最上階のマンションを高く売りたい!!
最上階のマンションを売りたいというときはアピールできる場所が多いんだ。そして、実際に最上階のマンションは高く売れやすいんだな。
確かにそれはそうだけど、くまった君みたいなことは絶対にやっちゃダメなんだよ!!
というわけで、今回は僕みたいに最上階のマンションを売ろうと思っているみんなのために役立つ情報を紹介していこうと思うんだな。
このページを読むとこんなことが分かります！
☑最上階の最大のウリは眺望の良さ！眺望の良さをアピールできる写真の撮り方を教えます
☑最上階のウリは、上階からの音が無い、ステータスがある、風通りが良いなどもある
☑最上階を売る上で最大のデメリットは暑いこと。それ程暑い訳でもないのであればアピールすることは必須
☑暑い以外にも、外に出るのに時間がかかる、災害に弱い等のデメリットもある
☑最上階の価格は他階と比較した場合高くすることが出来るが、その価格差は物件によって大きな差がある
☑実際にどんな価格差があるのか実例を紹介
ここから先は、かなり細かいところまで最上階のマンションを売るために出来ることなどを解説しているから、ぜひチェックしてみて欲しいんだな。
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最上階のマンション売却を成功させる方法は!?
最上階のウリは何といっても眺望。眺望の良さを積極的にアピールしよう。
最上階のマンションはアピールできるポイントも多いんだけど、一番のウリとなる部分は何といってもマンションの最上階から見える眺望になるんだな。
この眺望の良さというのは、当たり前なんだけど同じマンション内では最上階が一番良いものになるもんね！
同じマンションの他部屋と比較されたとしても圧倒的に有利となるのが最上階の良さだよね。
それでは、実際に眺望の良さをどのようにアピールするのかというと、それは簡単で不動産情報サイトなどへ掲載する眺望が良くわかる写真を用意することになるんだ。
マンションを探している人は、多くの場合で不動産情報サイトをチェックするし、そこに掲載されている眺望の写真が良ければ内覧を促す良い材料になるってことなんだよね。
最上階からの眺望の写真を撮影するときに注意点などを、まとめておくからチェックしてみて欲しいんだな。
ここに注意！
前提として説明しておきたいんだけど、不動産情報サイトなどに掲載する写真というのは、不動産会社の担当者が撮影するんだ。でも、不動産会社の担当者に撮影時間や撮影方法まで指定して撮影してもらうのは難しい場合も多いから、今回は自分で撮影するためにできることを紹介するんだな。
もし、不動産会社の担当者が融通が効く人であれば、ここから紹介することを一つでも多く実践してもらえるように話してみて欲しいんだな。
最上階の眺望アピール写真撮影のポイント① 一眼レフがベストだけど、無ければスマホのHDRモードを使う
最上階の眺望をアピールするためには、撮影するカメラに一番良いのは一眼レフになるんだ。
でも、カメラに興味が無い家庭では普通は一眼レフなんて無いよね。
そこで、手元にあるスマホで手軽に綺麗な眺望写真が撮影できる方法を紹介しようと思うんだな（同様の機能があるコンパクトデジタルカメラでも可）。
最近のスマホはどんどん性能がアップしているとは言っても、そのまま撮影すると物足りない写真になることも多いよね。
そこで、利用したい機能が「HDRモード」になるんだ。これは最近のスマホやコンパクトデジタルカメラにはほとんど搭載されている機能で、マンション最上階から見える明るい部分と暗い部分を別々に撮影して、合成して明暗の差を自然に表現してくれるというものになるんだ。
最上階の眺望アピール写真撮影のポイント② 晴れの日の昼間+夜景を撮影する
まず、最初のポイントは撮影する天気と時間帯についてなんだ。
撮影をする日の天気は、晴れの日にしないと眺望の良さは伝わり辛いもんね。とは言え、不動産会社の担当者が来るときに都合よく晴れるとは限らないし、晴れた日にアポイントを取って撮影してもらうのは面倒なんだよね。
そこで、もし一眼レフが無いとしても先ほど紹介したスマホのHDRモードで、自分で晴れた日に眺望を撮影してみるのをおすすめするんだ。
でも、眺望を撮影するのに晴れの日にするなんていうのは多くの人が考えることで特に目新しいことでは無いよね。
ところが、見落としがちな眺望写真として
”夜景”があるんだ。
特に市街地にあるマンション最上階からの眺望としては、夜景というのはとても大きなアピールポイントなんだ。でも、この夜景というのは普通は内覧でもチェックすることが出来ないんだな。
そこで、その夜景を撮影して住んだときに、どのような眺望を楽しむことが出来るのかを分かるようにしてあげて欲しいんだ。
最上階の眺望アピール写真撮影のポイント③ 夏に絶好のポジションで花火が見れることをアピールする
これも夜景と同じく見落としがちなポイントなんだけど、夏まつりで花火が打ち上げられる場所がどこかにもよるけど、マンション最上階は絶好の花火鑑賞ポイントになることが多いんだ。
最上階のマンションを売ることを考え始めたのであれば、夏まつりの時期に花火を撮影できるように準備をしておくといいね。
「この部屋を買えばこんな花火を毎年見ることが出来るんだ！」
というのは、特に家族連れにとっては大きなアピールポイントになるんだ。
ただし、ここで注意しないといけないこととして、スマホで撮影する場合は花火のときはHDRモードは使わないようにして欲しいんだな。また、オートフォーカスは花火撮影のときはピントを合わせるのが難しいからオフにしておくこと、フラッシュもオフにして、夜景モードや花火モードなどを使って撮影するようにして欲しいんだ。
晴れた昼間を撮影するときとは、気をつけることがちょっと違うから注意する必要があるってことだね。
最上階のウリは眺望だけじゃない！その他のウリもまとめて紹介！
最上階のその他のウリ その①上階からの音で困ることは無い
マンションに住むことで、困らされることの一つとして上階の物音というのがあるんだ。
特に上階に住んでいるのが小さい子どもがいる家族連れだったりすると、走り回る音が聞こえてきたりすることがあるよね…
子どもである以上は仕方のない面もあって、文句も言えない状態だったり、文句を言ったとしても住人同士で雰囲気が悪くなったりとどちらにしても困ってしまうことが多いんだ。
その点、マンションの住戸の中で唯一上階からの物音に悩まされることが無い部屋が最上階になるんだな。
最上階のその他のウリ その②ステータスがある
マンションの全物件の中で、一番高い価格で売買されるのが最上階になるんだな。そして、一番高いところに住むのも最上階になるんだ。
新築でも中古でも最上階が一番高いのが普通だもんね。
特にこういった傾向はタワーマンションで顕著なんだけど、普通のマンションでも多少は「最上階ってすごい！」という意識はあったりするんだな。
くまった君はマンガでは勘違いしすぎって感じだったけどね…
もちろん、こう思うことが良いとか悪いとかって議論もあるとは思うんだけど、現実問題として”最上階に住む”ということにステータスを感じる人はいる訳で、それは最上階マンション売却に向けて良いことになるんだ。
最上階のその他のウリ その③風が良く通る
最上階にある部屋というのは、周りに風を遮るものは何も無い状態になるんだ。となると、当然のことながら窓を開け放てば風が良く通って気持ちよく過ごすことが出来るんだ。
特に春や秋はとても過ごしやすい環境になるのが最上階の良いところになるんだよねー
ここまで紹介したとおり、最上階というのは色々な売りやすい理由というのが存在するんだ。特に最初に紹介した眺望というのは上手にアピールすることで、内覧にも来てもらいやすくなるし積極的にしていって欲しいんだな。
夜景とか花火の情報は探している人が目を止めちゃう部分になるよね。
さて、ここまで最上階のマンションのウリばかりを紹介してきたんだけど、当然のことながら最上階にもデメリットはあるんだな。次からはそこらへんについても紹介していくよ。
最上階の売却活動でマイナスに働くデメリットは？
最上階を売るのにマイナスな点 その①暑い
これはマンション最上階を売る上で、最大のデメリットになる部分なんだ。最上階を買おうとしている人でも、この”暑い”という点がネックになって購入に踏み切れない人も多くいるんだ。
マンション最上階は、上階が無い分どうしても日照をまともに受けてしまうし、マンションに使われるコンクリートは熱を蓄積しやすいんだけど、最上階は真上が全部そのコンクリートに覆われていることになる訳で夏の暑さはかなりのものになることが多いんだ。
もし、実際に売り出そうとしている最上階のマンションが暑くて、特に夏は住むのが大変… という場合は残念ながら打つ手はないだろうね…
でも、実際に住んでいて暑さがそうでも無いとしたら、その事実は不動産会社の担当者からきちんとアピールしてもらえるように伝えておいて欲しいんだ。特に最上階が北向きであれば、最上階であってもそこまで暑さを感じないことは多かったりするんだ。
”マンションの最上階は暑い！”というのは事実ではあるんだけど、その暑さはマンションによっても違うのは当然のことなんだ。
そのことは購入希望者には分からないことも多くて「最上階だからどうせ暑いんでしょ!!」というマイナスイメージを勝手に持たれてしまったりするんだろうね。
そこで、自分が売り出そうとしているマンションの暑さがそうでもなければ、これは最上階を売る上で大きなデメリットの一つが消せることになるのだから、とても良いことと言えるんだ。
最上階を売るのにマイナスな点 その②外に出るのに時間がかかる
最上階に住んでいるとエレベーターを使って外に出るのに時間がかかってしまうんだ。
特に朝の通勤・通学の時間帯はエレベーターも混み合ってしまうから、マンションから出るのにかなり時間がかかってしまうということも多いみたいだね。
すると、”駅から徒歩5分”というマンションなのに、実際に駅に到着するまでは10分近くかかってしまうなんてことも起こったりするんだな。
朝以外でも、ちょっとしたことでコンビニに行きたくなっても、外に出るのが面倒になってしまう人も多くなりそうだね。
というわけで、マンション最上階は出不精になりやすいというのはデメリットになってしまうんだな。
最上階を売るのにマイナスな点 その③災害に弱い
災害に弱いのも最上階のマイナス点になるんだ。
例えば、地震が起こったときは低階層の部屋と比べると揺れが大きくなることが多いんだ。
そして、もし地震で電気や水道が止まってしまった場合は、エレベーターも使えなくなってしまって、水や食料を最上階まで運ぶのがとんでもなく辛い作業になってしまうんだ。
本当に自宅を出るのがとんでもなく辛い状況になっちゃうね。
そして、地震だけではなく火災のときも最上階は逃げ遅れやすくなるんだ。火災が起こったときは、下に逃げるのが鉄則になるけど、最上階に住んでいる場合は、火の手がまわってしまって下に逃げることは困難になったりすることが多いんだ。この点については屋上には逃げやすいというメリットがあって、屋上から救助され易いと考えれば多少はメリットもあるということになるんだな。
でもさ… もし大地震で起きた火災の場合は、屋上に逃げても大地震の被害が大きければ救助が来る可能性は低いよね。街中がパニックになっている中で、マンションが燃えている中、屋上で救助を待つのはかなりのリスクになっちゃうだろうし。
ちなみに、消防署によっては11～14階まで届く40m級はしご車や、15階まで届く45m級はしご車があったりするから、ある程度の高さまでならはしご車による救助を受けられる可能性はあるんだ。近くに消防署があって、その消防署に大きなはしご車がある場合は、それも安心材料として提供したら良いかもしれないんだな。
最上階を売るのにマイナスな点 その④意外と泥棒に入られやすい
マンションの最上階というと、泥棒も入りようがないと思っている人もいるんだけど、意外と泥棒侵入が多いのが最上階になるんだ。
最上階ということで住人側は防犯意識が薄くて、鍵をしていないことも多いし、最上階であれば屋上からは一番侵入しやすいんだ。この屋上からの侵入方法には”下がり蜘蛛”と呼ばれるんだ。
↓こんな感じで”下がり蜘蛛”での侵入されてしまうケースは実際にあるんだ。
＊Yahoo!ニュース掲載の「朝日新聞デジタル 12/28(水) 11:52配信」記事より一部を修正の上、引用。
この事件では38階という超高所なのに、屋上からロープで降りてきているんだ。
住んでいる人は38階という高所であることから完全に油断をしていて、施錠をしていなかったんだね。
こういった防犯面でも不安を知っている人は多くは無いけど、それでも知っている人は不安に感じてしまう部分になるんだな。
ここまで最上階を買う側から見た最上階のデメリットをまとめて紹介してきたんだな。ウリとなるポイントも多いんだけど、逆にマイナスになるポイントも多いということなんだ。
マンション最上階はどのくらい高く売ることが出来るのか実例で紹介!!
最後に解説するのはマンション最上階がどの程度高く売れるのか？ということになるんだな。実際これが一番気になる人も多いと思うんだ。
一般的にはマンションでは、１階上に上がるごとに+0.5％ほど価格が上がっていくとされているんだ。
例えば、15階建マンションの場合で、5階が2,000万円で販売されている場合は…
2,000万円 × 0.5％ = 10万円（←1階ごとの価格差）
10万円×10階差 = 100万円（←5階と15階の価格差）
となる訳だから、15階は2,100万円となる訳なんだな。
とは言え、これはあくまでも査定方法の一つで、物件によってはもっと価格差が大きかったり、逆に小さかったりする場合もあるんだよね。
ここから実際の売出事例で比較してみるからチェックしてみて欲しいんだな。ここでは、間取りや広さの違いがあることも踏まえて1㎡ごとの価格差を比較するようにしているんだよ。
＜東京都江東区の10階建てマンションの例＞
8階の部屋 1㎡当たりの価格 58万円
最上階の部屋 1㎡当たりの価格 62万円
8階と最上階を比較した場合の価格アップ率は… 6.9％
＜東京都江東区の12階建てマンションの例＞
8階の部屋 1㎡当たりの価格 68万円
最上階の部屋 1㎡当たりの価格 73万円
8階と最上階を比較した場合の価格アップ率は… 7.3％
＜東京都江東区の33階建てマンションの例＞
9階の部屋 1㎡当たりの価格 79万円
最上階の部屋 1㎡当たりの価格 128万円
9階と最上階を比較した場合の価格アップ率は… 62％
＜東京都目黒区の6階建てマンションの例＞
1階の部屋 1㎡当たりの価格 109万円
最上階の部屋 1㎡当たりの価格 110万円
1階と最上階を比較した場合の価格アップ率は… 0.9％
＜東京都目黒区の8階建てマンションの例＞
4階の部屋 1㎡当たりの価格 73万円
最上階の部屋 1㎡当たりの価格 92万円
4階と最上階を比較した場合の価格アップ率は… 26％
＜東京都港区の40階建てマンションの例＞
23階の部屋 1㎡当たりの価格 101万円
最上階の部屋 1㎡当たりの価格 102万円
23階と最上階を比較した場合の価格アップ率は… 1％
＜東京都港区の40階建てマンションの例＞
3階の部屋 1㎡当たりの価格 89万円
最上階の部屋 1㎡当たりの価格 106万円
3階と最上階を比較した場合の価格アップ率は… 19％
＜東京都港区の34階建てマンションの例＞
10階の部屋 1㎡当たりの価格 120万円
最上階の部屋 1㎡当たりの価格 291万円
10階と最上階を比較した場合の価格アップ率は… 242％
ここまで見てきてもらったら分かる通り、一番価格差が小さいところでは最上階とはいえ0.9％しか高くなっていないところもあれば、最上階になると低層階よりも242％も高くなるというケースもあったりするんだな。
本当に物件によってマチマチの値付けがされているのが実情って感じだね。
結局のところは過去にどの程度の価格で売却されたのかというデータを元にして、売出価格を算定する必要があるってことになるんだ。
1階ごとに+0.5％を上乗せするというのはあくまでも参考計算例であって絶対では無いってことだね。
具体的にいくらぐらいで売り出すのかは、まずは不動産会社の査定額を参考にして、そこから自分の希望額と実際に売れそうな金額をすり合わせていく必要があるんだ。最終的にいくらで売り出すのかを決めるのは自分になるんだけど、売れなければ値下げをするという戦略も取れる訳だから、最初は多少は強きの売出価格で問題無いんだな。
最上階というのは、マンションの中では一番価値があるべき場所になるんだから多少強きで攻めても良いし、もし早く売りたいという希望があるのであれば、他階と同じくらいの価格帯で売り出すと、お得感が増すから早く売れる可能性も高まるよね。
そうなんだ!!高く売りたいという希望も、早く売りたいという希望も叶え易いのが最上階のマンションの特徴と言えるんだな。
まとめ
さて、ここまで読んできてもらえれば分かる通り最上階のマンションというのは、売却を進める上では有利な要素も多いんだな。もちろん、売りにくい要素というのもあるんだけど、デメリット面を気にする人が多少いたとしても、それを上回るほど最上階を欲しがる人がいるのだから、やはり最上階は売りやすいということになるんだ。
今このページを見ている人が、最上階のマンションを実際に売り出すのかどうかはまだ分からないかもしれないけど、まずは検討する第一段階としてマンションの価値を査定してもらうといいと思うよ!!
そうそう。マンションを売るにしても、売らないにしてもまずは査定をしてもらうのが第一歩だし、査定額を見て売るのを止めてもいいんだな。
でも、最上階なら高い査定額を出してもらうことを期待したいところだよねー
査定額がどうなるかは物件次第という面もあるから、最上階でも査定額が低い場合はあるかもしれないけど…
僕がおすすめするマンション査定サービスを紹介しておくから、迷っている人も利用してみて欲しいんだな。というわけで、ちょっと長くなったけど以上で最上階のマンション売却についての解説は終わりにするよ！
-マンションタイプ別の売却問題
