マンション売って一戸建てを購入したい！　「一戸建てに買い替えたい理由は？」

マンションを売却して一戸建てを購入するにはどうする？

くまった君

僕はマンションのエレベーターが故障したと思って、一戸建てへの買い替えを決意したけど、一戸建てへの買い替えを考える人は意外と多いんだな。

リーちゃん

特に子どもがいる場合は、庭付きのところに住みたいとか、子どもがマンションより広くて走り回れるようなところに引っ越したいって人が多いだろうね。

くまった君

でも、いざマンションを売って、一戸建てを買おうしても“人生で最高額の買い物+売り物”をする訳だから大変なことなことが多いんだな。

リーちゃん

数千万円単位のものを売って、更に買うんだもんね…

くまった君

というわけで、今回はマンションを売却して一戸建てを買うときに知っておきたい知識や、お役立ち情報を紹介していくよ！

くまった君

詳しく知りたい人は読み進めてみて！

マンションから一戸建てへの買い替えの仕方

まず一番最初にするべきことは？

STEP1　マンションの査定相場を把握する

くまった君

マンションを売却して、一戸建てを買おうとする場合にまず一番最初にするべきことは、マンションの相場を把握することなんだ。

リーちゃん

マンションがいくらで売れるのか？を把握しないと、どのくらいの価格の一戸建てを買えるのか？という資金計画を考えることが出来ないもんね。

くまった君

マンションの査定相場を把握することで、自分の持っている資産の全貌が見えてくるんだから、ここは必ず最初にしておきたいところなんだ。

リーちゃん

マンションの査定相場を把握するっていうと難し感じるね…

くまった君

確かに難しく感じるかもしれないけど最近ではスマホでも簡単にマンションの査定申込みができるようになっていてとても簡単なんだな。

リーちゃん

それなら簡単に出来そうだねー

くまった君

こういったネット査定を使うと、複数業者からの査定を受けることが出来るから、より高い査定をしてくれる不動産会社を知ることが出来るし、いざ売ることになったときに頼りになる不動産会社を選ぶことも出来るんだ。

リーちゃん

不動産会社探しをする手間も省けるのは良いかも。

くまった君

というわけで、まずはネット査定の申込みをしてマンションの価値を把握してみるといいんだな！

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次に検討するのは…　今の住宅ローンは残る？残らない？を把握すること

STEP2　ローン残債とマンション査定相場を比較する

くまった君

今住んでいるマンションのローン残債はどのくらいあるのか把握してる？

まずは、手元にある住宅ローンの資料でローン残債が分かるものをチェックしてみて欲しいんだ。ここからはケース別にどうするか紹介していくよ！

＜CASE1＞マンションの査定相場が、ローン残債を大幅に上回ってる場合は？

くまった君

このケースでは、住宅ローンを完済できるので、先にマンションを売ってから一戸建て購入を進めることが出来るんだ！

リーちゃん

このケースは安心できるねー

くまった君

マンションを事前に査定してもらったとしても、実際に売れる価格がいくらになるかは売買契約が締結されるまでは分からないけど、査定相場が大幅に上回っている場合は余程のことが無い限りは、マンション売却後に手元にお金が残ることなるんだな。

リーちゃん

それに、一戸建ての購入資金としてどの程度を使えるのかが明確になるから、資金計画も立てやすくなるよね。

でも、マンションを売ってから、一戸建てを購入する場合は一戸建てへ引越しが出来るようになるまでの、仮住まいの手配をすすめる必要が出てくるね。

くまった君

一戸建てを新築するんじゃなくて、中古（又は建売住宅）で購入する場合はマンション売却してから、中古一戸建ての購入契約をすれば、マンションからの一戸建てへの引越しが直接出来るから、仮住まいを用意する必要が無くてよりスムーズになるんだ。

リーちゃん

でも、その場合だと新しく買う一戸建てをじっくり選ぶ時間的な余裕は無くなるというデメリットが出てくるよね。

くまった君

そうなんだな。せっかく一戸建てに買い替えるんだから、じっくり時間をかけて一戸建て選びをしたいという場合はやっぱり仮住まい先を探しておいたほうが良いんだな。

くまった君

まとめると、以下のようになるんだ…
☑先にマンション売却を進めるのがおすすめ
☑引越しがスムーズになるように仮住まい探しを進めるか、売却後の即購入で仮住まい期間をゼロにする
☑一戸建て探しを時間をかけてのんびりできないデメリットがある（仮住まい期間を長くできるなら大丈夫）

＜CASE2＞マンションの査定相場が、ローン残債より低い（又は同じくらい）場合は？

くまった君

マンションの査定相場がローン残債より低い場合は、マンションを売っても住宅ローンが残ってしまう状況になるんだな。

リーちゃん

となると、普通ならマンション売却について金融機関側からOKが出ないから、マンションを売ることは出来ないということになるよね？

くまった君

でも、これが買い替えの場合なら、例外的に住宅ローンが残ったままマンション売却が出来てしまうんだ。

そんな時に利用するのが買い替えローン（「住み替えローン」とも言う）なんだよ。

リーちゃん

買い替えのために使える住宅ローンがあるんだね。

くまった君

この買い替えローンは、マンションを売却しても残ってしまう住宅ローンを、新住宅ローンでカバーしてしまうというものなんだな。

簡単に図解するとこんな感じなんだ。

くまった君

これで、マンション売却してもローン残債が残ってしまう場合でも、一戸建てに買い代えることが出来るんだ。

リーちゃん

でも、借り換えローンを使うと多くの場合で、マンションだけでローンを組んでいたときよりもローン総額は増えることが多くなっちゃうよね…

支払い可能なのかどうかの検討は慎重にする必要がありそう…

くまった君

他にも大きな問題があるんだけど、買い替えローンというのはマンション売却と一戸建て購入を同時に進める必要があるんだ。

リーちゃん

ってことは、一戸建て購入の契約をしたのに、マンションが売却できないという事態も起こり得るということだね…　マンションがいつ売れるかなんて確実に分かるわけないもんね。

くまった君

こうなると最悪な状態で、マンションのローンと、一戸建てのローンと二重に支払いが発生してしまうという状態になるんだな。

この最悪の事態を回避するために、ぜひ活用したいのが一戸建てを購入するときに買い替え特約を付けることなんだ。

リーちゃん

買い替え特約って？

くまった君

この買い替え特約というのは、マンション売却が成功しない場合に一戸建て購入を無条件でキャンセルできるものなんだな。

リーちゃん

へー　そんな便利な方法があるんだねー

くまった君

でも、買い替え特約というのは、一戸建ての買い手であるあなたにとっては、とても良いものだけど、一戸建ての売り手側にとっては不利なものになるから、買い替え特約を付けると買うこと自体を断られる場合も多いと思ったほうが良いんだな。特に個人の売主の場合で、売りだし直後とかではOKしてもらえる可能性は低いと思ったほうが良いんだ。

リーちゃん

とすると…　個人の売り手にOKをもらうとすれば、しばらく売れ残っている物件を狙うというのが無難なところになるのかな…

くまった君

不動産会社が販売する建売住宅なら、買い替え特約OKというところが多くなると思うから、個人の売主からOKをもらえない場合は新築の建売住宅を狙うのもありなんだ。

リーちゃん

買い替え特約というのは、上手く使えば二重のローン負担を回避できる良いものって感じだけど、一戸建てを購入する範囲が狭まるというデメリットもあるんだね。このデメリットはちゃんと理解しておく必要がありそう。

くまった君

それに、売ろうとしているマンションが、人気の場所でマンション需要が高い場合はすぐに売れてしまう可能性が高いだろうから、わざわざデメリットもある買い替え特約を使わないという選択肢もありだと思うんだ。

リーちゃん

確実に売れそうな人気の場所やマンションなら買い替え特約は使う必要はなさそうだね。

くまった君

売れると思ってたのに、売れなくて思惑が外れた場合はマンションを想定より安値で早く売らないといけない事態にもなり得るから、どうするかは慎重に決める必要があるんだよ。

リーちゃん

まとめると、以下のようになるんだな…
☑マンション売却でローン一括返済できない場合は、借り換えローンを利用する
☑借り換えローンを利用すると、住宅ローン総額増えることが多い
☑マンション売却失敗に備えて買い替え特約をつける（ただし、購入できる物件が少なくなるデメリットあり）
☑買い替え特約無しの場合は、マンション売却失敗で住宅ローンを2重負担という大きなデメリットがある

新しく住む一戸建てはどう選ぶ？

STEP3　新築を買うか中古を買うかを決める

新築は大きく分けて2パターンある

不動産会社が分譲する新築の建売住宅

くまった君

マンションを売却して、一戸建てを購入するというときで新築にこだわりたいときは、これが一番時間的にも早くできるんだな。

リーちゃん

既に完成している一戸建てってことだもんね。

くまった君

それに、こういった建売住宅では、周辺の区画でまとめて建売住宅を建設したりして、新しい住宅地が作られるようなケースがあって、この場合は周りの人も引越し間もない人が多くなるから、古くからの人間関係だけに縛られなくて済むというメリットがあるんだな。

リーちゃん

新しく出来た住宅地で、新しい人間関係が一から作られるところに最初から参加できるのはご近所付き合いとしては比較的楽だろうし、昔ながらのご近所付き合いが苦手な人にはいいだろうね。

くまった君

ただし、当たり前なんだけど新築ということで中古物件と比較すると割高感はどうしてもあるんだな。

新たに一戸建てを建築する

くまった君

一戸建てに住みたい多くの人にとって、一番目指したいところかもしれないんだな。

リーちゃん

でも、一戸建てを新たに建築するとなると、完成まで10か月程度かかることはざらだから、時間的に色々問題がありそうだよね。

くまった君

一戸建てを建築するってことはその費用が必要になるから、住宅ローンの二重負担に耐えられる人以外は、マンション売却が先行することになっちゃうんだな。

リーちゃん

マンション売却後は家が完成するまで仮住まい生活が続くことになるのもデメリットだよね…

くまった君

設計に一から関わって作る一戸建ては、多くの人にとっては夢かもしれないけどマンションからの買い替えの場合は、ちょっとハードルが高いというのが現実なんだ。

元々予算が多く確保出来る人や、マンション売却で多額のプラスが得られる人にはおすすめできるよ。

中古の一戸建てを探すという手もある

築浅の一戸建てを探す

くまった君

一戸建てが欲しいけど、新築は無理という場合は中古で一戸建てを探すといいんだな。

リーちゃん

せっかく一戸建てを買うならキレイなほうが良いという場合は、築浅の物件を探すようにするといいよね。

くまった君

ただし、築浅の場合は築5年程度までは新築と比較したときの値下がり額があまり無くて、中古物件としてのお得感はあまり無いかもしれないんだ。

築10年ちょっとくらいの物件であれば、比較的新しくて価格的にも落ち着いた物件が見つかる可能性が高いと思うんだな。

リーちゃん

物件によってはイタミがあったりして、内装などでクロス張り替えなどの多少のリフォームが必要となるケースも出てきそうだね。

築古の一戸建てを探してリフォームする

くまった君

一戸建ての中でも、築30年以上の物件を狙って購入するというのも一つの手なんだ。

リーちゃん

これならマンションの売却価格によっては、手元資金にかなり余裕が出る場合もあると思うし、住宅ローンを借り換えた場合の総額も抑えめになるよね。

くまった君

ただし、築30年以上の物件を買うときに必ず注意しないといけないのが、その物件の築年が1981年（昭和56年）6月以降かどうかを見ることなんだ。実はこの1981年6月に建築基準法が改正されて耐震基準が強化されたんだな。

リーちゃん

ということは、1981年6月以前の物件は、旧耐震基準で建てられた建物になるってことだね。

耐震性という点で不安もあるから、購入後に大規模な改修が必要になるかもしれないんだね…

くまった君

というわけで、築古物件を探す場合は、1981年6月以降に建築された物件でリフォームがどの程度必要か？をきちんと見極めて選ぶようにするんだよ。

マンション売却して一戸建て購入のまとめ

くまった君

さて、ここまでマンション売却してからの一戸建ての買い替えについてまとめてきたんだな。

リーちゃん

マンション売却が絡む場合は、売却⇒購入という買い替えの流れをスムーズにするように事前の段取りが重要になるってことがわかったね。

くまった君

マンション売却後に仮住まいするアパートやマンスリーマンションを手配する必要があるのか？新しい一戸建てをどのような形で手に入れるのか？ということをきちんと計画を立てることがマンションから一戸建てへの買い替えを成功させるコツになるってことなんだよ。

リーちゃん

それから、何より一番重要なこととして、買い替えを実現するためには“マンションを高く売る”ということがあるよね。

くまった君

そうなんだ!!

マンションを高く売れれば、一戸建て買い替えのための購入資金に充当する金額を増やすことも出来るし、仮住まい期間を長くして納得する一戸建てを手に入れることも出来るかもしれないんだな。

リーちゃん

マンションを高く売る方法としては、ネット査定を利用してより高く、より親身に対応してくれる不動産会社を見つけるのが一番良さそうだね。

くまった君

ここで注意しないといけないのが、査定額は高ければ良いというものではなくて、実際にいくらで売れるのか？が大切なんだ。査定額が高いというだけで、安心しないでその近隣で過去にどの程度売れたという実績があるのかも確認すれば、査定額がきちんとしたものかどうかを把握しやすいんだな。

くまった君

マンションのネット査定はスマホでも簡単に出来るから、まずは気軽に申込みをしてマンションがいくらで売れるのか？を調べるようにするんだ。

リーちゃん

一戸建てへの買い替えはこれが第一歩になるんだよね。

くまった君

そうなんだな。とても重要な部分だから納得できる査定価格で、納得できる対応をしてくれるところを探してみて欲しいんだな。みんなのマンションから一戸建てへの買い替えが成功することを祈ってるクマよ！

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