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修繕積立金や管理費を滞納しているとマンション売却は出来ないの? 「そんな理由で滞納したの!?編」

2017/02/19

修繕積立金や管理費を滞納しているとマンション売却は出来ないの? 「そんな理由で滞納したの!?編」マンガ1ページ目 修繕積立金や管理費を滞納しているとマンション売却は出来ないの? 「そんな理由で滞納したの!?編」マンガ2ページ目 修繕積立金や管理費を滞納しているとマンション売却は出来ないの? 「そんな理由で滞納したの!?編」マンガ3ページ目

修繕積立金と管理費を滞納しているけど、マンションって売れるの?

くまった君
さて、今回は僕のように修繕積立金や管理費を滞納している場合のマンション売却について解説していこうと思うんだな。

リーちゃん
結論を言っちゃえば、修繕積立金や管理費を滞納していてもマンションを売ることは出来るんだよね。

くまった君
その他にも知っておくと役立つ情報なども、合わせて解説していくから最後までチェックしていってもらいたいんだな。

このページを読むと、更にこんなことが分かります!
☑滞納したままマンションを引き渡した場合は、買主が修繕積立金や管理費の滞納分を支払う必要がある
☑ただし、普通は滞納したままのマンションをそのまま引き渡しでOKしてくれる買主はいない
☑売買手続を進める中で、滞納分を精算してから引き渡す形を取ることになる
☑修繕積立金や管理費を滞納していることは黙っていても、不動産会社を通じて買主には知られてしまう
☑滞納分を精算する約束を守らないと損害賠償請求を受けたり、売買契約を解除されることもある
☑滞納したまま引き渡して、買主が滞納分を支払った場合は後から肩代わり分を請求されることもある

くまった君
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修繕積立金と管理費を滞納した場合のマンション売却について解説!

心配がある人に安心して売却を進ませる方法を教えるくまった君

Q.滞納したままマンションを売ったら、修繕積立金と管理費は誰が負担するの?

A.買主側が負担することになる。

くまった君
修繕積立金や管理費を滞納していることで、マンションを売った後に誰が滞納分を負担することになるのかを心配する人も多いと思うんだな。

リーちゃん
これに関しては、意外なことに修繕積立金や管理費を滞納した人自身じゃなくて、買主側が負担することになるんだよね。

くまった君
ただし、修繕積立金や管理費を滞納したとしても、買主側が支払ってくれるのなら安心♪♪ と思うのはちょっと早いんだよ。

ここで注意しないといけないのは”修繕積立金や管理費を滞納したまま引き渡した場合”ということになるんだ。


リーちゃん
普通は、修繕積立金や管理費を滞納したまま引き渡されることに同意する買主はいないもんね…

くまった君
というわけで、現実にはどうなるのか?という部分についても見ていこうと思うんだな。

ここにも注意!
滞納した修繕積立金や管理費を買主側が負担すると説明しているけど、これは厳密に言うと正しくは無いんだな。正しく説明すると、マンションの管理組合は滞納をした売主と買主の両方に請求が出来るんだ。でも、管理組合の立場からすると、既に居住者ではない前所有者である売主よりも、現所有者の買主のほうが請求し易いんだな。というわけで、滞納した修繕積立金や管理費は売主と買主のどちらにでも請求出来るけど、現実的には買主に請求されることになるということになるんだ。

 

Q.修繕積立金や管理費を滞納している場合は、どういう風に売却手続を進めるの?

A.売買契約を交わした後に、滞納分を精算してからマンションの引き渡しを行うのが一般的。

くまった君
先ほどは、修繕積立金や管理費を滞納したままマンションを引き渡した場合は、その滞納分は買主が負担することになるという説明をしたんだな。

リーちゃん
でも、現実的に考えると修繕積立金や管理費が滞納されたままのマンションを購入しようとすることは無いもんね。

くまった君
となると、滞納している修繕積立金や管理費を精算してから、マンションを引き渡す必要が出てくるんだな。

どうやって精算するのかは、買主側と協議して決める必要があるけど次のどれかになることが多いんだ。

 

 

パターン①手付金で精算する

くまった君
買主側の立場で言えば、一番無難な形で納得できるのがこのパターン①の手付金で精算する方法になるんだな。

リーちゃん
売買契約をした時点ではマンションの引き渡しはしないことが多いんだけど、買主側からは手付金を先にもらうことが出来るんだよね。

くまった君
金額としては売買金額の5~10%程度になるんだな。2,000万円でマンションを売るとすれば、100~200万円程度を手付金として受け取ることが出来るということになるんだ。

リーちゃん
100~200万円くらいあれば、滞納額にもよるけど何とかなりそうな感じだよね。

くまった君
滞納している金額が手付金の範囲内で収まるのであれば、手付金で滞納している修繕積立金と管理費を支払ってしまえばそれでOKということになるんだな。

リーちゃん
ただ、手付金は金額も色々だし、売主側としては手付金を使って退去するための引越し費用などに使いたい場合もありそうだよね。

くまった君
そんなときは、手付金以外の部分で精算出来るようにする必要が出てくるんだな。

ここに注意しよう!
手付け金は基本的には返金する必要は無いお金になるんだ。ところが、売り手である自分からマンション売却をキャンセルする場合は手付金を返す必要があるし、買主側が住宅ローン審査で落とされてしまった場合なども手付金を返して売買契約を白紙にするというのが一般的なんだ。

つまり、滞納している修繕積立金や管理費を精算して、後はマンション引き渡しを待つだけという段階で、手付金を返金しないといけなくなるケースもあるということになるんだな。

そのため、資金的に余裕がほとんど無い場合は、後々の返金リスクを抱えることになるから、次で説明するパターン②やパターン③で対応出来ないか相談することをおすすめするんだな。

パターン②売買代金の決済時に、受領した売買代金の一部を使い精算する

くまった君
パターン①の手付け金では滞納分に足りない場合や、手付け金を他に使う必要がある場合は売買代金の決済時に精算するという方法を取ることになるんだ。

リーちゃん
マンションを売却したお金の残金をもらう段階ってことだね。

くまった君
ちなみに、この時の精算方法としては次の2種類があるんだ。
☑決済時に受け取る予定の売買代金から、売主が滞納分をその場で振り込む方法
☑決済時に受け取る予定の売買代金から滞納分を仲介業者が預かり、仲介業者が滞納分を支払う方法

リーちゃん
つまり、パターン②の方法を取ることで例え自分の手元にお金が無いとしても、滞納した修繕積立金や管理費を全て支払ってしまうことが出来るという訳だね。

くまった君
買主側の立場で言うと、決済時というのはマンションの引き渡し時にもなる訳で、その瞬間まで滞納されている修繕積立金や管理費の問題が解決していないことになるので、不安を覚えてしまうかもしれないよね。

リーちゃん
買主に不安を与えないように仲介をする不動産会社にはしっかりとした説明をするようにしてもらう必要があるよね。

くまった君
更に、決済時に精算する方法として、もう一つのパターンにあるからそちらも紹介しておくよ。

 

パターン③売買代金の決済時に、滞納分を差し引いて支払いを受けて、買主側が滞納分を支払い精算する

くまった君
パターン③は、滞納分の支払いを買主側に完全に任してしまうという方法になるんだ。

リーちゃん
分かりやすく言えば、滞納している修繕積立金や管理費分の金額を売買代金から割引してしまう形ってことだね。

くまった君
買主側としても自分で滞納分が無くなることを確実に確認出来る訳なので安心出来る方法にはなるんだな。

 

くまった君
というわけで、以上の3パターンの方法を取ることで、修繕積立金や管理費を滞納していたとしても問題無くマンションの売却手続を進めることが出来るんだな。

 

 

Q.修繕積立金や管理費を滞納していることは買主側にも分かってしまうの?

A.仲介する不動産会社は買主側に滞納の事実を告知する義務があるので、買主側も知ることになる。

滞納していることを黙って売ろうしたらダメと言うくまった君

くまった君
修繕積立金や管理費を滞納していると、悪い人などは「滞納していることを黙って売っちゃえばよくね?」とか考えてしまうかもしれないけど…

リーちゃん
それは通用しないんだよね。

くまった君
なぜかというと、売買を仲介する不動産会社というのは買主側に修繕積立金や管理費の滞納の有無を伝える義務があるんだ。

リーちゃん
仲介をする不動産会社はマンションの管理会社に滞納が無いかどうかをきちんと確認をするんだよね。

くまった君
つまり、売主側が黙っていたとしても、マンションの管理会社が不動産会社に伝えてしまうので、黙っていることに何の意味も無いということになるんだな。

 

Q.滞納分を精算すると言って、約束を守らなかった場合はどうなるの?

A.損害賠償請求をされたり、売買契約を解除される場合もある。

くまった君
ここまで説明したとおり、滞納している修繕積立金や管理費があるとしても、マンションの引き渡しまでにきちんと精算をすればそれで問題は無いんだな。

リーちゃん
でも、場合によっては買主側からいつまでに精算しておくようにと要求される場合も当然あるんだよね。

くまった君
そして、期限までに精算すると約束したのにその約束を守らない場合は、損害賠償請求されたり、売買契約を解除される場合もあったりするんだ。

当たり前なんだけど、約束をした以上は守らないとペナルティを加えられる可能性も当然あるってことになるんだな。

 

 

Q.もし滞納分を残したままマンションを売ってしまって、買主が滞納分を支払ってくれたら、何も心配しなくていいの?

A.滞納分を精算した買主から支払った滞納分を請求される可能性もある。

くまった君
基本的には滞納分を残したままマンションを売られるようなことは、ほとんど無くてマンションの引き渡し前に滞納分をきちんと精算するのが一般的な形になるんだ。

リーちゃん
ところが、場合によっては修繕積立金や管理費の滞納があるままマンションの引き渡しもされてしまうようなケースもあったりするんだよね。

くまった君
そして、買主としてはしょうがなく滞納分をそのまま支払ってしまうことになるんだ。

リーちゃん
こんなときは、滞納をした張本人である売主側は、買主から肩代わりした滞納分を請求される可能性もあるんだよねー

くまった君
実際に請求をするかどうかは買主次第と言えるけど、請求されてしまったときに裁判などで争っても基本的には負けると考えたほうがいいんだ。

これも知っておこう!
過去の判例では、裁判所の競売で修繕積立金や管理費の滞納がある物件を落札した人が、肩代わりした滞納分を元所有者に請求したときに、裁判所は元の所有者に支払いを命じたんだな。

この例では、競売前に見ることが出来る書類に「修繕積立金や管理費の滞納がある」と明記されていて、更に修繕積立金や管理費などの滞納があることを理由に最低売却価格も引き下げられていたという事情もあるんだ。それにも関わらず、裁判所は元所有者に肩代わりしてもらった修繕積立金や管理費の支払いを命じているんだ。

以上のような判例もあることから、基本的には一般的な売買で買主側が、修繕積立金や管理費を肩代わりさせられた場合は、売主側への請求は認められると考えたほうが良いんだな。

ちなみに、売買契約で「滞納している修繕積立金や管理費は買主が負担する」などとしている場合は別で、後になってからの請求は認められないことになると考えていいんだ。

 

まとめ

くまった君
以上、ここまで解説してきた通りマンションの修繕積立金や管理費を滞納しているとしても、マンション売却を進めることは問題無く出来るんだな。

リーちゃん
とはいえ、修繕積立金や管理費の滞納額がそれなりになってくると、手付け金では賄えなくなるだろうし、売買代金の全額をもらったとしても、滞納分を完済するのは難しくなってくることもありそうだよねー

くまった君
「売却を進めることは問題無い」というのは、あくまでも滞納している修繕積立金や管理費の全額を精算出来る場合だけということになることに注意して欲しいんだな。

リーちゃん
あまりに滞納額が膨らんでくると、売却金を得たとしても滞納額を精算出来なくなる可能性があるから、売却することで精算出来るうちに早めに手を打つことが大事になってくるってことだね。

くまった君
というわけで、以上で修繕積立金や管理費を滞納している場合のマンション売却についての解説は終わり!修繕積立金や管理費を滞納しているとマンション売却を進めるのも色々心配があると思うけど、上手くいくことが多いからまずはマンション査定をしてもらって、いくらで売れるのかを把握するのを先にするといいんだよ!

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