実家のマンションを売却で知りたいアレコレを解説！ 「その実家は売れない!!編」
2017/02/21
両親が亡くなった後の実家のマンションはどうする!?
くまった君
僕の実家は本当に画期的なマンション型巣穴なんだけど、理解してくれる人がいなくて困るんだなぁ…
リーちゃん
だって、ただの穴だもん…
くまった君
僕みたいな例は別として、実際に実家だったマンションが両親が亡くなったことによって、誰も住まないままになっているという例は多いんだな。
というわけで、今回は誰も住まなくなってしまった実家のマンションを売却する方法や注意点について解説していくんだ。
このページを読むとこんなことが分かります！
☑実家のマンションが遠くでも売却活動は問題無く出来る
☑不動産会社探しは一括査定サイトを使うと楽
☑最初は机上査定を利用して、その中から対応が良いところに訪問査定を依頼する
☑訪問査定時は実家のマンションに出向いて、査定に立ち会って不動産会社担当者を見極める
☑売るときは、家具・家電などを全て片づけて、出来ればハウスクリーニングもする
☑内覧対応は、不動産会社に鍵を預ければ代わりに対応してくれる
☑マンションは一戸建てと比較すると空き家でも傷み辛い
☑登記手続き時は出向く必要がある場合がある
☑税金に関しては、居住用不動産売却時の特別控除が利用出来ないため、税金がかかりやすくなる
☑実家のマンションが遠くでも売却活動は問題無く出来る
☑不動産会社探しは一括査定サイトを使うと楽
☑最初は机上査定を利用して、その中から対応が良いところに訪問査定を依頼する
☑訪問査定時は実家のマンションに出向いて、査定に立ち会って不動産会社担当者を見極める
☑売るときは、家具・家電などを全て片づけて、出来ればハウスクリーニングもする
☑内覧対応は、不動産会社に鍵を預ければ代わりに対応してくれる
☑マンションは一戸建てと比較すると空き家でも傷み辛い
☑登記手続き時は出向く必要がある場合がある
☑税金に関しては、居住用不動産売却時の特別控除が利用出来ないため、税金がかかりやすくなる
くまった君
まず、前提として両親が存命でマンションに住んでいるとか、両親以外の誰かが住んでいるという場合については、今回は対象外とするから注意して欲しいんだな。
リーちゃん
あくまでも、両親が亡くなるなどして、誰も住まなくなったマンションを売る場合についての解説となるから該当する人だけチェックすればいいってことだね。
くまった君
取りあえず、実家のマンションがどの程度価値があるのか知りたいという人は、ネット査定を利用するのをおすすめするよ。
➡イエイのマンション査定はこちらから
☆机上査定（マンションへの訪問無し）もしてくれるから手軽に利用できるのがポイント♪
マンションを査定してもらうときに、逆に不動産会社の対応をチェックして、より誠実に対応してくれるところを選ぶのがマンション売却成功のコツだよ！机上査定なら多くの不動産会社に依頼して、訪問査定の場合は3社程度を選ぶのがおすすめの利用方法♪
＜目次＞
両親が住んでいた実家のマンションを売りたい！
Q.実家は遠くなんだけど、売るのに何か支障はある？
A.支障が無いとは言えないけど、売るのは問題なく出来る。
くまった君
もし、実家が近いというのであれば問題無く売却活動が出来るんだけど、実家が遠いという場合はマンションを売るのはちょっと大変になるんだな。
リーちゃん
とはいえ、今の時代ならPCさえあれば、ほとんどの面で問題は無いんだよ。もちろん、スマホでもOKなんだよね。
くまった君
一つずつチェックしていってみるんだな。
売るためにすること① 不動産会社探し
くまった君
まず、不動産会社探しは、実家のマンションがある地域の不動産会社に依頼する必要があるんだけど、すこし前なら直接出向いて色々な不動産会社を探す必要があって、これは手間がとても掛かったんだな。
リーちゃん
ところが、現在ではPC・スマホを使って簡単に不動産会社探しが出来るもんね。
くまった君
とは言っても、グーグル等で実家近くの不動産会社を検索してもどこが良いのかの判断は難しいんだな。不動産会社によって賃貸に力を入れているところもあるけど、今回探したいのは売買に力を入れているところになるんだ。
そんなときに利用したいのが、ネット申し込みが出来るマンションの一括査定サイトなんだ。
リーちゃん
一括査定サイトを利用すると、不動産売買に力を入れている不動産会社からマンションの査定を受けることが出来るんだよね。
くまった君
一括査定サイトは無料で利用できるんだけど、ここに参加している不動産会社は手数料を支払っているんだな。手数料を支払ってでも一括査定サイトに参加している不動産会社は当然、不動産売買に力を入れているところということになるんだよ。
実際にどうやって不動産会社を選ぶのかは、次で解説するよ。
売るためにすること② 不動産会社にマンション査定してもらい、不動産会社を決める
くまった君
一括査定サイトを利用することで、実家のマンション近くで利用できる不動産会社をいくつかリストアップ出来たと思うんだな。一括査定サイトを利用して、どのように不動産会社を選べば良いのかを説明していくよ。
STEP1 机上査定で出来るだけ多くの不動産会社にマンション査定してもらう
くまった君
売りたいマンションが実家ということで、遠くにある場合も多いと思うから最初のマンション査定については”机上査定”を依頼してもらいたいんだ。
リーちゃん
この机上査定というのは、メールでマンションの概要を伝えることで査定してもらえる査定方法なんだよね。簡単に言えばマンションをメール査定してもらうようなものなんだよ。
くまった君
この机上査定なら、マンション査定をしてもらうためにわざわざ実家のマンションにまで出向く必要は無いということになるんだ。
STEP2 机上査定で対応の良いところを2社程度ピックアップする
くまった君
机上査定をしてもらったら、マンションの査定結果がメールや電話で届くことになるんだな。
リーちゃん
このときの不動産会社の対応をチェックするといいんだよね！
くまった君
チェックすることとしては、メール・電話対応の丁寧さ、査定結果に対する説明の手厚さ、マンション売却方法に関する提案、実際に依頼した場合にどのような営業をするのか？などになるんだな。
STEP3 ピックアップした2社にマンションの訪問査定をしてもらい、依頼する不動産会社を決める
くまった君
さて、この段階では実際に実家のマンションに出向く必要があるんだ。
リーちゃん
STEP2でピックアップした2社に対して、同じ日で時間をずらして査定時間を設定するようにして、1日だけは実家のマンション査定に立ち会えるように時間調整をしておくといいんだよね。
くまった君
訪問査定をしてもらうと、メールや電話だけでやり取りをした机上査定とは違って、不動産会社担当者と実際に話をすることが出来るから、より不動産会社選びの材料が増えるんだな。
リーちゃん
担当者が信用できるのかどうか、熱意を持ってマンションを売ってくれるのかどうか、どのような営業活動をしてくれるのか、などを2社で比較してよりマンション売却を任せたいほうを決めるといいんだよね。
くまった君
以上の手順でマンション売却を依頼する不動産会社を決めたら、そのまま契約をしても良いし、後日契約という場合でも契約書などは郵送でやり取りできるから再度出向く必要までは無いんだ。
リーちゃん
後は、実家のマンションが早く売れることを祈るのみということになるね！
くまった君
マンション査定の申し込みをする一括査定サイトのおすすめのところを紹介しておくから、ぜひ利用してみて。
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☆机上査定（マンションへの訪問無し）もしてくれるから手軽に利用できるのがポイント♪
マンションを査定してもらうときに、逆に不動産会社の対応をチェックして、より誠実に対応してくれるところを選ぶのがマンション売却成功のコツだよ！机上査定なら多くの不動産会社に依頼して、訪問査定の場合は3社程度を選ぶのがおすすめの利用方法♪
Q.実家のマンションはまったく片付いてないんだけど、そのまま売れる？
A.基本的には全て片づけて綺麗にしないと買い手は付かない。
くまった君
実家のマンションを売るとなっても、誰も住まなくなってからまったく片づけをされていないというケースは意外と多いんだな。
リーちゃん
こんなときは、マンション内にある家具・家電なども含めてまとめて売りたいというのが、楽を出来るし本音だと思うんだけど…
くまった君
ところが… そんな家具・家電などが置かれたままの片づけられていないマンションを欲しがる人なんていないのが現実なんだな。
リーちゃん
というわけで、基本的には家具・家電も含めて全てを片づけて、出来ればハウスクリーニングも入れてある程度綺麗にした状態で売りに出す必要があるってことになるんだよね。
くまった君
そして、この片づけが必要な場合に関しては、基本的には実家のマンションまで出向く必要があるんだ。
リーちゃん
もし、不用品回収業者などに片づけを依頼するとしても、鍵だけ送って勝手に片づけてもらうなんてことは出来ないことがほとんどだろうね。
くまった君
もし、実家のマンション近くに親族などがいれば片づけを代わりにしてもらうとか、不用品回収業者の片づけに立ち会ってもらえば出向く必要が無くなって大分楽が出来ると思うんだな。
Q.内覧対応はどうしたらいいのいいの？
A.不動産会社に鍵を預けておけば、内覧に立ち会う必要は無い。
くまった君
実家のマンションを売るということで、売却活動中の内覧対応について心配な人もいると思うんだな。
リーちゃん
これについては、解決策はとても簡単で不動産会社に鍵を預けておけばそれでOKなんだよね。
くまった君
内覧にわざわざ実感まで出向いて、立ち会う必要はまったく無いし、後は不動産会社の担当者が内覧の段取りから立ち会いまで全てしてくれるんだな。
Q.ずっと売れずに空き家のままだと、マンションが傷むのも早くなるの？
A.空き家だからと言っても一戸建て程、傷むのが早くなる訳ではない。
くまった君
「空き家は傷む」というのは、良く聞く話だと思うんだけど、これは実際のところ事実もかなり含まれるんだな。
リーちゃん
まず、換気がされないことで湿気が籠りやすくなってしまうし、水道を使わないことで排水管も傷んでいくんだよね。
くまった君
ただ… マンションの場合は木造の一戸建てと比較すると、空き家だからと言って傷むのが早いとまでは言い切れないんだな。
木造の一戸建ての場合は、マンションよりも湿気に弱いというのが大きいんだな。
リーちゃん
心配な場合は、念のために内覧の度に不動産会社の担当者に水道を出したり、換気をするように依頼しておくといいよね。
くまった君
まあでも、空き家で傷むことを心配するよりも前に早く売れるという状況を作りたいところなんだな。
Q.売却後はまた出向く必要があるの？
A.売買契約自体は、郵送でやり取り可能だけど登記手続きは司法書士が本人確認を必要とする場合があり出向く必要が出てくることもある。
くまった君
マンションば売れたときの売買契約自体は、契約書などを郵送でやり取りすることで対応可能なんだ。
リーちゃん
でも、売買契約を交わした後に、買い主の住宅ローン審査が通った段階で名義変更の登記手続きをする必要が出てくるんだ。そして、この手続きをするのが司法書士という専門家になるんだけど、司法書士には本人確認をする義務があるんだよね。
くまった君
本人受取限定郵便を活用した本人確認や、出張しての本人確認をしてくれる司法書士もいるけど、出向くことを要請される場合もあるからこの場合は、直接出向いて手続を依頼する必要があるんだ。
Q.実家のマンションを売った場合の税金はどうなるの？
A.居住していないマンションなので、居住用のマンションを売る場合よりも税金はかかりやすくなる。
くまった君
普通に住んでいるマンションを売る場合は、マンションを売って利益が出ても3,000万円の特別控除があるから税金を払う必要はほとんどの場合で無いんだ。
リーちゃん
ところが、相続したマンションで誰も住んでいない場合は、居住用ではないということで3,000万円の特別控除を受けることが出来なくなってしまうんだよね…
くまった君
どういうことか、簡単にイラストで説明すると…
くまった君
こんな感じになっちゃうんだな。
リーちゃん
これは、かなりざっくりとした説明だね…
くまった君
実際には、マンションの購入時の価格から減価償却したり、売却にかかった費用を考慮したりもするから、地価の上昇などで購入時と同じくらいとか、大分高く売れそうな場合は不動産会社の担当者に相談しておくことをおすすめするよ。
＊ここで説明しているのは譲渡所得に対する課税の問題となります。相続税の問題とは異なりますのでご注意ください。
まとめ
くまった君
以上、ここまで実家のマンションを売る場合にするべきことや、不動産会社の選び方などを解説してきたんだな。
リーちゃん
実家が遠くだと多少は大変な面もあるけど、きちんと段取りをしていけば問題無く売却活動が出来るってことだね♪
くまった君
実家のマンションということで、自分も住んでいたことがあるのであれば、色々と感慨深いと思うから、最期は気持ちよく送り出せるように良い条件で売ることが出来るといいんだな。
以上で、実家のマンションを売却する場合についての解説は終わりなんだよ！売却活動頑張って！
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