事例別のマンション売却問題
地方のマンションを売るために知っておくと得する知識をまとめました。 「苦戦することを覚悟して売却に臨もう!!編」
地方のマンションを高く売るのに良い方法を知りたい!!
このページを見ているみんなと同じように、僕も地方のマンションを売ろうとしてかなり苦労をしたんだな。
リーちゃんからのアドバイスもあって、何とか地方のマンション売却に成功したから、今回はみんなにも詳しい売り方などを解説していくことにするよ！
まあ、でも地方のマンションは苦労することも多いよね…
基本的にはリーちゃんの言うとおり、東京都心のマンション売却活動と比較すると大苦戦することは確実だし、それ以外のそれなりの都市部（政令指定都市等）と比較してもやはり苦労してしまうことが多いんだな。
このページではこんなことを解説しています！
☑地方でのマンション売却は不動産会社探しからスタートする
☑不動産会社探しは、地元で有名とか知っているという先入観で選ばないように一括査定サイトを使うと良い
☑不動産会社への依頼は、不動産会社が頑張ってくれる可能性が高まる専任媒介契約がおすすめ
☑地方でマンションを売るなら、何よりも売り時を逃さないことが大事。もし売り時を逃すと、無料でも買い手が現れない最悪な状態になることも…
☑地方なら駅近かどうかが重要視されないという、売却活動がし易くなる面もある
地方でのマンション売却活動を成功させたい人は、ちょっと長くなるけど最後まで読んでいってみてね！
地方でマンションを売るのにどうしたら良いのかを解説！
それでは、ここから地方でマンションを売るのにどうしたら良いのかを色々な視点で解説していこうと思うんだな。
地方でマンションを売る場合に、最初に何をすればいいか分からない人も、全体を順番に見てもらえれば大体のことは把握できると思うよ。興味あるところだけ見たい人はそれはそれでOKだからチェックしてみて欲しいんだな。
というわけで、解説スタート!!
PART1 地方での不動産会社探しはどうしたらいい？
①不動産会社探しの第一歩はマンションの査定依頼からスタート
さて、不動産会社探しの最初の第一歩として紹介するのが、マンションの査定依頼となるんだな。
これは”地方のマンション”だからという訳ではなく、日本全国どこのマンションを売りに出そうとする場合でも共通の第一歩となるよね。気を付けて欲しいことも、大体共通していることになるしね。
気を付けて欲しいこととしては…
1社だけのマンション査定を受けるだけではダメということになるんだ。
とはいえ、東京などの都心と比べれば選べる不動産会社の数は少なくなるし、それなりに知っている不動産会社というと数社程度と言ったところになると思うんだ。
そうなると、地方でマンションを売ろうとすると「聞いたことがある、あの不動産会社にしよう！」と安易に決めてしまいがちにもなっちゃうこともあるんだよね。それに、複数の不動産会社に査定依頼をして、査定までの段取りをしていくのは結構面倒くさいし…
そこで、僕がおすすめするマンション査定依頼の方法としては、スマホからでも申込ができる一括査定サービスを利用するという方法になるんだ。この方法なら地方だとしても、複数の色々な不動産会社から査定を受けることが出来るから、自分の先入観に捉われないで不動産会社探しが出来るという訳なんだ。
メールや電話だけでの簡易査定（机上査定）もしてもらえるから便利だよね。
僕がおすすめする一括査定サービスも紹介しておくからぜひ利用してみるといいんだな。人口少な目の地方でもある程度カバーしているから、安心して利用してみて欲しいんだな。
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☆机上査定（マンションへの訪問無し）もしてくれるから手軽に利用できるのがポイント♪
マンションを査定してもらうときに、逆に不動産会社の対応をチェックして、より誠実に対応してくれるところを選ぶのがマンション売却成功のコツだよ！机上査定なら多くの不動産会社に依頼して、訪問査定の場合は3社程度を選ぶのがおすすめの利用方法♪
②売却を依頼する不動産会社を決める
複数の不動産会社からマンションを査定してもらったら、次は実際にどこの不動産会社に売却を依頼するのかを決める必要があるんだな。
不動産会社を決めるために勘違いしてはいけないのは、ただ単純にマンションの査定額が高いところを選ぶのはダメということなんだよね。なぜなら、査定額がいくら高くてもそれで売れる保証を不動産会社がしてくれる訳ではないからなんだよね。
つまり、大事なことはより一生懸命売却活動をしてくれそうな不動産会社で、査定時の対応などもしっかりとしているところが良いということになるんだ。
地方ということで、都会以上に特定の不動産会社の噂が聞けることも多いから、そういった声も参考にしたいところなんだけど、地方ではほとんどの不動産会社が賃貸にも売買にも力を入れてて、基本的には賃貸での利用者の噂話を聞いてもあまり参考にならなかったりもするよね。
このときに不動産会社を1社だけに絞る形にしても良いし、実は複数の不動産会社に同時に売却依頼することも出来るんだ。
次で詳しく解説するよ！
●複数の不動産会社に依頼する ⇒ 一般媒介契約
複数の不動産会社に依頼する契約方法を、”一般媒介契約”と言うんだ。
一般媒介契約であれば、マンション査定をしてもらった全ての不動産会社に売却依頼することも可能になるから、不動産会社を選ぶという意味では手間が無くなるんだよね。
ところが、複数の不動産会社に依頼する一般媒介契約には、ちょっとしたデメリットもあるんだ。
それは、売却依頼を受ける不動産会社からすると、一般媒介契約で他の不動産会社とも契約されちゃうと、一生懸命営業活動をして他不動産会社に売られてしまって、利益ゼロになってしまう可能性もあるんだ。
つまり、不動産会社からすると頑張り損になってしまう可能性があるのが一般媒介契約で、あまり嬉しくない契約の形になるんだよね。
そもそも地方では、依頼できる不動産会社の数自体がそんなに多い訳じゃないから、わざわざ分散して依頼をしてきちんと動いてくれない可能性を高める必要性もあまり無いと思うんだな。というわけで、僕はこの形での不動産会社への依頼はおすすめしないんだ。
●１社に絞って売却依頼する ⇒ 専任媒介契約
１社だけに絞って売却依頼する契約方法を、”専任媒介契約”と言うんだ。
この、専任媒介契約では不動産会社を１社だけに絞る必要があるんだけど、その分不動産会社からすると、頑張って売ろうとしたときにその見返りとして利益を得られやすい契約の形になっているんだよね♪
ただし、デメリットとしては１社だけにしか依頼出来ないから、いくら専任媒介契約とは言っても真面目に動いてくれないダメな不動産会社に当たってしまう可能性もあり得るんだな。
そこで、最初のマンション査定の時に、対応をよく見極めて本当に売り手の側に立って、頑張って売ってくれそうな不動産会社を選ぶのが大事になるんだよね。
”地方のマンション”という、売り辛い物件を売ろうとしているのだから、１社だけにしか依頼出来ないからこそ不動産会社が頑張ってくれそうな専任媒介契約を僕はおすすめするんだ。
地方で不動産会社を決めるときは、ここもチェックしよう！
地方で、マンションを売る時は、東京などの都会でマンションを売るときとはちょっと違う部分もチェックしていきたいんだな。
☑不動産会社の自社HPの充実度をチェック！
東京などの都会でマンションを売るときに非常に重要になるのが、SUUMOやYahoo!不動産などの有名不動産サイトに掲載してもらえるのかどうかという部分になるんだな。
でも、地方で中古マンション探しをするときに、よく利用されるのが不動産会社の自社HPだったりするんだ。
そこで、不動産会社のHPをチェックするために「〇〇市 + 中古マンション」などで検索したときに、上位に表示されるHPを持っている不動産会社かどうかを確認してみて欲しいんだな。実際に自分でHPの内容を確認してみて、利用し易いHPであるかどうかもチェック出来るといいんだな。
地方でもSUUMOなどは利用する人は多いけど、都会以上に不動産会社運営のHPもチェックされていたりするから、自社HPがどれくらい充実しているのかは重要なところになるんだ。
☑チラシ配布をどのくらいしてくれるかをチェック！
先ほどは、不動産会社の自社HPをチェックすることが大事と説明したんだけど、もう一つ効果的なのがチラシ配布の量になるんだ。特にその地方で独占的なくらいのシェアを占める新聞に対する折り込み広告はかなり効果が高いんだ。都会と違って地方では、一つの新聞社が圧倒的なシェアがあったりするから、それを利用しない手はないんだな。更にマンション周辺へのポスティングチラシもかなり有効なのは都会と同じ部分だけど、ここもちゃんとチェックしたい部分になるんだ。
HPの充実度と含めて、チラシ配布の量は要チェックという部分になるんだな。
PART2 実際のところ地方でのマンション売却状況ってどうなの？
地方はマンションを売るには苦労することが多い
まず、大前提として地方でのマンション売却は苦労することが多いのは事実としてあるんだな。
東京都心であれば、マンション売却のタイミングとして売り出してから３か月以内が理想的というような目安が言われることもあるけど、地方のマンションで３か月以内で売れたりしたら、それは相当早い売却タイミングと言う感じになるよね。
地方でマンション売却を進めるのであれば、余程相場より安い価格でない限りは半年から１年程度の期間を見込んで売り出したいところなんだな。
地方では売り時を逃すと、いくら安くしても売れなくなる可能性がある
地方のマンションとは言っても、築浅だったり周辺環境が良ければ、売れる可能性は十分にあるんだな。
ところが、そういった売り時を逃して築20年を経過して、更に築年数が経過してくるとどんどん売り辛くなるんだよね…
地方ではこういった売りたくても売れないマンションが、売値が数十万円などの超低額で売り出されていたりすることもあるんだな。でも、それでも売れないというのが悲しい現実なんだ。
特に今後は日本全体が高齢化社会になっていくし… 地方では高齢化が進む度合が早かったりするから、よりマンションは売れ辛くなる可能性が高そうだよね。
一戸建てであれば、いくら築古になったとしても土地だけは価値を保つことになるけど、マンションに関しては土地自体の価値はほぼゼロになってしまうから、無料でも引き取りたい人がいないという最悪な状態が出てきたりするんだな。
だからこそ… 僕としては地方のマンションに関しては、売りたいと思ったときは迷わずに売ってしまうことをおすすめするんだ。
地方だからこそ、駅近が重視されないなどの売りやすい面もある
ここまで地方でマンションを売る場合のネガティブなことばかり言ってきたけど、地方だからこそ売りやすくなる面もあるんだな。
都会でマンションを売ろうとしたときに、とにかく重視されるのが”駅からの近さ”になるんだよね。駅から徒歩10分を超えると、これで売り辛くなったりするくらい駅からの近さというのは都会では重視されるんだね。
でも、地方では駅から近いというのは、マンションのアピールポイントにならないことが多いんだ。地方に住んでいれば当たり前のことなんだけど、都会とは比べ物にならない超車社会だから、駅から近いことよりも駐車場がどの程度充実しているかとかのほうがアピールポイントになったりするんだな。
駅近かどうかをあまり意識して売却活動をすることは無いというのは、地方のマンションならではの良いところになるよね。
まとめ
さて、ここまで地方でのマンション売却事情について解説をしてきたんだけど、どうしても売却活動が難しくなる面があるのはしょうがないことなんだな。
そんな中でも、不動産会社探しの段階で、信頼できるところを選ぶことが出来れば売却活動もある程度上手くいく可能性が高まるという訳だよね。
東京都心のマンションとは違って、売り辛い地方のマンションだからこそ売るための準備活動である、不動産会社探しに力を入れる必要があるってことなんだな。
”地方のマンション”と一口に言っても、その人口数もかなりのばらつきがあるとは思うんだけど、このページで解説したことはほとんどの地域で通用することになってるよね！
ぜひ活用してみんなのマンション売却が成功すると僕も嬉しいんだ。みんなが売ろうとしている地方のマンション売却が成功することを祈ってるよ!!
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