだな…

リーちゃん
まあ、実際のところは自分で深く考えてというよりも、ゴリゴリに押してくる営業マンの話を聞いている内に投資用ワンルームマンションを買ってしまったというケースが非常に多いんだろうけどね…

くまった君
今回はそんな投資用ワンルームマンションの売却を、少しでも上手くいくようにするための方法について解説するんだな。

 

このページではこんなことを解説しています!
☑投資用ワンルームマンションは現状が赤字でも利回り次第で売れる
☑マンション査定は収益還元法に基づくものがメインとなる
☑ローンが残っている場合も売却に伴って完済出来るのなら売却OK
☑投資用物件は内覧出来なくても問題ない
☑入居者が出ていく場合は、必ず連絡が必要
☑入居者がいない場合は、住居用のワンルームマンションとして売り出すのもOK
☑家賃は引き渡し日までもらえる
☑投資用ワンルームマンションを売却して、譲渡所得が発生すると税金を支払う必要がある
くまった君
それぞれの説明は、ちょっと長くなっちゃうけど、取りあえずさっさと現時点での自分が所有するマンションの価値を知りたいという場合は、マンション査定の申し込みをするといいんだよ。

それ以外の人は最後まで詳細をきちんと読んで、投資用ワンルームマンションの売却の役に立てて欲しいんだ。


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投資用ワンルームマンション売却の疑問あれこれを解決!

Q.赤字の投資用ワンルームマンションは売れるの?

A.利回り次第で売れる。

投資用は利回りが大事と説明するくまった君のイラスト

くまった君
投資用ワンルームマンションを売ろうとする場合は、とにもかくにも利回りがいくらになるのか?ということが重要になるんだな。

リーちゃん
これが問題無ければ、現時点で赤字だとしても売ることは出来るんだよね。

くまった君
と… その前に利回り計算の仕方を念の為説明しておくんだな。知っている人は読み飛ばせばいいクマ。

 

利回りはどうやって計算する?
利回りの中でも、投資用ワンルームマンションを販売する際の表記として多く使われる「表面利回り」の求め方は次の通りになるんだ。

<表面利回りの計算方法>
1年間に受け取る家賃 ÷ 物件価格 = 表面利回り

次に、経費等を考慮して計算する「実質利回り」の求め方は次の通りになるんだよ。

<実質利回りの計算方法>
(1年間に受け取る家賃 - 固定資産税等の費用) ÷ 物件価格 = 実質利回り

ここがポイント!
・「1年間に受け取る家賃」は常に入居者がいる前提で計算する。
・実質利回りを計算するときの「固定資産税等の費用」には固定資産税以外に、火災保険料・管理費・修繕積立金などのマンション維持のために支払う必要がある経費が含まれる。

くまった君
以上のような計算式で利回りを求めることになる訳なんだな。

リーちゃん
例えば、1,000万円の物件で家賃収入が月々10万円であれば…

年間家賃収入120万円 ÷ 1,000万円 = 12%(表面利回り)

となる訳なんだね。


くまった君
ただし、特にワンルームマンションの場合は、管理費と修繕積立金によって表面利回りと実質利回りの違いが大きくなりやすことにも注意して欲しいんだな。

リーちゃん
さて、売れる利回りはいくらになるのか?というと、表面利回りで10%程度は欲しいところになるんだよ。

くまった君
新築マンションであれば、1桁台でも良いことが多いけど、中古マンションとなると10%超の利回りがあれば、売却にはかなり有利と言えるんだ。もちろん、これは必ず10%程度の利回りが必要ということを意味する訳ではないんだな。

リーちゃん
東京都心で交通の便が良いところであれば、利回りは低めになることが多いから5%程度の利回りで、十分買い手が見つかっちゃうよね。売れそうな利回りは地域によって大きく違ったりもするってことなんだよね。

くまった君
そして、肝心の「赤字でも売れるの?」という質問への答えも利回り次第ということになるんだ。例えば、今現在赤字だとしても利回りが良かったり、許容範囲であれば売れる可能性はあるんだ。

投資用ワンルームマンションを買おうとする人は、一般の人ではなくて投資を目的とした人になる訳だから、投資目的に叶っていればOKということになるんだよ。

 

ここに注意!
当たり前の話だけど、売る時の利回りを自分が購入したときの価格を基準に考えてはダメなんだクマよ。利回りの計算はあくまでも、売るときの価格でしないと意味が無いんだクマ。自分にとっての利回りではなく、買い手側にどの程度の利回りを提示出来るのかが大事ということになるんだクマ。

つまり、自分自身がマンション投資で赤字で損をしているとしても、それは自分を基準に考えた場合でしか無いということなんだクマよ。

 

Q.投資用ワンルームマンションの売出価格はどうやって決めるの?

A.投資用マンションの場合は収益還元法に基づく査定が行われて、その査定額を基礎とする。

不動産会社に査定してもらうことが大事と言っているくまった君のイラスト

くまった君
投資用ワンルームマンションに限らないけど、マンションを売り出すときは基本的には不動産会社の査定を受けて、その査定価格を参考にしていくらで売り出すのか?という売出価格を決めることになるんだな。

リーちゃん
マンションを売るときというのは、居住用なのか?投資用(収益物件)なのか?ということで不動産会社の査定の仕方が違ってくることが多いんだよね。

くまった君
まず、居住用のマンションを売るときというのは、基本的には”取引事例法”という査定方法が取られるんだ。これは簡単に言えば、これまでの取引事例を参考にして査定額を決めるというものなんだな。

リーちゃん
それに対して、投資用ワンルームマンションの場合は収益を得ることが目的となる訳だから、”収益還元法”という査定方法を取られることがほとんどなんだよね。

くまった君
収益還元法を簡単に説明すると、売ろうとしているマンションから将来的に得られる収益を基準にして査定をしようとするものなんだ。つまり、マンションの居住価値ではなくて、投資価値を見られるということになるんだな。

リーちゃん
ただし、投資用ワンルームマンションだとしても、収益還元法だけじゃなくて、取引事例法も組み合わせて査定価格を多少補正して、最終的な査定価格を出してくる不動産会社が多いんだけどね。

くまった君
投資用ワンルームマンションを売るときは、以上のような形で出される不動産会社の査定価格を元に売出価格を決めていくということになるんだな。

 

ここに注意!
投資用ワンルームマンションの売出価格を決めるときに、肝に銘じておいて欲しいのは、基本的には投資用ワンルームマンションというのは購入したときと高く売ることは出来ないと考えておいたほうが良いんだ。それどころか同じくらいの価格でも難しいと考えたほうが良いんだな。

投資対象として見られるということは、マンションの築年数が古くなることによる価値の下落や、それに伴って家賃も下がることを織り込むと、売れる価格というのは少しずつ下がっていくと考えたほうが良いんだ。

 

Q.まだローンが残っているけど売れるの?

A.売却金又は自己資金でローンを完済できるのなら売れる。

ローンで悩まされる人が多いと言うくまった君のイラスト

くまった君
本職が会社員などで、副業として投資用ワンルームマンションを購入したという人は、ほとんどのケースで金融機関からローンで資金を借り入れていると思うんだな。

リーちゃん
ローンで投資用ワンルームマンションを購入したということは、金融機関の抵当権が付いているってことになるよね。

くまった君
ということは、この抵当権を外さない限りは売ることは出来ないことになるんだ。そして、抵当権を外す方法というのはローンを完済するということになるんだな。

リーちゃん
ローンを完済する方法としては次の2つがあるんだよ。
・売却金でローンを完済する
・売却金で足りない場合は、自己資金を足してローンを完済する

くまった君
つまり、場合によっては自己資金で補てんをしないとローンを完済出来ないことになるから、売ることは出来ないということになるんだよ。

リーちゃん
そして、さっき説明したとおり投資用ワンルームマンションは、購入時より高く売ることも同じくらいで売ることも難しいのが現実だから、自己資金で補てんしないといけない場面は多くなっちゃうんだよね。

 

Q.入居者がいて内覧は出来ないけど大丈夫なの?

A.問題ない。

内覧出来なくても大丈夫と説明するくまった君のイラスト

くまった君
居住用のマンションを売ろうとするときは、内覧対応はとても大事になるんだ。

でも、投資用ワンルームマンションを売却する場合は基本的には内覧対応はしなくても大丈夫というケースが多いんだ。


リーちゃん
まず、当然のことながら入居者がいる場合に、自分がそのマンションを売りたいからと言って、居住中の部屋の内覧対応に入居者に協力してもらうなんて基本的に出来ないもんね。

くまった君
そして、購入しようとする側もわざわざ内覧をしなくても、これからどれだけの収益を上げられるのか?がメインの関心どころだからわざわざ内覧を希望しないし、場合によってはマンション自体やその周辺も見ないで購入することだってあるんだ。

リーちゃん
というか、大前提として投資用ワンルームマンションの買い手というのは、居住目的での買い手と違って、日本全国(場合によっては海外も!)にいるという状態なんだよね。

くまった君
北海道や沖縄の人が東京の投資用ワンルームマンションを購入するというケースも普通にあり得るんだ。そんなケースでは特に内覧を希望するようなケースはほとんど無いんだな。

リーちゃん
もちろん、入居者がいない場合は、内覧希望をする買い手候補だっているだろうから、内覧対応出来るように不動産会社に鍵を渡しておくといいんだよ。

 

Q.入居者が出ていく予定がある場合は、黙っててもいいの?

A.ダメ。

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くまった君
入居者が退去していく予定がある場合は、必ずそのことを売却手続きを依頼している不動産会社に伝える必要があるんだ。

リーちゃん
投資用として購入される物件なんだから、入居者がいるのかいないのかで、その価値は大きく変わってくるんだよね。

くまった君
売り出しをする中で、「入居者あり」として売っているのに、それがいざ買ってみたら入居者がいないなんてことになったら、これは重大な契約違反にもなり得るんだ。

リーちゃん
”投資用マンション”という商品を売ろうとしていることをちゃんと認識して、誤魔化して売ろうとすることは絶対に止めるんだよ!!

 

Q.入居者がいなければ、投資用ではなく居住用のマンションとして売ってもいいの?

A.問題ない。

投資用、住居用のどちらで売るか迷うくまった君のイラスト

くまった君
投資用ワンルームマンションとは言っても、入居者がいない時だって当然あり得るんだな。

リーちゃん
そんなときは”投資用の物件”として売るのか、”居住用の物件”として売るのかという選択肢も出てくるんだよ。

くまった君
とはいえ、基本的にはワンルームマンションはファミリータイプのマンションと比較すると、居住用マンションとしての需要は多いとは言えないんだ。

リーちゃん
ここらへんは、実際にどちらで売り出すのが良いのかは、それぞれの地域性にもよるから不動産会社の担当者の意見も聞いたほうが良いんだよ。

くまった君
このときに大事なことは、1社の不動産会社担当者の意見だけで判断しないということなんだ。

リーちゃん
不動産会社は本当に適当なことを言う人も普通にいたりするから、複数の不動産会社で意見を聞くというのは、その意見が正しいのかどうかを判断する上でとても大事なんだよね。

くまった君
居住用として売り出す場合は、その地域の需要によっては投資用として売るよりも高く売れる可能性が出てくるから、入居者がいない場合はきちんと検討して売却方針を立てるんだよ。

 

ここに注意!
もし、入居者がいる場合で「居住用マンションとして売りたいから出て行ってもらいたい!」と思ったとしても、そんな理由で入居者に出て行ってもらうことは出来ないんだよ。

ここで説明した「居住用マンションとして売り出すことも可能。」というのは、あくまでも売却しようとしたときに、ちょうど良いタイミングで入居者が出て行った場合のことを言っているだけだから、早とちりして入居者を追い出そうしたらダメなんだ。

 

Q.家賃はいつまでもらえるの?

A.引き渡し日までの家賃はもらえる。

家賃の誤魔化しを注意するくまった君のイラスト

くまった君
売ろうとしているマンションに入居者がいる場合は、売却手続き中でも引き渡しが済んでいなければ、家賃の受け取りは出来るんだ。

リーちゃん
そして、いつからもらえなくなるのか?というと、マンションの引き渡し日が基準となるんだよね。

くまった君
例えば、6月15日にマンションの引き渡しをする場合は…
・6月1日~6月14日の家賃 ⇒ 売り主
・6月15日~6月30日の家賃 ⇒ 買い主

以上のように日割りで計算することになるんだ。


リーちゃん
ここで注意が必要なのが、住居として貸し出しているマンションは、そのほとんどが家賃を前払いしてもらっているのが普通ってことなんだよね。

くまった君
手元の賃貸契約書を確認して欲しいんだけど、恐らくは次のように書かれていると思うんだ。

「毎月末日までに、翌月分の賃料を支払うものとする。」

くまった君
つまり、さっきの6月の例で言うと、6月の家賃は既に5月末に受け取っているはずなんだよ。

ということで、6月15日~6月30日の家賃については、引き渡し時に買い主へ直接支払うことで精算をすることになるんだ。

 

これは知っておこう!
”マンションの引き渡し”というのは、実際の現場では”マンションの鍵”を引き渡すことで行われるんだ。多くの場合で、買い手側がローンで利用する金融機関の応接室などで決済手続きが終了したところで、渡すというのが通例になるんだな。マンションの引き渡しとは言っても、実際にマンションにまで出向く訳ではないんだよ。

 

Q.家賃の滞納はどちらの責任になるの?

A.引き渡しまでは売り主の責任で、引き渡し後は買い主の責任。

くまった君
家賃の滞納があると、大家としてはとても頭が痛い問題になるんだな…

リーちゃん
結論から言えば、引き渡しまでは家賃の滞納の責任を負うのは売り主側になるんだよ。マンションを引き渡した後でも家賃を請求することは出来るけど、基本的には回収可能性はほとんど無いと思ったほうが良いんだよね。

くまった君
そして、引き渡し後に関しては買い主側の責任になって、買い主は投資用ワンルームマンションの所有者になった訳だから、引き渡しを受けたら、家賃の滞納に関しても買い主自身が動く必要があるんだ。

リーちゃん
ちなみに、家賃が滞納されていたとしても、家賃の支払いが前払いの場合は、例え家賃を受け取っていないとしても、引き渡し日以降の買い主が受け取る権利がある家賃については、売り主が買い主へ支払って精算する必要があるから注意する必要があるんだよ。

くまった君
例えば、6月1日に引き渡しという場合は5月末時点で家賃の支払いを受けていないとしても、買い主は6月分の家賃を受け取る権利があるから、売り主は例え滞納されていたとしても6月分家賃を買い主に支払う必要があるってことなんだな。

リーちゃん
ここは納得し辛い部分かもしれないけど、売り主が入居者から家賃を回収出来たのかどうかは買い主側には関係が無いことになるってことなんだよね。

くまった君
売り主側としては、入居者に対して肩代わりした家賃を請求するしか無いってことになるんだな。ほとんどの場合で泣き寝入りになると思うけど…

 

ここに注意!
入居者が家賃滞納の常習者という場合は、買い手側にそのことをきちんと伝える必要があるんだ。家賃滞納の常習者がいるという状況を売り主側が知らない訳が無いんだから、それを伝えていないと売買契約後でも損害賠償責任を負うことに成りかねないんだな。

 

Q.敷金は入居者に返す必要があるの?

A.返す必要は無いし、買い主との間で精算をすることが多い(例外もあり)。

敷金を引かれることを残念がるくまった君のイラスト

くまった君
マンションの入居者がいる場合は、その入居者から敷金を預かっているはずなんだな。

リーちゃん
さて、その敷金はどうなるのか?というと、基本的には敷金を入居者に返す必要は無いし、買い主との間で精算をすればそれでOKなんだよ。基本的には売買代金から差し引く形で処理してしまうことが多いんだよね。

くまった君
そして、入居者が出ていくときに、敷金を返す義務を負うのは買い主として、マンションの新しい所有者になった人になるんだな。

リーちゃん
ただし、地域によっては買い主との間で敷金を精算しないこともあるんだよね。

くまった君
どういうことかというと、売買代金に最初から将来的に返還する予定の敷金を含んでいるという形になっていることがあるんだな。この場合は、売買代金から敷金が差し引かれることは無いってことになるんだ。

 

Q.投資用ワンルームマンションを売ると税金ってかかるの?

A.譲渡所得に税金がかかる場合がある。また、売却時に消費税を受け取ることになるが、消費税はほとんどの場合で納付義務は無い。

税金がかかる場合もあることを説明するくまった君のイラスト

くまった君
投資用ワンルームマンションを売ったはいいけど、思いもよらずに税金がかかることがあるから注意して欲しいんだ。

リーちゃん
実は、居住用のマンションを売る場合には、マンションを売った儲けが3,000万円までであれば税金がかからないという特別控除と言われる特例があるんだけど…

くまった君
ところが、売るのが投資用のマンションという場合は、事業で所有していたマンションということになるから、この特別控除の適用はされないんだな。

つまり、ざっくり説明するとこんな感じになるんだ。

投資用マンション売却時の譲渡所得の税金がかかるかどうかの説明イラスト

くまった君
つまり、儲けが出れば税金が発生するし、赤字なら税金は発生しないということになるんだ。黒字になった場合は、”譲渡所得”があったということになって税金が発生するんだな。

 

ここに注意!
上のイラストでは、ざっくりとした説明をしたけど、実際にはマンションを”買ったときの価格”から減価償却費を引いて、売却にかかった費用を足すという計算も必要になるから注意して欲しいんだ。ざっくりとした計算で微妙な場合は、不動産会社の担当者に確認してきちんとした計算をしてもらうことをおすすめするんだよ。

くまった君
基本的には、投資用ワンルームマンションは、購入時よりも安くしか売れないことが多いから譲渡所得は発生しないことが多いんだ。

リーちゃん
見落としがちなのが”消費税”になるんだよね。

くまった君
消費税は、住居用のマンションを売るときにはかからないんだけど、今回のように投資用ワンルームマンションという事業を目的として所有していた不動産を売るときは消費税も課税されることになるんだ。

リーちゃん
例えば、1,000万円で売ることになった場合は1,000万円+80万円(消費税8%として計算)を受け取ることになるんだよ。勘違いしちゃいそうなところだけど、この時点では消費税を受け取る側であることに注意してね。

くまった君
マンションを売却時点では、消費税を受け取ることになる訳だけど消費税というのは、本来は受け取った側が納税する義務があるんだな。

リーちゃん
ところが、この受け取った消費税については、納税を免れることが出来るケースが多いんだよ。

なぜか?というと、本業が会社員などでたったの1戸のマンションを住居用で貸し出しているだけでは、消費税の課税事業者になっていない可能性が高いからなんだよね。


くまった君
例外として、マンション貸し出しの大家業以外に副業をしていてそちらの売り上げがそれなりにあれば、課税事業者になっている場合もあるんだよ。

リーちゃん
消費税を納めることを免除される免税事業者というのもあって、住居用の投資用ワンルームマンションを1戸を運用している程度なら免税事業者というケースがほとんどという感じになってるんだよ。

 

消費税について更に詳しく!
消費税の課税事業者となるには、ある年の売上額が1,000万円を超えている必要があるんだ。そして、更に売上が1,000万円を超えた2年後から消費税を納める義務のある課税事業者ということになるという仕組みなんだ。

しかし、住居用の家賃というのはそもそもが消費税の課税対象外だから、個人相手に住居としてマンションを貸し出しているだけでは仮に売上(家賃収入)が1年間で1,000万円を超えたとしても、やはり免税事業者のままという結論になるんだ。店舗や事務所として貸し出す場合で、1年間1,000万円以上の売上という場合は課税事業者となるけど、投資用ワンルームマンションでそれに該当することは考えづらいから、結局はほとんどの人は消費税の支払いは免除されるという結論になるということなんだな。

 

まとめ

くまった君
というわけで、ここまで長くなったけど投資用ワンルームマンションを売る場合の疑問などについて解説をしてきたんだ。

リーちゃん
将来の人生設計を思い描いて、投資用ワンルームマンションを購入したはいいけど、思ったような収益も出ないで困っている人も多いと思うんだよね。

くまった君
そんな、投資用ワンルームマンションを売却してしまうというのは、失敗を認めるようで抵抗がある人もいると思うんだ。

でも… 住居用と違って、投資用ワンルームマンションは売る時期が遅くなればなるほど、売るには状況が悪くなっていくことが多いから、損をしてでも売るという決断は早めにすることを強くおすすめするんだ。


リーちゃん
このページを見れば、投資用ワンルームマンションを売却するときの疑問は大体が解決できると思うし、更に不明なことがあれば信用できる不動産会社の担当者に相談するといいんだよ。

くまった君
最後にアドバイスしておくと、不動産会社選びで売却の成否が大きく左右されることもあるから、良い不動産会社を選べるようにして欲しいんだな。

リーちゃん
不動産会社選びは、マンションの査定をしてもらうときにある程度見極めることが出来るから、マンションを査定してもらうときに逆に不動産会社を査定してやるつもりで、良い不動産会社を探してみるといいんだよ。

くまった君
というわけで、以上で投資用ワンルームマンションの売却についての解説は終わりクマ!

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