角部屋のマンション売却価格は他部屋と比べてどのくらい高くなる？　「だからってそれはダメ!!編」

2016/12/20 2017/02/20

角部屋のマンションを売るぞー!!

くまった君

マンションを売ろうとしたときに、そのマンションが角部屋なら色々な意味で有利に売却を進めることが出来るんだな。

リーちゃん

私が教えたことでしょっ!!

くまった君

まあ…　それはそうだね…

リーちゃんが説明したとおり、まず角部屋というだけで欲しがる人が多くいるから、高く売れる可能性が高まるんだ。

リーちゃん

基本的には、角部屋というだけで、売却活動はかなり有利に進めることが出来るということになるんだよね。

くまった君

ただ…　売却活動を始める前に知っておいたほうが良いこともあるし、更に高く売れるかもしれない方法もあったりするから、そこらへんについて今回は解説していこうと思うんだ。

このページを読むとこんなことが分かります！
☑角部屋のマンションは、他部屋と比較すると+10％くらい高く売れる。ただし、物件によってどの程度高くなるのか大分差が出る。
☑角部屋マンションの売出価格は、角部屋ではない部屋とは違って1,000万円区切りのちょっと上になることが多い。
☑角部屋を早く売りたいなら、角部屋ではない部屋と同じくらいの価格で売り出す。
☑角部屋を高く売りたいなら内覧対策を頑張る。
☑内覧対策は、内覧希望に対応できる立ち合い時間の捻出と、リビング+ベランダを綺麗にすることが大事になる。

くまった君

長々と解説を読むのが面倒な人は、取りあえずマンションを査定してもらって、不動産会社側の評価を聞いてみるのをおすすめするんだな。結果として査定額が高ければ売ることにして、低ければ売らないということもOKだから気軽に利用するのをおすすめするよ。

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＜目次＞

1 角部屋のマンション売却について徹底解説！
2 まとめ

角部屋のマンション売却について徹底解説！

Q.角部屋のマンションはどのくらい高く売れるの？

A.物件にもよるが、角部屋以外の部屋と比較して＋10％程度高く売れると考えると良い。

くまった君

「角部屋は高く売れる」というのは、不動産業者じゃなくても誰でも知っている当然の常識なんだな。

リーちゃん

ところが、どの程度高く売れるのか？というと曖昧なところもあるんだよね。

くまった君

基本的には角部屋ではない部屋と比べると、＋10％程度の価格と考えると良いと思うんだな。

リーちゃん

でも、+10％というのはどの物件にも適用できる訳ではなくて、物件ごとにどの程度の価格差があるのかは違いがあるよね。

くまった君

ここで、参考までに同じマンションで、角部屋と角部屋ではない部屋との実際の売出価格の違いを紹介しておくからチェックしてみて欲しいんだな。

リーちゃん

実際の価格の差はぜひ知りたい情報だよね!!

くまった君

ちなみに、今回紹介する事例は、
・同じマンション
・同じ階
・同じくらいの広さ、間取り
という条件の元で抽出したものになるから、広さや階数の違いによる価格差が反映されているということ無いものになるんだ。

マンション所在地：八王子市
角部屋の部屋　⇒　3LDK　南東向き　3,280万円
角部屋ではない部屋　⇒　3LDK　南向き　2,980万円
同階で価格差10％

＜一言コメント＞
八王子市にあるマンションだけど、最初に説明した価格差10％ぴったりの売出価格になっているんだ。10％とは言っても金額にして300万円も差がある訳だから、条件としてはかなり良くなっている感じなんだな。

マンション所在地：八王子市
角部屋の部屋　⇒　3LDK　南向き　1,580万円
角部屋ではない部屋　⇒　3LDK　南向き　1,380万円
同階で価格差14％

＜一言コメント＞
こちらも同じく八王子市で売出中のマンションだけど、実に14％もの価格差が出ているんだ。角部屋の売出物件が同じマンションや、周辺物件で少ない場合は多少強きでも角部屋なら売れる可能性は十分にあるんだな。

マンション所在地：目黒区
角部屋の部屋　⇒　1LDK　北東向き　3,280万円
角部屋ではない部屋　⇒　1LDK　南西向き　2,680万円
同階で価格差22％

＜一言コメント＞
こちらは目黒区のマンションになるんだけど、角部屋の部屋は”北東向き”と若干不利な要素がありながらも、22％差の600万円も売出価格に違いがあるんだ。

マンション所在地：目黒区
角部屋の部屋　⇒　2LDK　角部屋　北東向き　5,180万円
角部屋ではない部屋　⇒　2LDK　北東向き　4,980万円
同階で価格差4％

＜一言コメント＞
こちらのマンションは一転して、価格差がわずか4％という小さなものになっているんだ。こういった感じで、角部屋だからと言って必ずしも10％以上の価格差を付けられる訳ではないんだな。

マンション所在地：目黒区
角部屋の部屋　⇒　3LDK　角部屋　南向き　2,780万円
角部屋ではない部屋　⇒　2LDK　南向き　2,650万円
同階で価格差4.9％

＜一言コメント＞
こちらは3LDKと2LDKという違いはあるんだけど、実際の平米数はほとんど同じ物件になるんだ。そして、こちらもまた10％を大きく下回る価格差になっているんだ。

マンション所在地：世田谷区
角部屋の部屋　⇒　2LDK　角部屋　南東向き　5,298万円
角部屋ではない部屋　⇒　2LDK　南東向き　4,980万円
同階で価格差6.3％

＜一言コメント＞
世田谷区のマンションになるんだけど、価格差としては6.3％と少し低めになっているんだ。

くまった君

以上のように、角部屋だからと言って、必ずしも+10％の価格差を付けられる訳ではないんだな。

リーちゃん

4～22％の価格差って結構幅が広い感じだね。

くまった君

全体の平均を取ると大体10％程度と考えるといいんだ。

Q.角部屋の売出価格の決め方に法則性はあるの？

A.1,000万円区切りのちょっと上の値付けとなることが多い。

くまった君

角部屋以外の部屋は、売出価格を決めるときにお得感を演出することが多いんだ。どういうことかというと、1,000万円区切のちょっと下に売出価格を設定するなどするんだな。

リーちゃん

例えば、3,000万円くらいの価値の角部屋ではない部屋があったとすると、売出価格を3,000万円より少し下にして、売出価格2,980万円などとすることが多いってことだね。

くまった君

つまり…

1,000万円区切りのちょっと下というお得感を感じさせ易い価格は角部屋以外の部屋に取られていることが多いんだ!!

リーちゃん

ということは、角部屋を売ろうとした時に、1,000万円区切りのちょっと下というお得感を感じさせる売出価格にすると、角部屋のメリットである”高く売れる”という部分を活かせないことになることが多くなっちゃうんだね。

くまった君

以上を踏まえると角部屋を売ろうとしたときは、次のような売出価格の決め方になることが多いと考えたほうが良いんだな。

角部屋ではない部屋が1,980万円の場合　⇒　角部屋は2,090万円
角部屋ではない部屋が2,980万円の場合　⇒　角部屋は3,050万円
角部屋ではない部屋が3,980万円の場合　⇒　角部屋は4,250万円

ただ、これが角部屋が売れない要因になるのか？というとそうとは限らないんだ。

リーちゃん

確かに角部屋はその部屋だけの売出価格を見たときにお得感を感じないことが多いんだけど、角部屋ではない部屋と比較したときに「プラス数百万円で角部屋買えるなら、角部屋がいいかも!?」と思わせる効果があるってことだね。

くまった君

つまり、例え角部屋が1,000万円区切りでお得感を感じさせる値付けが出来ないとしても、角部屋ではない部屋と比較したときにちょっとした上乗せで角部屋が買えるというお得感を伝えることが出来るんだな。

リーちゃん

マンション売却にあたって、同階に売出物件があるというのは普通は不利な要素でしか無いんだけど、角部屋の場合は比較対象が出来ることで売りやすくなる要素にもなり得るっていうメリットがあるってことだね。

Q.角部屋を効果的に早く売る方法は無いの？

A.早く売るのが目的なら、角部屋以外の部屋と同じくらいの価格にすると良い。「早く＋高く売る」は難しい。

くまった君

角部屋を効果的に早く売る方法として、一番確実な効果があるのは角部屋じゃない部屋と同じくらいの価格帯で売り出すことなんだ。

リーちゃん

つまり、最初からお買い得な価格で売り出して、早期に売り抜けることを目指すということになるんだよね。

くまった君

例えば…

☑角部屋ではない部屋の価格が1,980円
☑自分の売り出す角部屋の価格が1,980万円

以上のような状況で、どちらの部屋が選ばれるのかと言えば、考えるまでもなく角部屋ということになるんだ。

リーちゃん

ただ、注意しないといけないのは、売ろうとしているマンション自体にどの程度の需要があるのか？ということも重要になりそうだよね。

くまった君

例えば、上記のようなケースで角部屋も、角部屋じゃない部屋も数か月も売れ残ってしまうと、角部屋じゃない部屋はしびれを切らして値下げしてくる可能性が高くなるんだな。

リーちゃん

となると…　角部屋であってもそこまで売れないマンションとなると、自分だってただでさえ安い価格だったのに更に値下げを余儀なくされる可能性だってあるんだよね。

くまった君

角部屋であるのに、他部屋と同じ価格帯でも売れないとなると、それは売ろうとしているマンション自体に需要がほとんど無い状態になっている可能性が高いから早く売るのは難しいと考えたほうがいいんだな。

リーちゃん

特に地方だとそういうマンションは多そうだよね…

くまった君

さて、以上については、あまりに当たり前すぎる方法を説明されてがっかりした人も多いかもしれないけど、マンションを売るのに一番効果的なのはやはり価格が安いことになるんだ。

そして、マンションを早く売ることと、高く売ることを両立させるのは基本的には無理だと考えたほうが良いんだな。

Q.角部屋を高く売るために出来ることは何か無いの？

A.とにかく内覧対策を頑張って、同じマンションで売り出されている角部屋ではない部屋との差を更に明確にする。

くまった君

マンション売却活動で売り主として、一番頑張れる部分というのが内覧への協力になるんだ。

リーちゃん

空き家で売却活動をする場合は、特にすることは無くてハウスクリーニングをして綺麗にしておけばそれでOKだよね。

くまった君

かなり頑張らないといけないのは、マンションに住んだままマンションを売る場合なんだ。

リーちゃん

この場合は、内覧希望の連絡がある場合に、内覧に立ち会う必要があるし、内覧している人に色々なところを見せる必要があるんだよね。

くまった君

ここで重要なのは、内覧を希望する人は多くの場合で、同じマンション（もしくは近隣のマンション）で売出中の他部屋も同時に内覧を希望するということなんだ。

リーちゃん

つまり、内覧を希望する連絡があったときに、立ち会いが出来ずに断ったりすると、マンションの売却活動で最大のライバルとなる同じマンションの他部屋の内覧だけが実施されてしまう可能性が高いということになるんだよね。

くまった君

そして、この場合は、角部屋という有利なライバルに勝つ大きな武器を持っているのに比較もされないで、他部屋が売れてしまう可能性だってあるんだな。

というわけで、内覧対策で大事なことの一つ目は内覧に立ち会う時間を確保できるように頑張るってことになるんだ。

リーちゃん

平日でも内覧に対応出来るように何とかしたいところだよね…

くまった君

続いて、内覧対策としては内覧に立ち会うだけではなくて、内覧をされる部屋を綺麗にしておくことも大事なんだ。そして、角部屋を内覧してもらう場合は、角部屋の良さを一番実感できるリビング+ベランダを入念に綺麗にして見栄えを良くして欲しいんだ。

リーちゃん

リビングは何も言わなくても綺麗にする人が多いんだけど、ベランダまで気が回る人はあまりいないよね。

くまった君

でも、角部屋の良さというのは、2つの方向の景色が見られるという点もあるんだ。そして、その風景を見るのに一番良い場所がベランダになるんだ。

リーちゃん

ベランダに不用品を置いていたり、掃除道具を置いていたりする人も多いけど、内覧者を迎えるときはそういった不要なものは全てどかして掃除もきちんとして欲しいところだね。

くまった君

他の場所としては、玄関と水回りも綺麗にしておくことは重要になってくるから、掃除をする場所が多くて結構大変だけど、高く売るためには見栄えも大事になるから何とか頑張って対応してもらいたいんだな。

まとめ

くまった君

以上、ここまで角部屋のマンションを売却するときに知っておくと役立つ情報をまとめて紹介してきたんだ。

リーちゃん

特に角部屋だとどのくらい高く売りだすのかが実例で分かったのは良かったよね。

くまった君

さて、最後にマンション売却で大きな力となってくれる不動産会社についても触れておくんだな。

不動産会社はどこに依頼しても同じと思っている人や、違いがあるとしても大手に依頼すれば安心と思っている人は多いんだ。でも…　いくら売れやすい角部屋のマンションとは言っても、不動産会社選びを間違えると大きな損になる可能性はあるから注意して欲しいんだな。

リーちゃん

まず、不動産会社選びの第一歩はマンションの査定から始まるんだよね。このマンション査定のときに、不動産会社担当者の対応を見て信頼できるかどうかを判断するといいんだよ！

くまった君

そして、大事なこととしてマンション査定は複数の不動産会社に依頼する必要があるんだ。なぜならば、1社だけにしか査定依頼していないと出された査定額が適正かどうかも分からないし、不動産会社担当者の対応を比較することも出来ないんだ。

リーちゃん

肝心の選ぶ基準については、マンションの査定額ではなく、担当者の対応を見て決めて欲しいよね。契約をごり押ししてくるだけの担当者ならすぐに候補から外したほうが良いし、質問に対して適切に誠実に対応できない人も外すようにするといいよね。そして、どのような売却方針を立ててくれるのかも具体的に伝えてくれるところを選んでみて欲しいんだよ。

くまった君

以上で、不動産会社を決めることが出来れば、後はマンション売却が成功するように祈るのみなんだ（内覧対応への協力は必要！）。

角部屋のマンションというだけで、売却を進めるうえでは有利な立場ではあるんだけど、本当に小さい気遣いで売却時期や価格に差が出ることを理解して、売却を進めるようにして欲しいんだな。