マンションが長期間売れないときに今後どうするべきかをまとめました。　「値下げ以外にも出来ることはある!!編」　

▼解決策は？

不動産会社がちゃんと動いてくれない場合として、上記で紹介した通り
☑一般媒介契約で複数の不動産会社と契約している場合
☑専任媒介契約で1社と契約したが、いい加減な対応をされている場合
という以上の2パターンがあることを説明したんだ。

この問題の解決策は簡単で、“専任媒介契約で信頼できる不動産会社に依頼すること”ということになるんだ。

今現在、一般媒介契約でも、専任媒介契約を結んでいるような場合でも、契約期間（3ヶ月とされていることが多い）が経過すれば、他不動産会社に依頼しなおすことは問題ないんだ。

というわけで、まずは契約期間が終わる時点で、不動産会社を変えること（又は一般媒介契約を専任媒介契約に切り替える）をすればいいってことになるんだな。

肝心の不動産会社の探し方については、複数の不動産会社を比較して、対応を見極めて依頼するといいんだ。そして、複数の不動産会社を比較する方法としておすすめするのが、マンションを査定依頼するという形なんだ。

複数の不動産会社にマンションの査定依頼をすることで、その査定のときの対応で不動産会社の担当者の対応や、熱意を見て最終的に依頼する不動産会社を決めるといいんだな。

複数の不動産会社に依頼する場合は、一括査定サービスを使うと楽に色々な不動産会社に依頼できるからおすすめなんだよ。今回は既に売出中のマンションということになるから、その辺の事情についても備考欄に入力して説明しておくと親切なんだ。

僕のおすすめのサービスを紹介しておくからぜひ利用してみるといいんだよ。



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▼解決策は？

内覧への対策をきちんとしていれば、マンションの売却確率は大分高まるからぜひしっかりして欲しいんだ。

＜内覧希望にきちんと対応できる体制を作る＞
内覧希望を逃すと、その内覧希望者は普通は他にもある候補マンションを見に行くことになるんだ。そして、そのまま他マンションを購入するということもあるんだ。

だからこそ、内覧希望にはしっかり対応できるように力を入れて欲しいんだな。

具体的には、いつでも内覧に対応できるよな体制を整えることが出来るのが理想なんだよ。

となると、家族が全員仕事などで居なくなる場合が問題になるけど、こんなときでも近隣に住む親族に対して、内覧希望があったときに立ち合いを代わりにしてもらうように頼むことは出来るはずなんだ。その他にも、職場が近いほうが連絡があった時点で、仕事を抜けられるような体制作りをして、急いでマンションに返って内覧への立ち会いをするということも出来ればいいんだな。

いずれにしても、簡単な方法では無いんだけど、内覧希望を逃すのがとても大きな損失になるということを理解して、ぜひ内覧希望に対応できる体制を整えて欲しいんだ。

＜内覧時に部屋をキレイにする＞
内覧希望に対応することに次いで、大切なのは部屋をキレイにしておくことなんだよ。

空き室で売りに出す場合の、対策としてはハウスクリーニングを依頼するというのが無難なところになるなんだ。自分で掃除するだけでもOKという場合も多いけど、特に内覧者が気にする水回りの汚れは落ち辛いところも多いしプロに任せたほうが安心できるんだよ。

そして、居住したまま売りに出す場合は、空き室の場合と違って完全にキレイにするのは中々難しいと思うんだ。特に今回のように売れるまでにかなりの期間が経過している場合は、内覧の度に気合を入れて掃除をするのも大変で、段々とおざなりな掃除になっていきがちなんだ。

でも、内覧を希望する人というのは先ほど説明したとおり、超有力な買い手候補なんだから、内覧希望の連絡がある度に頑張って出来る限りキレイにして欲しいんだ。

ポイントとしては、
・玄関
・リビング
・水回り（トイレ、風呂）
・ベランダ
などを重点的にキレイにして欲しいんだ。居住したままでも、水回りくらいはハウスクリーニングを依頼してもいいと思うんだ。

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▼解決策は？

この問題の解決策は、臭いの程度にもよって違ってくるんだ。

まず、軽度の臭いであればハウスクリーニングで解決出来ることが多いんだな。

というわけで、軽度の臭いの場合はハウスクリーニングを依頼してみて欲しいんだ。

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臭いがあまりに強い場合は、基本的にはハウスクリーニングでは解決しないと思ったほうが良いんだな。なぜかというと、臭いが壁紙や床に染み込んでしまっているから、いくらキレイに掃除をしても臭いを取り切れない状態なんだよ。

とは言っても、全面的なリフォームは基本的には必要ないんだ。臭いがきついという場合は、壁紙と床を張り替えることで問題解決できることが多いんだよ。壁紙と床張替えくらいであれば、数十万円くらい出来るから、マンションを早く売るための必要経費だと思えばそんなには高くないんだな。

リフォームに関しては業者によってかなり差が出ることが多いから、まずは色々な業者に見積もりを出してもらって、依頼するかどうかを検討するといいんだよ。

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ここまでマンションの臭い問題について簡単に解決方法を説明したけど、それぞれのケースでの詳しい対応方法は下記で確認できるクマよ。臭いで困っていて、更に詳しい情報を知りたい人はチェックするといいんだ。
・喫煙していたマンションの売却査定はどうなる？
・ペットを飼っているマンションの売却査定は？

その他の解決方法としては、臭い問題を解決しないで値下げすることで、対応するという方法もあるんだ。特にリフォームまでするような場合は、リフォームにかけた分を必ず取り戻せる保証は無いんだから、価格を下げることで臭いがあったとしても売れてしまうことはあるんだ。価格を下げることについては、次で詳しく解説するんだよ。

▼解決策は？

価格を下げるという場合は、少しずつ下げることは効果が薄いことを知っておいて欲しいんだな。

例えば、3,000万円で売り出したマンションを値下げする場合で考えてみるんだ。

＜①少しずつ値下げするケース＞
3,000万円　⇒　2,900万円　⇒　2,800万円　⇒　2,700万円

＜②一気に値下げするケース＞
3,000万円　⇒　2,700万円

以上の2パターンで値下げした場合に、買い手が付きやすいのは一気に値下げした②のほうになるんだ。①のほうは、マンションを買おうとしている人は、同じ地域に売りに出ているマンションをまめにチェックしていたりするから、「更に下がるのでは？」と思われやすい値下げ方法なんだ。それに100万円の値下げくらは、あまりお得感を感じないくらいでもあるんだ。

というわけで、値下げする場合は10％程度の値下げが出来ないか検討してみて欲しいんだな。

更に言うなら、②のケースでも3,000万円⇒2,700万円に値下げするくらいなら、3,000万円⇒2,680万円という形のほうが更に効果的な値下げになるんだよ。2,700万円台と、2,600万円台で与える印象は大きく違うということなんだ。