マンションは貸すくらいなら売るのが断然おすすめ!! 「家賃未払いのリスクがありすぎる!!編」
マンションは賃貸に出すよりも売却が得なの？
くまった君
今住んでいるマンションを売ろうか、貸そうかで悩んでいる人は多いと思うんだ。
リーちゃん
くまった君みたいに、お金以外で家賃をもらおうとして困っている人はいないと思うけどね…
くまった君
僕もマンションを売るか貸すかで迷ったけど、結論を言えば売るほうが断然おすすめと言えそうなんだな。
リーちゃん
くまった君みたいな「家賃は木彫り人形で支払え！」みたいな滅茶苦茶なことを言わなくても、家賃の不払いのリスクはあるもんね。
くまった君
そうなんだな。その他にも色々な点から、マンションは貸すよりも売るほうが良いと思うからそこらへんについて詳しく解説していこうと思うんだな。
マンションを売却するのか賃貸に出すのかで悩んでいる人に役立つ情報が満載だから要チェックなんだな!!
＜目次＞
- 1 マンションは貸すよりも売るほうが良い理由はコレだ!!
- 1.1 マンション売却のほうが賃貸よりも良い理由① 家賃不払いのリスクがある…
- 1.2 マンション売却のほうが賃貸よりも良い理由② 借りる人がいるとは限らない…
- 1.3 マンション売却のほうが賃貸よりも良い理由③ 借り手がいな場合は、収支はマイナスになる
- 1.4 マンション売却のほうが賃貸よりも良い理由④ マンションを貸す前と貸した後にもお金がかかる…
- 1.5 マンション売却のほうが賃貸よりも良い理由⑤ マンションの借主に困らされることがある…
- 1.6 マンション売却のほうが賃貸よりも良い理由⑥ 自殺などで事故物件になってしまう可能性もある
- 1.7 マンション売却のほうが賃貸よりも良い理由⑦ 賃貸人に出て行ってもらいたくても、簡単には出ていってもらえない…
- 1.8 マンション売却のほうが賃貸よりも良い理由⑧ 貸したままマンションを売ろうとすると賃貸中の場合は売却額が安くなる…
- 1.9 というわけで、改めて結論！
- 2 例外的にマンションを賃貸に出したほうが良い場合もあります
- 3 まとめ
マンションは貸すよりも売るほうが良い理由はコレだ!!
マンション売却のほうが賃貸よりも良い理由①
家賃不払いのリスクがある…
くまった君
最初にちょっと触れたけど、マンションを貸した場合に、その家賃を確実に受け取れるという保証は無いんだな。
リーちゃん
マンションを借りる人に悪気がなくても、急な失業とか病気とかやむを得ない事情もあったりするもんね…
くまった君
家賃の不払いについては、賃貸契約の仲介をしてくれた不動産も当然保証してくれないし、その損失は全て貸主が負担することになるんだな。
リーちゃん
でも、最近は保証会社がつくことが多くなってない？
くまった君
そうなんだな。賃貸契約を交わすときに保証会社との契約を必須としておけばこのリスクは回避できると言えば回避できるんだ。保証会社へ支払う保証は借主が負担するものだから、家賃不払いのリスクを念頭に置いて賃貸に出す場合は保証会社を利用しておいたほうが無難なんだな。
リーちゃん
知り合いとかに直接貸す場合は、普通は保証会社なんて利用しないだろうから注意が必要になりそうだね。
マンション売却のほうが賃貸よりも良い理由②
借りる人がいるとは限らない…
くまった君
マンションを賃貸に出すとしても、借り手が現れない限りは収益はゼロなんだ…
リーちゃん
最近は賃貸物件も余り気味になってる地域も多いもんね…
くまった君
当初はマンションが新しければ、借り手がつくかもしれないけど、“新しい”というウリはすぐに廃れてしまって借り手が現れ辛くなる可能性があるんだ。
リーちゃん
分譲マンションで賃貸専用マンションより立派な作りになっていたとしても、古くなったらそれもウリにはなり辛いだろうね。
くまった君
貸そうとするマンションが、賃貸物件としてどの程度需要があるものかということに左右されることだけど、常に入居者がいる訳ではないという前提で収支を厳しめに見ておいたほうが良いんだな。
マンション売却のほうが賃貸よりも良い理由③
借り手がいな場合は、収支はマイナスになる
くまった君
借り手がいない間は家賃をもらえないから、入ってくるお金が無いということになるんだ。
リーちゃん
家賃が入らないだけなら、収支はマイナスじゃなくてゼロって気もするけど？
くまった君
それが実は収益ゼロじゃなくてマイナスになるんだな。
なぜかというと、マンションというのは借り手がいないとしも、管理費や修繕積立金というのは毎月毎月掛かってくるんだ。これだけじゃなくて、固定資産税も支払う必要があるんだな。
リーちゃん
言われてみればそうだね… 一戸建てなら借り手がいなくても固定資産税の支払いだけで済むけど、マンションの場合は借り手がいないと管理費も修繕積立金も出ていくからそれなりの出費になっちゃうね。
くまった君
更に資産価値という意味でもマイナスになっていっているんだ。
リーちゃん
資産価値かぁ… マンションも古くなると価値が下がることがほとんどだもんね。
くまった君
つまり、マンションを売るんじゃなくて賃貸に出すと家賃は入らないし、マンションの資産価値は下落していくというダブルパンチの状態になってしまうことがあるんだな。
＊地価が上昇しているときは、マンションの資産価値も上昇or維持する場合もあります。
マンション売却のほうが賃貸よりも良い理由④
マンションを貸す前と貸した後にもお金がかかる…
くまった君
借り手がいないと、家賃がもらえないだけじゃなくてマイナスになるということを先ほど説明したけど、マンションを貸す前、貸した後だってお金はかかってくるんだ。
リーちゃん
わかった!! クリーニング費用でしょ？
くまった君
正解!!
クリーニング費用の相場としては広さによっても変わってくるけど2～4万円程度で、更に壁紙や床の補修まで発生する場合は更に負担が重くなることもあるんだ。敷金をもらっていたとしても、場合によっては敷金以上にお金がかかるというケースもあるみたいなんだな。
リーちゃん
敷金以上にお金がかかるのは嫌だよねぇ…
くまった君
ちなみに、貸した後のクリーニング代については貸す時の契約書に“借主負担”と明記しておけば、負担してもらうことも出来るんだ（これが法律的に見て適切かどうかは問題があるかもという意見もあるみたいだけど…）。
リーちゃん
マンションを貸すということは、マンションは商品になる訳だから、商品をキレイにするためにそれなりに負担があるってことだね。
マンション売却のほうが賃貸よりも良い理由⑤
マンションの借主に困らされることがある…
くまった君
借主によってはひどい住み方をするような人だっているんだな。
リーちゃん
共用部分で組体操は困っちゃうね。そんな人はいないだろうけど…
くまった君
共用部分での組体操だけじゃなくて、「隣の部屋がうるさい！」「○○が故障している！」という隣人トラブルもあったりして、物件に対する苦情というのを貸主として対応しないといけなかったりするんだ。
リーちゃん
こればっかりは運任せにしかならない部分だよねー
くまった君
こういったトラブルを避けたい場合は管理会社に管理を丸投げするという選択肢もあるんだな。でも、管理を丸投げするとまた費用が発生するということになるんだ…
リーちゃん
ここまで新たな出費が…
くまった君
ちなみに管理会社に丸投げする場合で家賃1カ月分の4～10％程度の管理料がかかるんだ。
マンション売却のほうが賃貸よりも良い理由⑥
自殺などで事故物件になってしまう可能性もある
くまった君
現実に起きたときにマンションを貸すことのデメリットとしては、もしかしたらこれが一番大きいかもしれないんだな。
リーちゃん
確かに自分のマンションで自殺とかされたら、たまったものじゃないね…
くまった君
自殺した場合だけじゃなくて、人の生死に関わる重大な事件が起こったりする場合も事故物件になっちゃうんだな。
リーちゃん
マンションで自殺をされたりすると、次の借り手なんてそう簡単に見つかるものじゃないだろうね…
くまった君
家賃を下げるのは当然として、それでも見つかるかどうかははっきり分からないことなんだ。
リーちゃん
問題は賃貸に出す場合だけじゃないよね。
将来的に「やっぱり売ろう！」と思ったとしても、自殺者が出た事故物件の価値は大きく下がっちゃうだろうね。
くまった君
もし、「黙って売ってしまおう」なんて考えたりしたとしても、後々ばれたりしたら賠償責任を負う可能性も大きいからやはりそれはダメなんだよ。
マンション売却のほうが賃貸よりも良い理由⑦
賃貸人に出て行ってもらいたくても、簡単には出ていってもらえない…
くまった君
売却するか、賃貸に出すかで悩んでいる人で多いのは、将来的にまた同じマンションに住む可能性がある人だと思うんだな。
リーちゃん
一時的な転勤で数年後に戻ってくる可能性があって、マンションを賃貸に出したいというケースとかは多そうだよね。
くまった君
さて、こんなケースでいざ転勤が終ってマンションにまた住みたいと思ったとしても、借り手の入居者に簡単に出ていってもらえる訳じゃないんだな。というか、基本的には借り手側は出ていく必要が無いということになるんだ。
リーちゃん
ってことは、せっかく元々住んでいた場所に戻ってきて、昔住んでいたマンションで再スタート！と思ったとしても、借り手の入居者に出ていってもらえないんだね。
くまった君
もちろん、話し合いで引越し代を負担するなどの条件で交渉して出ていってもらうということが出来る場合もあるかも。でも、交渉は相手が飲まなければ成立しないということを忘れちゃダメなんだな。
リーちゃん
一時的に賃貸に出したいという考えで、賃貸に出すと後々大きな後悔をすることもありそうだね…
くまった君
ちなみに、期間を限定して賃貸に出す“定期借家契約”を結ぶという方法もあるから、将来的に絶対に今のマンションに戻ってくるという場合は定期借家契約を結ぶようにするといいんだよ。
リーちゃん
へー その方法は良さそうだね。
くまった君
ただし、これは貸し手側に都合の良い条件が追加される賃貸契約ということになってしまうから、賃貸物件としての魅力は減少することになるんだな。ほとんど同じ条件のマンションの家賃相場よりも、何割か安くするなどの差別化が出来ないと中々借り手が見つからないという事態にも陥ってしまうんだ。
リーちゃん
定期借家契約も色々デメリットがあるんだね。
マンション売却のほうが賃貸よりも良い理由⑧
貸したままマンションを売ろうとすると賃貸中の場合は売却額が安くなる…
くまった君
マンションを賃貸に出したものの、「やっぱり売りたい！」となったとしても既に賃貸に出して、入居者がいる場合は売却額は安くなることが多いんだ。
リーちゃん
マンションを買っても住めないもんね…
くまった君
そうなんだな。
まったく同じマンションのはずが“住む目的のマンション”から“賃料収入を得ることを目的にしたマンション”になってしまって、収益物件と見られてしまうんだ。
リーちゃん
収益物件ということは、かなりシビアに見られそうだね。
くまった君
そうそう。収益物件になってしまうと、売却額の査定の仕方も変わってきて収益還元法という、将来的にそのマンションから得られる利益から価格を算定されることになってしまうんだ。
リーちゃん
マンションを売却するために、入居者に出ていって欲しいと思っても、さっきの説明の通り簡単に出ていってもらうなんてことは出来ないんだもんね…
というわけで、改めて結論！
くまった君
以上のような理由から、特別な理由が無い限り…
マンションは賃貸よりも売却することを選ぶのが良い！
ということになるんだ。
リーちゃん
まあ、ここまでの話を聞いてるとマンションを貸すのはデメリットが本当に多いもんね…
くまった君
ここまで読んで売ることに決めた！ という場合は、まずはマンションがいくらくらいで売れるのか？を調べるためにマンション査定をしてもらうといいんだな。
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くまった君
ここまでマンションを売ったほうが良いという前提で話をしてきたけど、事情によってはマンションを貸したほうが良い場合もあるから、その点については次で説明していくんだな。
例外的にマンションを賃貸に出したほうが良い場合もあります
くまった君
ここまで説明してきたとおり、マンションを賃貸に出すことは色々なデメリットがあるから基本的には、僕としてはマンションは貸すよりも売るほうをおすすめしているんだな。
リーちゃん
確かに売っても貸してもどちらでも良い状態なら、売るほうが良さそうな感じだもんね。
くまった君
でも、例外的に賃貸に出したほうが良い場合もあるから、今度はそちらを紹介していくんだな。
賃貸に出したほうが良い場合①
将来的にマンションに帰ってきたい場合
くまった君
一時的な転勤や引越しで、将来的に今のマンションに帰ってきたい場合は、売却よりも賃貸のほうを選んだほうが良いんだ。
リーちゃん
“マンション売却のほうが賃貸よりも良い理由⑦”での説明だと賃貸中で入居者がいると、入居者に出て行ってもらうなんて出来ないよね。
くまった君
そこで、これでもさっき説明したとおり、こういった場合は貸し出す期間を決めることが出来る“定期借家契約”を結ぶようにするといいんだな。
定期借家契約は不利なところもあるんだけど、確実に入居者に出て行ってもらいたいなら使わない手はないんだ。
賃貸に出したほうが良い場合②
賃貸需要が強くて安定して長期で賃料収入を得られそうな場合
くまった君
賃貸に出すことのデメリットは、やはり借り手が見つからない可能性があるという部分が大きいんだな。でも、賃貸で出しても収益が見込めて売却して得られる利益よりも上という判断が出来るなら、賃貸に出す価値はあるんだ。
リーちゃん
分譲マンションというのは、賃貸用に建築されたマンション・アパートよりも作りも管理もしっかりしているから家賃も高めに設定できるという強みもあるもんね。
くまった君
とはいえ、賃貸需要が強い地域は、売却価格も高くなるから結局売ったほうが良いという場合もありえるんだ。
どうしても不確定な要素は出てくるから素人判断は難しいんだな… ひとまずは、マンションの価値を把握するために査定サービスを利用してみるといいんだ。
賃貸に出したほうが良い場合③
将来的な地価上昇が見込める場合
くまった君
マンションを売却したはいいけど、売った後にそのマンション周辺の地価がグッと上がってしまって結果的に得られたかもしれない売却益を得られなかったということもあるんだ。
リーちゃん
どんどん土地の価格が上がっているところもあったりするもんね。
くまった君
将来的な地価上昇が見込める場合は、その時期がくるまで賃貸に出しておくというのも一つの手ではあるんだな。
リーちゃん
この場合は“賃貸に出したほうが良い場合①”の場合と同じく定期借家契約を結ぶようにして、将来的な売却時に借り手の入居者に出ていってもらえるようにしておけばいいね。
くまった君
問題は地価上昇が見込めるかどうか？ということだけど、こればかりは判断が難しいところなんだな。不動産屋に聞いてもすぐに売ってもらいたい不動産屋は正直なことを言わない可能性もあるし、自分で情報収集をして予想をしていくしかないんだ。
くまった君
ここまで読んでマンションを売るよりも貸したいと思った場合や、取りあえずいくらで貸せるかのか知りたい人はここを利用してみるといいよ。
まとめ
くまった君
というわけで、ここまでマンションは貸すよりも売るほうが断然おすすめな理由を解説してきたんだな。
リーちゃん
例外はあるにしても、基本的には売っちゃったほうが得という感じだったね。
くまった君
そうなんだな。賃貸に出したほうが良い場合の例も紹介したけど、将来的なことは不確定なことが多いから、現時点で全てを確定できる売却がすっきりして良いことが多いんだ。
リーちゃん
とはいっても実際のところ、これまで住んで愛着が湧いてきたマンションをどうするか？というのは、ただ単純に損得勘定だけでは判断できない人も多いだろうね…
くまった君
それはもちろん、その通りでデメリットを理解した上で、賃貸に出すこと自体はまったく悪いことだとは思わないんだ。
リーちゃん
マンションを賃貸に出すことのメリットとデメリットを比較したり、マンションへの愛情といった要素も含めて最終的な判断をしてみたらいいってことだね。
くまった君
マンションを売るのか貸すのかは、色々な意見があってその意見に振り回されることがあったりすると思うけど、将来の自分とマンションの状態を考えて最善の方法を取ってもらえれば幸いなんだな。
リーちゃん
おっ くまった君。最後は格好よく締めたねー
くまった君
最初に木彫りの僕を家賃代わりにって言ってたのが自分でもちょっと恥ずかしくなってきたんだな…
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