住宅ローンが残っているマンションを売るにはどうすればいい？
マンションを売るけど住宅ローンがどうなるのか心配…
くまった君
マンションを売りたいけど、住宅ローンの問題があって中々前に進めないって人は多いんだな。
リーちゃん
マンションを買う人のほとんどが住宅ローンを利用してるしね…
くまった君
というわけで、今回は住宅ローンが残っているマンションを売る場合の対処法などについて詳しく解説をしていくよ！
このページを読むとこんなことが分かります！
☑住宅ローンの心配をしないでマンション売却を進めてもOKな場合
☑住宅ローン残高よりもマンションを売る価格が安い場合に取れる手段
☑住宅ローンの心配をしないでマンション売却を進めてもOKな場合
☑住宅ローン残高よりもマンションを売る価格が安い場合に取れる手段
＜目次＞
最初に知っておきたい基礎知識
☑住宅ローン返済中でもマンションを売ることは出来る
☑住宅ローンを借りていると、金融機関の抵当権が付いている
☑住宅ローンを完済しないと、抵当権を解除してもらえない = マンションを売れない
くまった君
以上は、住宅ローンの問題を考える場合に最低限理解しておく必要があることになるんだな。
リーちゃん
マンションを手放すから、住宅ローンのことは知らないって訳にはいかないってことだね。
くまった君
そういうことなんだな。最初のマンガで紹介したとおり、ちょっとした例外はあるけど基本はこの通りになるんだ。
こんな場合は住宅ローンの心配はしないでマンションを売れる!!
心配しなくていいケース①
住宅ローンの残高よりも高い金額でマンションを売れる場合
くまった君
住宅ローンの残高よりも、高い金額でマンションを売ることが出来るのならマンションを売るのはまったく問題ないんだ。
リーちゃん
住宅ローンを完済出来れば、それでOKってことだね。
くまった君
そうなんだ。とにかく問題は住宅ローンを完済出来るのかどうかになるから、売却金額が高ければそのお金で住宅ローンを返済しちゃえば問題は何も無いってことになるんだな。
リーちゃん
でも… どのくらいで売れるのか分からないと判断のしようがないでしょ？
くまった君
というわけで、このケースに当てはまるかどうかを判断するために、まずはマンション査定をしてもらうといいんだ。
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心配しなくていいケース②
マンションの住宅ローンを「売却金額+手持ちのお金」で完済できる場合
くまった君
売却金額が住宅ローン残高よりも低いとしても、手持ちの現金があって、それを足して住宅ローンを完済出来るのならそれでOKなんだな。
リーちゃん
手持ちの現金だけで住宅ローンを完済出来る人もOKってことだね。まあそんな人はほとんどいないだろうけど…
くまった君
ここまで紹介した以上の2つのケースに該当すれば、住宅ローンがあるということを気にしないで、マンションを売ることが出来るってことになるんだな。
リーちゃん
当たり前のことだけど、住宅ローンを返済出来るかどうかをまず考える必要があるってことだね。
住宅ローン残高よりも安い金額でしか売れない場合はどうする？
住宅ローンが残っても売れる場合がある？
リーちゃん
最初のマンガの中でも、くまった君が住宅ローンを完済出来なくてもマンションを売れる場合があるって言ってたよね。
くまった君
そうなんだ。
それが任意売却という方法になるんだ。
更に買い替えローンを利用するという方法もあるんだな。
リーちゃん
任意売却って耳慣れない言葉だよね？
買い替えローンは何となく想像がつくけど…
くまった君
普通は住宅ローンが残ってしまう状態でマンションを売ることが出来ないんだな。
リーちゃん
金融機関側も住宅ローンを返してもらっていないのに、抵当権を外してくれたりしないもんね。
くまった君
ところが、今回紹介する2つの手段を使うと住宅ローンが残るとしてもマンションを売ることが出来るんだな。
住宅ローンが残ってもマンションを売れるケース①
任意売却って何？
リーちゃん
でも、住宅ローンが残るのに売れるってなんでなの？
くまった君
任意売却はマンションを売ることについて金融機関側に事前に承諾をもらって進める方法なんだ。
リーちゃん
住宅ローンが残るのに金融機関がOKを出すことなんてあるの？
くまった君
それがあるんだよ。とは言え、あくまでも交渉をして金融機関側にOKをもらわないといけないから、確実に大丈夫と言える方法じゃないんだけど。
リーちゃん
でも金融機関との交渉なんて普通の人は出来ないよ…
くまった君
だから、普通は任意売却をするときっていうのは専門の業者に依頼することになるんだな。
リーちゃん
そこらへんの不動産会社でもいいんじゃない？
くまった君
それじゃダメなんだな。任売却っていうのは金融機関との交渉など普通のマンション売却よりも専門性が高いから専門のところがいいんだ。
例えば、こういうところだね。
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リーちゃん
これで住宅ローンはチャラになるの？
くまった君
それはケースバイケースなんだ。住宅ローンが無くなることもあれば、ある程度減額された住宅ローンを返していくという場合もあるんだな。
リーちゃん
ふーん… 金融機関からすれば担保のマンションが無い状態になる訳だからかなり譲歩してくれてる感じだね。
住宅ローンが残ってもマンションを売れるケース②
借り換えローンって何？
くまった君
次に紹介するのが借り換えローンを使うという方法だね。
リーちゃん
これは名前からして分かりやすいね。新しい住宅ローンを借り換えて、元の住宅ローンを返しちゃうってことでしょ？
くまった君
そういうことなんだ!!
ただし、これはマンションを売却した後に新しい家かマンションを買う場合だけにしか使えないんだな。
リーちゃん
新しく住宅ローンを借りるってことはそうなっちゃうよね…
くまった君
分かりやすく図解すると、借り換えローンはこんなイメージになるんだな。
リーちゃん
でも… 新しいマンションや家を買おうとする経済力がある人は、「住宅ローンが残るからマンションを売れない」って悩みを持たない気もするんだけどね…
くまった君
それを言われちゃうと… 確かにそれはそうなんだけど…
リーちゃん
まあ、この買い替えローンという手段を使える人は少ないだろうけど、こんな方法もあるってことだね。
まとめ
くまった君
ここまで紹介してきたとおり、住宅ローンが残るとしてもマンションを売る方法はあるんだな。
リーちゃん
一番理想的な方法としては、とにかくマンションを高く売って、住宅ローンを完全に完済してしまう形になるね。
くまった君
それが一番後腐れがなくていい方法になるんだな。
リーちゃん
そのためには、1社の査定額だけ聞いて諦めるというのは止めたほうがいいよね。
くまった君
そうなんだ。複数の不動産会社に査定を依頼すれば、住宅ローンの残高を上回る金額で査定を出してもらえるかもしれないんだな。
リーちゃん
査定額で売れるかどうかは別問題かもしれないけど、高値で売れる可能性もある訳だからそういう場合はぜひチャレンジして欲しいところだね。
くまった君
住宅ローンを抱えていると焦っちゃうかもしれないけど、色々な選択肢があることを知って一番良い方法を取ってもらえるといいと思うんだな。
リーちゃん
くまった君もいいこと言うね～
くまった君
そう？ リーちゃんも解説を手伝ってくれたからこれからご飯でも奢ってあげるよ!!
リーちゃん
おだてに弱い単純な熊だな…
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